AfA Rechner Immobilien: Abschreibung nach Baujahr berechnen
Ermitteln Sie die jährliche Abschreibung Ihrer Immobilie und das Steuerspar-Potenzial — inklusive Beispielen für Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus und Neubau.
- Kostenlos
- Ohne Anmeldung
- DSGVO · Server in DE
- ImmoWertV-konform
AfA-Satz
2,0 / 2,5 / 3,0 %
Nach Baujahr automatisch
Jährliche AfA
In Euro
Gebäudeanteil × Satz
Steuerersparnis
Bei Ihrem Steuersatz
Direkt im Nachsteuer-Cashflow
AfA, Sonder-AfA und Steuerersparnis in einer Ansicht
Die volle Plattform berechnet AfA-Basis automatisch aus Kaufpreis + Bodenwert und zeigt § 7b sowie Denkmal-AfA additiv.
AfA + Steuerersparnis
Linear-AfA 2/2,5/3 % je Baujahr, § 7b Mietwohnungsneubau und § 7i Denkmal — alles additiv und sichtbar.
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Was sagen diese Kennzahlen aus?
Gebäudeanteil
Formel: Kaufpreis × (1 − Bodenwertanteil)
Nur der Gebäudeanteil ist steuerlich absetzbar. Der Bodenwert wird über Bodenrichtwerte oder ein Gutachten ermittelt und vom Kaufpreis abgezogen.
AfA-Satz
Regelung: § 7 Abs. 4 EStG
Der AfA-Satz richtet sich nach dem Baujahr: 2,5 % (vor 1925), 2,0 % (1925–2022) oder 3,0 % (ab 2023). Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann den Satz erhöhen.
Steuerersparnis
Formel: Jährl. AfA × Steuersatz
Die AfA ist ein buchhalterischer Aufwand ohne Geldabfluss. Die resultierende Steuerersparnis verbessert den Nachsteuer-Cashflow Ihrer Immobilieninvestition direkt.
Beispielrechnungen: AfA für Wohnung, Mehrfamilienhaus & Neubau
Drei typische Szenarien, gerechnet mit persönlichem Grenzsteuersatz von 42 %. Die exakten Werte hängen vom regionalen Bodenrichtwert und den tatsächlichen Kaufnebenkosten ab — hier kostenlos kalkulieren.
Eigentumswohnung Bestand (Baujahr 1990)
- Kaufpreis
- 300.000 €
- Bodenanteil
- 20 %
- Nebenkosten
- ~10 %
- AfA-Satz
- 2,0 %
- Gebäudewert
- 264.000 €
- Jährl. AfA
- 5.280 €
- Steuer p. a.
- ≈ 2.218 € p. a. (42 %)
12 Jahre kumulierte Steuerersparnis: ~26.600 €
Mehrfamilienhaus (MFH) Altbau (Baujahr 1910)
- Kaufpreis
- 850.000 €
- Bodenanteil
- 25 %
- Nebenkosten
- ~10 %
- AfA-Satz
- 2,5 %
- Gebäudewert
- 701.250 €
- Jährl. AfA
- 17.531 €
- Steuer p. a.
- ≈ 7.363 € p. a. (42 %)
Per RND-Gutachten oft auf 3–4 % erhöhbar
Neubau-Wohnung (Baujahr 2024)
- Kaufpreis
- 450.000 €
- Bodenanteil
- 15 %
- Nebenkosten
- ~9 %
- AfA-Satz
- 3,0 %
- Gebäudewert
- 416.925 €
- Jährl. AfA
- 12.508 €
- Steuer p. a.
- ≈ 5.253 € p. a. (42 %)
50 % mehr AfA als 2 %-Bestand — Hebel für Neubau-Investoren
AfA-Sätze im Überblick (§ 7 EStG)
| Gebäudetyp / Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Altbau (vor 1925) | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG |
| Bestand (1925–2022) | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG |
| Neubau (ab 2023) | 3,0 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG n. F. |
| Sonder-AfA Mietwohnung | 5 % (4 Jahre) | + regulär | § 7b EStG |
| Degressive AfA (Neubau) | 5 % degr. | variabel | § 7 Abs. 5a EStG |
| Denkmal-Sanierung | 9 % / 7 % | 12 Jahre | §§ 7i, 7h EStG |
Was beeinflusst die Höhe der AfA?
Die AfA-Höhe hängt von drei Stellschrauben ab: Bodenwertanteil (je niedriger, desto höher die AfA-Basis), AfA-Satz (Baujahr oder Restnutzungsdauer-Gutachten) und Kaufnebenkosten (anteilig dem Gebäude zuzuordnen). Wie das alles in den Gesamt-Cashflow einfließt, zeigt unser Cashflow-Rechner sowie der vollständige AfA-Ratgeber.
AfA kombinieren mit anderen Steuervorteilen
Die reguläre Gebäude-AfA lässt sich mit weiteren Instrumenten kombinieren: Sonder-AfA nach § 7b EStG für bezahlbaren Mietwohnungsbau, Denkmal-AfA nach §§ 7i / 7h, oder die degressive AfA für Neubauten ab Oktober 2023. Wer mehrere Objekte besitzt, sollte zusätzlich die Spekulationsfrist und die 3-Objekt-Grenze im Blick behalten.
In 4 Schritten zur AfA Ihrer Immobilie
- 1
Kaufpreis & Bodenanteil eingeben
Kaufpreis und Anteil des Bodenwerts (Bodenrichtwert × Fläche, ggf. anteilig für ETW über Miteigentumsanteil).
- 2
Baujahr wählen
Bestimmt automatisch den AfA-Satz: 2,5 % vor 1925, 2,0 % von 1925–2022, 3,0 % ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG).
- 3
Kaufnebenkosten ergänzen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler werden anteilig dem Gebäudewert zugerechnet.
- 4
Steuerersparnis ablesen
Jährliche AfA und die Ersparnis bei Ihrem Grenzsteuersatz — direkt verwertbar für Bank und Steuerberater.
Häufige Fragen zur AfA bei Immobilien
Weiterführende Ratgeber
Steuern & AfA
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