Kaufnebenkosten Rechner: Grunderwerbsteuer, Notar & Makler nach Bundesland
Berechnen Sie alle Kaufnebenkosten für Ihre Immobilie — nach aktuellem Bundesland-Stand. Inklusive Bundesland-Tabelle und Beispielrechnungen für ETW und Mehrfamilienhaus.
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Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen: 6,50 %
Aktueller Steuersatz nach Landesgesetz
Grunderwerbsteuer
3,5 – 6,5 %
Variiert je Bundesland
Notar & Grundbuch
~ 2,0 %
Nach GNotKG
Maklerprovision
3,57 % je Seite
Hälftig nach Bestellerprinzip
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Was sagen diese Kennzahlen aus?
Grunderwerbsteuer
Formel: Kaufpreis × Steuersatz
Größter Posten — 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland. Wird einmalig beim Kauf fällig.
Notar & Grundbuch
Formel: Kaufpreis × ~2,0 %
Notarkosten (1,5 %) nach GNotKG plus Grundbuchgebühren (0,5 %) für die Eigentumsumschreibung.
Maklerprovision
Formel: Kaufpreis × Maklersatz
Seit 2020 hälftig geteilt. Üblich 3,57 % inkl. MwSt. pro Seite. Bei Direktkauf entfällt komplett.
Grunderwerbsteuer aller 16 Bundesländer (2026)
Beispielwerte für einen Kaufpreis von 400.000 €. Die Spreizung zwischen günstigem Bayern (3,5 %) und teurem NRW (6,5 %) beträgt 12.000 € allein für die GrESt.
| Bundesland | Steuersatz | GrESt bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
Beispielrechnungen: Kaufnebenkosten für ETW & Mehrfamilienhaus
Zwei typische Szenarien mit und ohne Makler. Die Nebenkosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage bei vermieteten Objekten und damit die Steuerersparnis.
ETW Köln (350.000 €, mit Makler)
- Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %)
- 22.750 €
- Notar (1,5 %)
- 5.250 €
- Grundbuch (0,5 %)
- 1.750 €
- Makler (3,57 %)
- 12.495 €
- Gesamt
- 42.245 €
- Anteil am Kaufpreis
- 12,07 %
~42.000 € müssen aus Eigenkapital kommen — Banken finanzieren NK nicht mit.
MFH Leipzig (850.000 €, Direktkauf)
- Grunderwerbsteuer Sachsen (3,5 %)
- 29.750 €
- Notar (1,5 %)
- 12.750 €
- Grundbuch (0,5 %)
- 4.250 €
- Makler
- 0 €
- Gesamt
- 46.750 €
- Anteil am Kaufpreis
- 5,50 %
Bundesland-Wahl + Direktkauf = nur 5,5 % NK — fast die Hälfte gespart.
Wie wirken Kaufnebenkosten auf die Rendite?
Die Kaufnebenkosten fließen in die Gesamtinvestition ein und drücken so die Bruttorendite und den Cashflow. Steuerlich werden sie aber über die AfA anteilig abgeschrieben — bei 80 % Gebäudeanteil und 2 % AfA sind das immerhin ~675 €/Jahr Steuerersparnis auf 42.000 € Nebenkosten. Wer plant, eine 110-%-Finanzierung anzustreben, muss exzellente Bonität und Top-Lage vorweisen.
Kaufnebenkosten reduzieren: 4 Strategien
- Bundesland wählen — Bayern/Sachsen (3,5 %) statt NRW/Brandenburg (6,5 %) spart bei 400.000 € ganze 12.000 €.
- Direktkauf — ohne Makler entfallen 3,57 % (= 14.280 € bei 400.000 €).
- Inventar separat ausweisen — auf bewegliche Sachen (Einbauküche, Möbel) fällt keine GrESt an. Realistisch 2–5 % des Kaufpreises.
- Anteils-Deals nutzen — bei Share Deals (Immobilien-GmbH) kann GrESt eingespart werden — komplex, aber bei Großtransaktionen relevant.
In 4 Schritten zu allen Kaufnebenkosten
- 1
Kaufpreis & Bundesland wählen
Kaufpreis eingeben und das Bundesland auswählen — die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) wird automatisch übernommen.
- 2
Notar & Grundbuch aktivieren
Standardmäßig ~2 % vom Kaufpreis nach GNotKG — bei Sonderfällen (Grundschuld, Anderkonto) anpassen.
- 3
Makler einbeziehen
Bestellerprinzip: typisch 3,57 % inkl. MwSt. je Seite. Bei Direktkauf vom Eigentümer entfällt der Posten.
- 4
Eigenkapitalbedarf ablesen
Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht — Sie sehen sofort, wie viel Eigenkapital nötig ist.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
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