Investment & RenditeZuletzt aktualisiert am 25. Mai 2026

Spekulationssteuer (Immobilien)

Definition

Die sogenannte Spekulationssteuer ist die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung wieder verkauft, ist der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

Bedeutung für Immobilieninvestoren

Die 10-Jahres-Frist ist eine der wichtigsten Stellschrauben für die Exit-Strategie. Innerhalb der Frist kann die Steuerlast bei 42 %–45 % Spitzensteuersatz den Großteil des Wertzuwachses aufzehren. Selbst genutzte Immobilien sind ausgenommen, wenn sie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Den Effekt auf den Gesamtertrag zeigt unser Cashflow-Rechner unter /rechner/cashflow.

Formel / Berechnung

Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten − bisherige AfA) − Veräußerungskosten Steuer = Veräußerungsgewinn × persönlicher Grenzsteuersatz

Beispiel

Kauf 2021 für 300.000 €, bisherige AfA 12.000 €, Verkauf 2027 für 400.000 €, Veräußerungskosten 8.000 €. Gewinn = 400.000 − (300.000 − 12.000) − 8.000 = 104.000 €. Bei 42 % → 43.680 € Steuer. Verkauf erst 2032 (nach 10 Jahren) → steuerfrei.