Marktanalyse für Immobilien
Mietspiegel, Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsobjekte – aus den Quellen, die ein Sachverständiger nutzt. Lokal, aktuell, deutschlandweit.
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Ohne ImmoAnalyse.Pro
- Mietspiegel-PDFs sind 80 Seiten – wer liest die wirklich?
- BORIS-Karten von 16 Bundesländern, jeder mit eigener Logik.
- Vergleichsangebote zu finden, kostet Stunden auf IS24.
- Marktentwicklung über 12 Monate? Nur mit Excel-Pflege.
Mit ImmoAnalyse.Pro
- Mietspiegel-Ergebnis pro Adresse in 5 Sekunden – inkl. Spannweiten.
- BORIS-Bodenrichtwerte aller Bundesländer per Adress-Lookup.
- Liegenschaftszinssatz aus regionalem Pool, Kreis vor Stadt.
- Vergleichsobjekte mit hedonischem Modell und IQR-Trim.
Funktionsumfang
Alles, was du brauchst – an einem Ort
Mietspiegel 120+ Städte
Qualifizierte und einfache Mietspiegel, automatisch ausgewertet pro Adresse.
BORIS-Bodenrichtwerte
Live-Anbindung aller Bundesländer, mit Umrechnungskoeffizienten und Override-Option.
Liegenschaftszinssatz
Regionaler LiZi-Pool aus den Gutachterausschüssen, mit ImmoWertV-Fallback.
Vergleichsobjekte (Hedonik)
Aktive Listings + historische Verkäufe, hedonisches Modell, n ≥ 6 Min-Stichprobe.
Marktmieten-Pool
Tatsächliche Angebotsmieten der letzten 24 Monate, Median + IQR-Filter.
Marktentwicklung
Preis- und Mietentwicklung über 12 Monate, IQR-Outlier-bereinigt.
Methodik & Quellen
Echte Daten statt geschätzter Mittelwerte
Die Marktanalyse nutzt vier echte Datenquellen statt nationaler Schätzungen:
- Mietspiegel: 120+ deutsche Städte, qualifiziert und einfach, PDF-Extraktion mit Index-Modellen.
- BORIS: Live-Anbindung aller 16 Bundesländer, Bodenrichtwerte für jede Adresse.
- Liegenschaftszinssätze: Regionaler Pool aus 200+ Gutachterausschüssen, Kreis-Priorität.
- Marktmieten-Pool: Aggregierte Angebotsmieten der letzten 24 Monate, hedonisch gewichtet.
Bei den Vergleichsobjekten nutzen wir ein hedonisches Modell mit IQR-Outlier-Trimming. Mindest-Stichprobe n ≥ 6 auf PLZ-Ebene; bei kleiner Stichprobe fällt das System transparent auf einen Median-Only-Modus zurück. Zwangsversteigerungen werden grundsätzlich aus dem Pool ausgeschlossen.
Die Marktentwicklung nutzt monatliche Mediane mit IQR-Filter und mindestens 4 Monaten – damit Ausreißer den Trend nicht verzerren.
Häufige Fragen
FAQ zu Marktanalyse für Immobilien
Welche Städte sind im Mietspiegel abgedeckt?
120+ deutsche Städte mit qualifiziertem oder einfachem Mietspiegel. Für Städte ohne Mietspiegel greift der Marktmieten-Pool aus echten Angebotsdaten.
Sind die BORIS-Daten aktuell?
Ja. Wir nutzen die Live-API der Gutachterausschüsse, ergänzt um manuelle Overrides, wenn aktuellere Werte vorliegen.
Was passiert bei wenigen Vergleichsobjekten?
Ab n ≥ 6 läuft das hedonische Modell, darunter wechselt das System transparent in einen Median-Only-Modus. Du siehst die Datenlage immer.
Werden Zwangsversteigerungen berücksichtigt?
Nein. Zwangsversteigerungen (ZVG) werden überall blockiert, weil sie den Markt verzerren. Override pro Suchagent ist möglich, schließt sie aber vom Pool aus.
Wie wird die Marktentwicklung berechnet?
Monatliche Mediane mit IQR-Outlier-Filter und Mindest-Beobachtungszeitraum von 4 Monaten.
Funktioniert die Marktanalyse auch für ländliche Regionen?
Ja. Bei dünner Datenlage greifen Fallbacks (Kreis statt PLZ, ImmoWertV-Tabelle statt regionalem LiZi). Die Datenqualität wird transparent ausgewiesen.
Kann ich eigene Marktdaten ergänzen?
Ja. Private Marktdaten überschreiben globale System-Daten, ohne den globalen Pool zu beeinflussen.
Wird Mietpreisbindung berücksichtigt?
Ja. Sozialwohnungen und KfW-geförderte Objekte erhalten einen Wertabschlag basierend auf der kapitalisierten Mietdifferenz.
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