Angebote – Immobilien analysieren & vergleichen

Im Bereich „Angebote" verwalten Sie alle Immobilien, die Sie als potenzielles Investment prüfen. Jedes Angebot durchläuft automatisch eine umfassende Analyse mit Deal-Score, Bewertung und Cashflow-Prognose.

Angebotsliste

Die Übersicht zeigt alle Ihre Angebote in einer Tabelle oder Kartenansicht. Sie sehen auf einen Blick: Titel, Ort, Kaufpreis, €/m², Rendite, Cashflow, Mietpotenzial und Deal-Score. Über Schnellfilter-Chips am oberen Rand filtern Sie sofort nach: Alle außer Favoriten, Top-Deals, Neue, Ohne Score, Favoriten und In Prüfung.

Erweiterte Filter

Über das Zahnrad-Icon öffnet sich das Erweiterte Filter-Panel mit drei Filterkategorien:

• Grundfilter — Status (Neu, In Prüfung, Angebot abgegeben etc.), Haustyp (ETW, MFH, EFH, ZFH etc.), Baujahr (Von/Bis), Wohnfläche (Von/Bis in m²) und Score-Kategorie (A–E).
• Finanzkennzahlen — Cashflow-Filter (positiv/negativ/alle) und DSCR-Filter (Debt Service Coverage Ratio) mit farblicher Ampel-Logik: Grün (≥ 1,3), Gelb (1,0–1,3), Rot (< 1,0).
• Miete & Mietspiegel — Mietspiegelvergleich (unter/über Mietspiegel), Mietpotenzial (Multiselect mit OR-Logik zum Vergleich Ist-Miete vs. Mietspiegel/Marktmiete) und Ertragswert-Vergleich (statistische Unterbewertung).

Aktive Filter werden als entfernbare Badges in der Toolbar angezeigt. Über „Zurücksetzen" entfernen Sie alle Filter, über „Anwenden" werden sie aktiviert.

Gespeicherte Suchen

Häufig genutzte Filterkombinationen können Sie als Suchprofile speichern. Das System stellt drei globale Standard-Suchen bereit (z.B. „ETW Schnäppchen", „MFH, unter Mietspiegel, CF Positiv"), die für alle Nutzer sichtbar sind. Eigene Suchprofile werden über das Dropdown „Gespeicherte Suchen" verwaltet.

Ansicht & Spalten

Über den „Ansicht"-Button konfigurieren Sie das Erscheinungsbild der Angebotsliste:

• Ansichtsmodus — Drei Modi: Kompakt (dichte Tabelle),Erweitert (mehr Details pro Zeile) und Kacheln (Karten-Layout mit großen Vorschaubildern).
• Sichtbare Spalten — Per Checkbox ein-/ausblendbar. Verfügbare Spalten:
  • Foto (Google Street View Vorschau)
  • Objekt (Titel und Haustyp)
  • Ort (Stadt und PLZ)
  • Kaufpreis, €/m², Rendite (Bruttomietrendite)
  • Cashflow (monatlich nach Finanzierung)
  • Mietpotenzial (prozentuale Abweichung zur Marktmiete)
  • Gesch. Wert (geschätzter Ertragswert)
  • Ertragswert, Vergleichswert, DSCR, Score
• Zurücksetzen — Stellt die Standard-Spaltenkonfiguration wieder her.

KI Portfolio-Scout

Der KI Portfolio-Scout analysiert alle aktuell gefilterten Angebote per Künstlicher Intelligenz und identifiziert die besten Investments. Die Analyse umfasst:

• Gesamteinschätzung — Eine zusammenfassende Bewertung des gesamten Angebots-Portfolios mit Chancen und Risiken.
• Top-3 Investments — Die drei vielversprechendsten Angebote mit individualisierten Bewertungen. Jedes Top-Investment zeigt:
  • Kategorie-Badge (z.B. „Rendite-Star", „Cashflow-Maschine", „Allrounder")
  • Cashflow (€/Monat), Rendite (%), Marktwert-Abweichung (%) und Kaufpreis
  • Individuelle Begründung, warum dieses Objekt heraussticht
• Neu analysieren — Per Klick auf den Button wird eine neue Analyse mit den aktuellen Daten und Filtern durchgeführt.

Sortierung & Suche

Die Tabelle unterstützt mehrdimensionale Sortierung per Klick auf die Spaltenköpfe (Auf-/Absteigend). Primäre Sortierung nach Deal-Score ist voreingestellt. Die Volltextsuche filtert nach Titel, Ort, PLZ und Adresse in Echtzeit.

Excel-Export

Über das Download-Icon exportieren Sie die aktuelle Ansicht als .xlsx-Datei. Der Export respektiert alle aktiven Filter und Sortierungen und enthält: Stammdaten, Preise, Rendite-Kennzahlen, Mietspiegel-Analysen und Zustandsdetails — mit fixierten Kopfzeilen, Auto-Filtern und investorengerechter Formatierung.

Angebot anlegen

Es gibt mehrere Wege, ein Angebot zu erstellen:

• Manuell — 3-stufiger Schnellanalyse-Wizard (siehe unten)
• URL-Import — Link zu einem Immobilienportal einfügen (siehe Import & Export)
• PDF-Upload — Exposé hochladen und automatisch parsen lassen
• Chrome Extension — Direkt vom Portal mit einem Klick importieren

Schritt 1: Basisdaten

Der manuelle Anlege-Wizard führt Sie in 3 Schritten durch die Erfassung. Ein Fortschrittsbalken am oberen Rand zeigt den aktuellen Schritt (33% / 67% / 100%).

Im ersten Schritt erfassen Sie die Stammdaten des Objekts:

• Titel * — Freitext-Bezeichnung, z.B. „MFH Hauptstraße 5"
• PLZ * und Ort * — Standortdaten (Pflichtfelder). Die PLZ wird auf das deutsche 5-stellige Format validiert.
• Adresse — Optionale Straße und Hausnummer für die exakte Lageanalyse
• Objekttyp * — Dropdown mit allen Haustypen: Mehrfamilienhaus (MFH), Eigentumswohnung (ETW), Einfamilienhaus (EFH), Doppelhaushälfte (DHH), Reihenhaus (RH), Wohn-/Geschäftshaus (WGH) und Sonstiges.
• Baujahr — Optional, Grundlage für AfA und Mietspiegel-Baujahrklasse.
• Wohnfläche * (m²) — Gesamtwohnfläche, Pflichtfeld für alle Renditeberechnungen.
• Grundstück (m²) — Optional, relevant für Sachwertverfahren und Bodenwertberechnung.
• Zustand — Dropdown-Auswahl: Gepflegt, Renovierungsbedürftig, Sanierungsbedürftig etc.

Schritt 2: Kauf & Miete

Der zweite Schritt ist optional und überspringbar. Hier ergänzen Sie die finanziellen Eckdaten:

• Kaufpreis (€) — Angebotspreis für Rendite- und Cashflow-Berechnung.
• Kaltmiete / Monat (€) — Aktuelle monatliche Mieteinnahmen (Ist-Miete).
• Anzahl Wohneinheiten — Bestimmt die Mietaufstellung und Verwaltungskosten.

Schritt 3: Zusammenfassung

Über die „Bearbeiten"-Links springen Sie direkt zurück zum entsprechenden Schritt. Mit „Angebot erstellen" wird das Objekt gespeichert und die automatische Analyse gestartet (Deal-Score, Ertragswert, Mietspiegel-Abgleich, Lageanalyse).

Angebotsdetail – 11 Tabs

In der Detailansicht eines Angebots stehen Ihnen 11 Tabs zur Verfügung, die alle Aspekte einer Immobilienbewertung abdecken. Der Header zeigt stets Fläche, Kaufpreis, Miete und Baujahr auf einen Blick.

Tab: Überblick

Der Überblick-Tab ist die Startseite jedes Angebots und bietet eine kompakte Zusammenfassung aller wichtigen Informationen:

KI-Empfehlungen

Automatisch generierte, priorisierte Handlungsempfehlungen basierend auf den Objektdaten. Jede Empfehlung enthält:

• Kategorie-Badges — Mieterhöhung, Allgemein etc. mit Prioritätsstufe (Hoch, Mittel, Niedrig)
• Beschreibung — Erläuterung der Empfehlung mit konkretem Kontext
• Potenzial — Quantifizierter Effekt, z.B. „+171,97 €/Monat"
• Quick-Actions — Direkte Links wie „Szenario erstellen", „Mietaufstellung prüfen", „Dokumente ergänzen" oder „Gutachten prüfen"

Chancen & Risiken

Gegenüberstellung von Chancen (z.B. leerstehende WE — Neuvermietung auf Marktniveau möglich) und Risiken (z.B. Leerstandsrisiko, ggf. Sanierung nötig) für eine schnelle Ersteinschätzung.

Datengrundlage

Aufklappbares Panel mit der Übersicht der verfügbaren Datenquellen (Mietspiegel, Marktdaten, Lageanalyse etc.) und deren Vollständigkeitsgrad.

Tab: Details & Miete

Im Tab Details & Miete bearbeiten Sie alle Stamm- und Mietdaten des Angebots:

Basisdaten

• Titel — Freitextbezeichnung des Angebots
• Status — Dropdown: Neu, In Prüfung, Angebot abgegeben, Zuschlag, Abgelehnt etc.
• PLZ & Ort — Standortdaten für Mietspiegel- und Lage-Matching
• Adresse — Straße und Hausnummer für die exakte Geo-Analyse
• Haustyp — MFH, ETW, EFH, DHH, RH, WGH, Sonstiges
• Baujahr — Grundlage für AfA-Berechnung und Mietspiegel-Zuordnung
• Wohnfläche (m²) — Gesamtwohnfläche des Objekts
• Anzahl Wohneinheiten — Bei MFH: Wird die Durchschnittsgröße berechnet (≈ x m²/WE)
• Grundstücksfläche (m²) — Für Bodenwertberechnung und Sachwertverfahren
• Erbbaurecht — Checkbox mit zusätzlichen Feldern für Erbbauzins und Restlaufzeit
• Zustand / Ausstattung — Gepflegt, renovierungsbedürftig etc.

Mietaufstellung

Die Mietaufstellung zeigt alle Wohneinheiten mit detaillierten Informationen:

• Übersicht-KPIs — Ist-Miete, Theoretisches Potenzial, Kurzfristiges Potenzial und Status (Anzahl vermietet/leer)
• Einheiten-Tabelle — Bezeichnung, m², aktuelle Miete, Vermietungsstatus mit Mietspiegel-Abweichung (OK +0%, unter Markt etc.), Spiegel-Wert, Potenzial und Kappungsgrenze
• Stellplätze — Separate Sektion mit Typ (Garage, Stellplatz, Tiefgarage, Carport), Ist-Miete, Marktmiete, Potenzial und Vertragsstatus
• Import-Funktion — Wohneinheiten aus Exposé oder Tabelle importieren

Tab: Lage

Die Lageanalyse bietet eine umfassende Standortbewertung mit mehreren Datenpunkten:

Umgebungskarte

Interaktive OpenStreetMap-Karte mit der exakten Lage des Objekts und farbigen Markierungen für Points-of-Interest (Supermärkte, Schulen, ÖPNV etc.) in der Umgebung.

Anbindung & Entfernungen

Automatische Ermittlung der nächsten Bahnhöfe und des Stadtzentrums mit Entfernung (km) und geschätzter Fahrtzeit (z.B. „Castrop-Rauxel Hbf — 3,7 km — ≈ 7 Min.").

Bevölkerung

Einwohnerzahl mit Trendindikator (Wachsend, Stabil, Schrumpfend) und historischem Verlaufsdiagramm über 10 Jahre. Der prozentuale Bevölkerungstrend wird ausgewertet (z.B. „+0,5% seit 2014").

Kaufkraft-Index

Verfügbares Einkommen je Einwohner mit Bewertungs-Badge (Überdurchschnittlich, Durchschnittlich, Unterdurchschnittlich). Der Index-Balken zeigt die Position im deutschlandweiten Vergleich. Zusätzlich: Regionaler Vergleich zum Bundesdurchschnitt.

Straßenansicht

Automatisch geladenes Straßenansichtsbild mit Aufnahmedatum für eine visuelle Ersteinschätzung des Standorts.

Tab: Finanzen

Im Finanzen-Tab konfigurieren Sie die individuelle Finanzierungsstrukturund sehen alle relevanten Renditekennzahlen auf einen Blick.

Rendite-Matrix

Prominent angezeigt mit farblicher Bewertung (Günstig/Neutral/Teuer):

• Bruttorendite — Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis
• Nettorendite — Nach Abzug aller laufenden Kosten
• EK-Rendite — Cashflow × 12 ÷ eingesetztes Eigenkapital
• Faktor — Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete (Kaufpreisfaktor)

Monatlicher Cashflow

Farblich hervorgehoben: Monatlicher und jährlicher Cashflow vor Steuer. Positiv (grün) oder negativ (rot) für sofortige Einschätzung der Liquiditätssituation.

Kaufnebenkosten

Detaillierte Aufschlüsselung: Grunderwerbsteuer (bundeslandabhängig, z.B. 6,5%), Notar & Grundbuch (z.B. 2,0%) und Makler-Courtage (z.B. 4,76%) mit Euro-Beträgen.

Finanzierung

Vollständige Finanzierungsrechnung: Kaufpreis + Nebenkosten = Gesamtinvestition. Eigenkapital (mit individuellem Override), Darlehensbetrag, Annuität (z.B. 4% + 2%) und Instandhaltungskosten pro m².

Individuelle Parameter

Objektspezifische Berechnungsparameter überschreiben die globalen Einstellungen nur für dieses Angebot. Über „Zurücksetzen" kehren Sie zu den globalen Werten zurück.

Tab: Analyse (Investitions-Analyse)

Der Analyse-Tab bietet die umfassende Investitions-Analyse mit fünf Unter-Tabs:

Break-Even

Zeigt die Break-Even-Miete — die Miete, die nötig ist, damit das Objekt alle laufenden Kosten deckt. Farbliche Ampel: Über Break-Even (rot) oder unter Break-Even (grün). Die Aufschlüsselung zeigt:

• Break-Even Miete — Benötigte Miete in €/Monat und €/m²
• Aktuelle Miete — Ist-Miete in €/Monat und €/m²
• Visueller Balken — Grafische Gegenüberstellung von Break-Even vs. Ist-Miete

Cashflow nach Steuer

Monatlicher Überschuss inkl. AfA-Steuerersparnis. Die Aufschlüsselung zeigt Wohnungsmiete, Annuität (Kredit), Instandhaltung und Steuereffekt separat. Auch wenn der Cashflow vor Steuer negativ ist, kann das Objekt nach Steuer positiv sein (Steuereffekt durch AfA).

Verhandlung

Berechnet den maximalen Kaufpreis für Break-Even (Zielpreis) und zeigt die Differenz zum aktuellen Angebotspreis. Ampelsystem: Grün (unter Break-Even), Gelb (bis 10% über Break-Even), Rot (über 10% drüber). Bei Vollvermietungssimulation wird die Mietbasis auf Mietspiegel-Niveau hochgerechnet.

Amortisation

Langfrist-Prognose über 5–30 Jahre mit interaktiven Schiebereglern für Mietsteigerung, Kostensteigerung und Wertsteigerung p.a. Visualisierung von Nettovermögen, kumuliertem Cashflow und Restschuld.

Exit

Simulation eines Verkaufs zu verschiedenen Zeitpunkten mit Berechnung des Gesamtgewinns, ROI und Annualisierter Rendite.

Sensitivität

Analyse der Empfindlichkeit des Cashflows gegenüber Parameteränderungen (Zinssatz, Tilgung, Mietausfall etc.) für eine fundierte Risikoabschätzung.

Tab: Steuern

Der Steuer-Tab berechnet die Absetzung für Abnutzung (AfA) und die daraus resultierende Steuerersparnis.

Jährliche AfA

Prominent angezeigt: Die jährliche Abschreibung in € mit dem zugrundeliegenden AfA-Satz (z.B. 2% / 50 Jahre) und Gebäudewert. Der Gebäudeanteil wird automatisch berechnet (Kaufpreis minus Bodenwert) — im Beispiel 58% mit einem Bodenwert von 164.450 €.

Restnutzungsdauer-Gutachten

Per Checkbox aktivierbar: Liegt ein Gutachten nach §7 Abs. 4 EStG vor, kann die verkürzte Restnutzungsdauer eingegeben werden. Das System berechnet dann den erhöhten AfA-Satz und die Mehrersparnis pro Jahr.

Steuerersparnis je Steuersatz

Vergleichsansicht bei vier verschiedenen Steuersätzen (25%, 35%, 42%, 45%):

• Jährliche Ersparnis in € und monatliche Ersparnis
• Der persönliche Steuersatz wird mit „Ihr Satz"-Badge hervorgehoben
• Info-Hinweis: „Die AfA reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei 42% Steuersatz erhöht sich der effektive Cashflow um ca. 161,39 €/Mo."

Tab: Bewertung

Der Bewertungs-Tab führt zwei unabhängige Verfahren zur Marktwertermittlung durch:

Geschätzter Marktwert

Gewichteter Durchschnitt aus 70% Ertragswertverfahren und 30% Vergleichswertverfahren. Farbliches Badge zeigt die Bewertung im Vergleich zum Kaufpreis: Unterbewertet (grün, z.B. „+17,2% vs. Kaufpreis"), Fair bewertet oder Überbewertet.

Mietanalyse

Visueller Vergleich der drei Mietniveaus als Pfeildiagramm:

• IST-Miete — Aktuelle Miete in €/m²
• Mietspiegel — Ortsübliche Vergleichsmiete in €/m²
• Marktmiete — Marktübliche Miete mit Quellenangabe (z.B. IS24)
• Potenzial — Prozentuale und absolute Steigerungsmöglichkeit

Ertragswertverfahren

Bewertung auf Basis der Mieteinnahmen mit Liegenschaftszinssatz und Vervielfältiger. Ampelbewertung: „Stark unterbewertet" (grün), „Marktkonform" (gelb), „Überbewertet" (rot).

Vergleichswertverfahren (Hedonik)

Hedonische Preisanalyse mit anonymisierten Marktdaten. Bei geringer Erklärungskraft (R² < 30%) automatischer Fallback auf den Median der Vergleichsobjekte.

Modernisierungen (ImmoWertV)

Punktemodell nach ImmoWertV 2022 Anlage 2 zur Berechnung der Restnutzungsdauer (RND). Erfassung von Modernisierungsmaßnahmen in verschiedenen Kategorien:

• Bäder, Heizung, Fenster/Außentüren, Grundriss/Umbau — Jeweils mit Jahr der Maßnahme, Alter und Punkte-Bewertung (0–2 Punkte pro Kategorie)
• Modernisierungspunkte — Gesamtscore (z.B. 2/20) mit Bewertung: „Geringe Modernisierung", „Mittlere Modernisierung" etc.
• Restnutzungsdauer (RND) — Automatisch berechnet auf Basis der Modernisierungspunkte (z.B. 33 Jahre)
• Neue Maßnahme hinzufügen — Kategorie, Jahr und Beschreibung wählen

Tab: Sanierung

Der Sanierungsplaner ermöglicht eine detaillierte Kostenkalkulation auf Gebäude- und Einheitenebene:

• Gesamtkosten-Übersicht — Summe aller Sanierungskosten mit Anzahl aktiver Gewerke
• Gebäudekosten vs. Einheitenkosten — Umschaltbar per Tab. Gebäudekosten betreffen das gesamte Objekt (Dach, Fassade, Heizung), Einheitenkosten einzelne Wohneinheiten.
• Gewerke-Katalog — Vordefinierte Gewerke: Fassade/Gebäudehülle, Dach, Keller, Heizung, Elektrik, Sonstiges. Für jedes Gewerk können Positionen geladen oder frei ergänzt werden.
• Freitext-Positionen — Individuelle Kostenpositionen außerhalb des Gewerke-Katalogs
• Toggles — „zeige nur Aktive" blendet leere Gewerke aus; „In Finanzierungsberechnung aufnehmen?" berücksichtigt die Sanierungskosten in der Cashflow- und Renditeberechnung

Tab: Potenziale

Im Potenziale-Tab erstellen Sie Entwicklungsszenarien mit konkreten Maßnahmen und deren finanziellen Auswirkungen.

Aktionen definieren

Fünf Aktionstypen: Mieterhöhung, Vollvermietung, Modernisierung, Sanierung und Sonstige. Jede Aktion zeigt sofort die prozentuale Steigerung und den Cashflow-Effekt.

Finanzielle Auswirkungen

• Miete (monatlich) — Vorher → Nachher mit prozentualer Veränderung
• Brutto-Rendite — Verbesserung in Prozentpunkten
• Netto-Cashflow-Effekt — Zusätzlicher Cashflow nach Finanzierungskosten

Tab: Aktivität

Der Aktivitäten-Tab dient als CRM-Logbuch für den gesamten Kontaktverlauf: Schnellzugriff-Buttons für häufige Aktionen (Exposé angefordert, Makler kontaktiert etc.), chronologische Timeline, Notizen und Aufgaben mit Fälligkeitsdatum.

Tab: Dokumente

Vollständige Dokumentenverwaltung pro Angebot mit Bildergalerie, kategorisierter Ablage (Exposé, Grundbuch, Gutachten etc.) und automatischer Bilderextraktion aus PDF-Exposés.

Deal-Score

Der Deal-Score fasst alle Analysen in einer Gesamtbewertung zusammen (0–100 Punkte, Kategorien A–E). Die Gewichtung der Komponenten können Sie in den Einstellungen anpassen. Ausführliche Erklärung unter Features → Deal-Score.

Angebot teilen

Über die Teilen-Funktion können Sie ein Angebot per Link mit Dritten teilen. Der Link enthält einen Snapshot der aktuellen Bewertung und ist zeitlich begrenzt gültig.

Tipps

→ Zu den Angeboten