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Der Diskontierungszins (auch Diskontierungsrate oder WACC) ist der Zinssatz, mit dem zukünftige Zahlungsströme auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst werden. Er spiegelt die Renditeerwartung des Investors und das Risiko des Investments wider. Je höher der Diskontierungszins, desto niedriger der Barwert der zukünftigen Cashflows.
Die Wahl des Diskontierungszinses hat enormen Einfluss auf das Bewertungsergebnis. Ein zu niedriger Zins überschätzt den Wert, ein zu hoher unterschätzt ihn. Immobilieninvestoren orientieren sich oft am risikolosen Zins (Bundesanleihen) plus einem Risikoaufschlag für Immobilien (Illiquidität, Standort, Objektrisiko). Typische Werte liegen bei 4–7 % für Wohnimmobilien.
Risikoloser Zins: 2,5 %. Immobilien-Risikoprämie: 2,0 %. Objektspezifischer Aufschlag (B-Lage, Baujahr 1970): 1,0 %. Diskontierungszins = 5,5 %. Ein Cashflow von 50.000 € in 5 Jahren hat einen Barwert von 50.000 ÷ 1,055⁵ ≈ 38.200 €.
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