Liegenschaftszins-Rechner (LiZi)

Was ist der Liegenschaftszinssatz?

Der Liegenschaftszinssatz (kurz LiZi) ist eine zentrale Stellgröße im Ertragswertverfahren nach §§ 17 ff. ImmoWertV. Er beschreibt, mit welcher Verzinsung sich Käufer auf dem freien Markt für vergleichbare Immobilien begnügen. Ein hoher LiZi bedeutet eine höhere Renditeerwartung – und damit einen niedrigeren Verkehrswert. Ein niedriger LiZi (typisch in Top-Lagen) führt zu einem höheren Verkehrswert.

Berechnung nach ImmoWertV § 21

Die offizielle Berechnung folgt einer schrittweisen Annäherung:

        Reinertrag − Bodenwert × p
p  =  ──────────────────────────────
              V(p, n) × Gebäudewert

Mit V(p, n) = Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor), n = Restnutzungsdauer und Reinertrag = Jahresnettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten (typisch 21 % nach Anlage 3 ImmoWertV).

Praxis-Problem: Bei Bruttorenditen unter 5 % läuft diese Berechnung rechnerisch gegen sehr kleine Werte, weil der Term Bodenwert × p den Reinertrag aufzehrt. Deshalb arbeiten Banken (BelWertV Anlage 4) und Sachverständige in der Praxis mit kalibrierten Vergleichswerte-Tabellen – genau wie unser Rechner.

Vergleichswerte-Tabelle als robuster Hauptweg

Unser Rechner leitet den LiZi direkt aus drei Größen ab: Bruttorendite (Jahresmiete ÷ Kaufpreis), Restnutzungsdauer (Baujahr und ggf. letzte Kernsanierung) und Objektart. Die hinterlegte Tabelle beruht auf BelWertV Anlage 4 und langjährigen Erfahrungswerten der Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB. Zwischenwerte werden linear interpoliert, sodass die Ergebnisse sehr nah an den notariellen Auswertungen der Gutachterausschüsse liegen.

Regionaler Vergleich aus anonymen Marktdaten

Sobald Sie PLZ oder Ort eingeben, gleicht der Rechner Ihre Werte mit unserem anonymen Marktdatenpool ab (Kauffälle aus Angeboten und Marktmieten pro m²). Wir nutzen eine vierstufige Kaskade: PLZ → Stadt → PLZ-Bereich → bundesweit. Die Konfidenz steigt mit der Stichprobengröße (ab 30 Fällen hoch, ab 20 mittel, ab 15 niedrig).

Mikrolagen-Korrektur nach ImmoWertV § 9 Abs. 2

Innerhalb derselben Stadt unterscheiden sich die Mietniveaus zwischen einzelnen PLZ-Bereichen oft deutlich. Liegt die Median-Marktmiete einer PLZ unter dem Stadtdurchschnitt, ist das ein Indikator für eine schwächere Mikrolage — höheres Vermietungs- und Wertstabilitätsrisiko. Unser Rechner addiert in diesem Fall einen Aufschlag auf den Liegenschaftszins (max. +0,8 Prozentpunkte). Liegt die PLZ-Miete über dem Stadtschnitt, ergibt sich ein Abschlag (max. −0,6 Prozentpunkte). Die Korrektur ist methodisch durch § 9 Abs. 2 ImmoWertV gedeckt („besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale") und wird nur angewendet, wenn für PLZ und Stadt ausreichend Mietstichproben (n ≥ 8) vorliegen. Der enge Korridor verhindert Übersteuern und hält die Plausibilitätsuntergrenzen der ImmoWertV (z. B. 3,0 % MFH) jederzeit ein.

Wohn-/Geschäftshäuser (WGH)

Gemischt genutzte Objekte mit einem Gewerbeanteil zwischen 20 % und 80 % werden nach ImmoWertV anteilig bewertet. Der Rechner ermittelt den Wohn-Liegenschaftszins wie bei einem Mehrfamilienhaus (Tabelle + regionaler Pool) und den Gewerbe-Liegenschaftszins aus dem regionalen Gewerbe-Pool. Beide Werte werden im Verhältnis des Gewerbeanteils gewichtet: LiZi_gewichtet = (1 − GA/100) × LiZi_Wohnen + (GA/100) × LiZi_Gewerbe. Liegen keine regionalen Gewerbedaten vor, setzt der Rechner als konservativen Fallback LiZi_Wohnen + 2 Prozentpunkte an — dieselbe Logik, die auch im Angebot verwendet wird.

Objektspezifische Verfeinerung mit echtem Bodenwert

Optional können Sie Bodenrichtwert (€/m²) und Grundstücksfläche eintragen. Der Rechner führt dann die schrittweise Annäherung nach ImmoWertV § 21mit dem echten Bodenwert aus und gewichtet das Ergebnis 50/50 mit dem regionalen Wert. So bleiben Sie marktverankert, lassen aber Ihre individuelle Boden-Gebäude- Relation einfließen.

Wofür wird der Liegenschaftszins verwendet?

• Verkehrswertermittlung nach Ertragswertverfahren (Investoren, Erbfälle, Scheidungen)
• Beleihungswertermittlung der Banken nach BelWertV
• Investitionsentscheidung: Vergleich von Kaufpreis und marktüblicher Verzinsung – Grundlage für Deal-Scoring
• Mietkauf-Modelle und Erbbaurechtsbewertungen

Grenzen und Hinweise

Dieser Rechner liefert eine fundierte Indikation, ersetzt aber kein Verkehrswertgutachten. Für rechtsverbindliche Bewertungen ist ein zertifizierter Sachverständiger (HypZert oder DIN EN ISO 17024) erforderlich. Bei sehr ungewöhnlichen Lagen (Burgen, Sondergewerbe, Leerstandsobjekte) sollten die Ergebnisse stets durch einen Fachmann plausibilisiert werden.