Tilgungsrechner: Annuitätendarlehen Schritt für Schritt verstehen

Annuitätendarlehen verstehen

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant. Was sich ändert, ist nur die Zusammensetzung: Anfangs zahlen Sie überwiegend Zinsen, später überwiegend Tilgung. Mit jeder gezahlten Rate sinkt die Restschuld — und damit der Zinsanteil der nächsten Rate. Dieses Prinzip macht das Annuitätendarlehen zur Standardform bei Immobilienfinanzierungen.

Was sagen diese Kennzahlen aus?

Welche Anfangstilgung ist sinnvoll?

Bei aktuellen Zinsen sind mindestens 2 % anfängliche Tilgung empfehlenswert, besser 3 %. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit, senkt die Gesamtzinskosten und reduziert das Risiko der Anschlussfinanzierung. Faustregel: Tilgungssatz + Zinssatz ≈ 5–6 %. Bei 3,5 % Zins also 2 % Tilgung als Untergrenze, 2,5–3 % als gute Praxis. Wer den Cashflow einer Kapitalanlage maximieren will, kann auch mit 1 % starten — verlängert die Gesamtlaufzeit aber auf über 40 Jahre.

Sondertilgung: ein unterschätztes Sparpotenzial

Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme — meist kostenfrei. Bei 400.000 € Darlehen, 3,5 % Zins und 10.000 € Sondertilgung pro Jahr verkürzen Sie die Laufzeit um 6 Jahre und sparen über 60.000 € an Zinsen. Vereinbaren Sie Sondertilgungen bereits im Darlehensvertrag — nachträglich kostet das oft eine Vorfälligkeits­ent­schädigung.

Anschlussfinanzierung clever planen

Nach Ablauf der Zinsbindung steht die Anschlussfinanzierung an. Sie können beim bestehenden Anbieter prolongieren, zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) oder per Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre im Voraus die aktuellen Zinsen sichern. Ein Forward-Darlehen ist sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten — der Forward-Aufschlag liegt typisch bei 0,01–0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlauf.

Häufige Fehler vermeiden

• Zu niedrige Tilgung — bei 1 % läuft das Darlehen über 40 Jahre, oft länger als das Berufsleben.
• Zu kurze Zinsbindung — 5 Jahre sind in Niedrigzinsphasen riskant. Sichern Sie 10–15 Jahre.
• Keine Sondertilgung vereinbart — nachträglich teuer, vorab kostenlos zu vereinbaren.
• Effektivzins ignoriert — Vergleichen Sie immer den Effektivzins, nicht nur den Nominalzins. Mehr dazu im Zinsrechner.
• Anschlussfinanzierung zu spät planen — beginnen Sie 3–5 Jahre vor Ende der Zinsbindung mit dem Vergleich.

Tilgungsrechner als Teil der Gesamtanalyse

Der Tilgungsplan ist die Basis jeder Cashflow-Rechnung. Kombinieren Sie ihn mit dem Cashflow-Rechner für den monatlichen Überschuss, dem Mietrendite-Rechner für die Objektrendite und dem Finanzierungsvergleich, um bis zu drei Bankangebote nebeneinander zu prüfen.