Ertragswertverfahren nach ImmoWertV
Ertragswert für Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und gemischt genutzte Objekte – exakt nach ImmoWertV 2021. Mit echtem Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Bodenwert.
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- DSGVO · Server in DE
Ohne ImmoAnalyse.Pro
- Formeln aus Lehrbüchern sind richtig, aber händisch fehleranfällig.
- Aktuelle Liegenschaftszinssätze sind über 200 Gutachterausschüsse verstreut.
- Restnutzungsdauer falsch angesetzt → Wertabweichung > 20 %.
- Bewirtschaftungskostenpauschalen unterscheiden sich nach Haustyp.
Mit ImmoAnalyse.Pro
- Ertragswert nach ImmoWertV 2021 in Sekunden, voll nachvollziehbar.
- Liegenschaftszinssatz aus regionalem Pool – mit Override-Option.
- Restnutzungsdauer via ImmoWertV-Punktmodell, max. 30 % Modernisierungs-Bonus.
- Haustyp-spezifische BWK (MFH/ETW/WGH) automatisch.
Funktionsumfang
Alles, was du brauchst – an einem Ort
Reinertrag
Jahresnettokaltmiete − Bewirtschaftungskosten, mit Ist- oder Soll-Miete.
Liegenschaftszinssatz
LiZi aus regionalem Pool, Plausi-Check (MFH-Floor 3,0 %) und ImmoWertV-Tabelle als Fallback.
Bodenwert nach § 38
BORIS-Bodenrichtwert × Fläche, mit Umrechnung und MEA-Adjustierung bei ETW.
Restnutzungsdauer
RND aus Gutachten, Zustand oder ImmoWertV-Punktmodell.
WGH nutzungsartenrein
Bei Gewerbeanteil ≥ 20 % wird die BWK nutzungsartenrein anteilig angesetzt.
PDF-Bericht
Vollständiger Ertragswertbericht mit Methodik, Quellen und allen Zwischenschritten.
Methodik & Quellen
Ertragswert exakt nach ImmoWertV 2021
Der Ertragswert wird gemäß §§ 27–34 ImmoWertV in drei Schritten ermittelt:
- Reinertrag = Jahresnettokaltmiete − Bewirtschaftungskosten.
- Gebäudeertragswert = (Reinertrag − Verzinsung des Bodenwerts) × Vervielfältiger (aus LiZi und RND).
- Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert nach § 38 ImmoWertV.
Der Liegenschaftszinssatz wird aus dem regionalen Pool des Gutachterausschusses gezogen. Bei mehrdeutigem Kreis-Lookup wird der Kreis-Eintrag vor der reinen Stadt gewählt. Plausi-Checks: RND-Floor 30 Jahre, Tabellen-Cap 5,5 % ab 6 %.
Die Bewirtschaftungskosten folgen Anlage 3 ImmoWertV bzw. dem haustyp-spezifischen Standard. Bei WGH ≥ 20 % Gewerbe wird nutzungsartenrein aufgeteilt.
Die Restnutzungsdauer wird priorisiert ermittelt: 1. Gutachten, 2. Condition-Tab (Modernisierungs-Punkte), 3. Manuell. ImmoWertV-Punktmodell für 8 Bauteile, max. 30 % Bonus.
Häufige Fragen
FAQ zu Ertragswertverfahren nach ImmoWertV
Für welche Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren?
Vor allem für Renditeobjekte: Mehrfamilienhäuser (MFH), Eigentumswohnungen (ETW), Wohn- und Geschäftshäuser (WGH), Gewerbeobjekte. Bei MFH wird das Ertragswertverfahren mit 70 % gewichtet, bei ETW mit 20 %.
Woher kommt der Liegenschaftszinssatz?
Aus dem regionalen Pool des zuständigen Gutachterausschusses (Kreis vor Stadt). Wenn keine Werte vorliegen, greift die ImmoWertV-Tabelle (Anlage 1) als Fallback. MFH-Floor 3,0 %.
Wie wird die Restnutzungsdauer berechnet?
Priorisiert nach Gutachten > Condition-Tab > Manuell. Das ImmoWertV-Punktmodell bewertet 8 Bauteile (Dach, Fenster, Heizung, ...) und vergibt bis zu 30 % RND-Bonus.
Was sind die Bewirtschaftungskosten?
Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten (sofern nicht umlagefähig). Wir nutzen haustyp-spezifische Standards aus Anlage 3 ImmoWertV.
Wie funktioniert die Bewertung gemischt genutzter Objekte?
WGH mit Gewerbeanteil ≥ 20 % werden nutzungsartenrein bewertet: BWK und LiZi werden anteilig nach Wohn-/Gewerbeflächen angesetzt.
Ist der Ertragswertbericht bankfähig?
Die Methodik ist ImmoWertV-konform. Banken akzeptieren den Bericht als Diskussionsgrundlage. Für eine offizielle Beleihungswertermittlung nach BelWertV bleibt der Sachverständige notwendig – aber dessen Arbeit verkürzt sich erheblich.
Kann ich den Liegenschaftszinssatz selbst überschreiben?
Ja, mit dokumentierter Begründung. Der Override wird im PDF-Bericht transparent ausgewiesen.
Wie geht das System mit Leerstand um?
Leerstands-Einheiten (Miete 0 €) starten ein neues Mietszenario mit Soll-Miete aus Mietspiegel/Pool, ohne Doppelzählung.
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