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Immobilien-Glossar

48 Fachbegriffe rund um Immobilienbewertung, Ertragswertverfahren, Cashflow, Finanzierung und Steuern – kompakt erklärt mit Formeln, Beispielen und passenden Rechnern.

Direkt durchrechnen

Theorie ist gut – mit echten Zahlen prüfen ist besser. Alle Rechner kostenlos.

Cashflow-Rechner
Mietrendite-Rechner
Tilgungsplan-Rechner
AfA-Rechner
Kaufnebenkosten-Rechner
Liegenschaftszins-Rechner

Bewertung & Verfahren

Ertragswert, Sachwert, Bodenrichtwert & Co. – wie Immobilien nach ImmoWertV bewertet werden.

Verkehrswert
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie? Definition nach § 194 BauGB, Berechnungsmethoden und Bedeutung für Immobilieninvestoren einfach erklärt.
Marktwert
Marktwert einer Immobilie: Definition, Abgrenzung zum Verkehrswert und Bedeutung für den Immobilienkauf einfach erklärt.
Bodenwert
Bodenwert einer Immobilie: Berechnung über Bodenrichtwert, Bedeutung im Ertragswertverfahren und Tipps für Investoren.
Rohertrag
Rohertrag einer Immobilie: Jahresmiete als Grundlage für das Ertragswertverfahren. Berechnung, Beispiel und Tipps.
Reinertrag
Reinertrag einer Immobilie berechnen: Formel, Beispiel und Bedeutung im Ertragswertverfahren einfach erklärt.
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten einer Immobilie: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis. Berechnung und Bedeutung für Investoren.
Marktanpassungsfaktor
Marktanpassungsfaktor im Sachwertverfahren: Definition, Berechnung und Bedeutung für die Immobilienbewertung.
Sachwertfaktor
Sachwertfaktor: Wie der Gutachterausschuss den vorläufigen Sachwert auf Marktniveau korrigiert. Definition und Beispiel.
DCF-Methode (Discounted Cashflow)
DCF-Methode für Immobilien: Barwertberechnung zukünftiger Cashflows. Definition, Formel und Beispiel für Investoren.
Diskontierungszins
Diskontierungszins für Immobilien: Definition, Zusammensetzung und Einfluss auf den Barwert einfach erklärt.
Barwert
Barwert einer Immobilie: Definition, Formel und Beispiel. Wie zukünftige Cashflows auf den heutigen Wert umgerechnet werden.
Normalherstellungskosten (NHK)
Normalherstellungskosten (NHK 2010): Tabellenwerte für das Sachwertverfahren. Definition, Berechnung und Anwendung.
Gebäudewert
Gebäudewert im Sachwertverfahren: Berechnung über NHK, Alterswertminderung und Baupreisindex einfach erklärt.
Mietausfallwagnis
Mietausfallwagnis bei Immobilien: Definition, übliche Prozentsätze und Bedeutung für Ertragswert und Cashflow.
Wertermittlungsstichtag
Wertermittlungsstichtag: Zu welchem Zeitpunkt gilt der Verkehrswert? Definition und Bedeutung für die Immobilienbewertung.
Kaufpreissammlung
Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB: Wie der Gutachterausschuss Transaktionsdaten sammelt und für Bewertungen nutzt.
Grundstücksmarktbericht
Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses: Liegenschaftszinssätze, Bodenrichtwerte und Sachwertfaktoren für Immobilienbewertung.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert (€/m²) ist die wichtigste Basis für den Bodenwert einer Immobilie. So lesen Sie BORIS-Karten richtig und vermeiden Bewertungsfehler.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren bewertet vermietete Immobilien über den Reinertrag und den Liegenschaftszins. Schritt-für-Schritt-Erklärung mit Beispiel.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ermittelt den Verkehrswert über Bodenwert plus Herstellungskosten. Anwendung bei EFH, DHH, RH und Eigennutzer-Objekten.
Liegenschaftszins (LiZi)
Der Liegenschaftszinssatz (LiZi) ist die zentrale Stellgröße im Ertragswertverfahren. Übliche Werte für MFH, ETW und WGH sowie Quellen aus den Gutachterausschüssen.
Vervielfältiger (Barwertfaktor)
Der Vervielfältiger kapitalisiert den Reinertrag im Ertragswertverfahren. Formel, Beispielwerte und Bedeutung für die Immobilienbewertung.

Recht & Grundbuch

Grundbuch, Baulast, Vorkaufsrecht – juristische Begriffe verständlich erklärt.

Mietspiegel
Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab und ist Grundlage für Mieterhöhungen, Mietpreisbremse und Wirtschaftlichkeitsprüfungen.
Grundbuch
Grundbuch: Aufbau, drei Abteilungen und Bedeutung beim Immobilienkauf. Was Investoren im Grundbuch prüfen müssen.
Baulast
Baulast: Öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers. Definition, Baulastenverzeichnis und Risiken.
Baulastenverzeichnis
Baulastenverzeichnis: Wo Baulasten eingetragen sind, wie man Einsicht nimmt und warum es beim Kauf geprüft werden muss.
Nießbrauch
Nießbrauch an Immobilien: Rechte, Pflichten und Auswirkungen auf Kaufpreis und Rendite einfach erklärt.
Wohnrecht
Wohnrecht an Immobilien: Definition nach § 1093 BGB, Unterschied zum Nießbrauch und Auswirkungen auf Kaufpreis.
Wegerecht
Wegerecht an Immobilien: Grunddienstbarkeit, Eintragung im Grundbuch und Bedeutung beim Immobilienkauf.
Reallast
Reallast bei Immobilien: Definition nach § 1105 BGB, Eintragung im Grundbuch und Bedeutung für Investoren.
Vorkaufsrecht
Vorkaufsrecht bei Immobilien: Gesetzliches und vertragliches Vorkaufsrecht, Fristen und Bedeutung beim Kauf.

Finanzierung

Annuität, Tilgung, Beleihungswert – alle Begriffe rund um Kredit und Bankgespräch.

Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Immobilienfinanzierung: gleichbleibende Rate, Zins-Tilgungs-Verschiebung und planbare Belastung.
Tilgungsplan
Der Tilgungsplan zeigt für jede Rate, wie sich Zins, Tilgung und Restschuld entwickeln – die Basis für jede saubere Finanzierungsentscheidung.
Annuität
Annuität bei Immobilienfinanzierung: Gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Formel, Berechnung und Beispiel.
Effektivzins
Effektivzins bei Immobilienfinanzierung: Gesamtkosten eines Darlehens inklusive Nebenkosten. Vergleich und Berechnung.
Beleihungsgrenze
Beleihungsgrenze bei Immobilienfinanzierung: Maximale Darlehenshöhe in Prozent des Beleihungswerts. Definition und Beispiel.
Loan-to-Value (LTV)
Loan-to-Value (LTV): Beleihungsauslauf berechnen und verstehen. Bedeutung für Zinskonditionen und Finanzierungsrisiko.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der bankinterne, nachhaltig erzielbare Wert einer Immobilie und liegt typisch 10–20 % unter dem Verkehrswert.

Investment & Rendite

Rendite, Cashflow, AfA, Spekulationssteuer – die Kennzahlen, die über Ihr Investment entscheiden.

AfA (Absetzung für Abnutzung)
AfA bei vermieteten Immobilien: lineare 2 %, 2,5 % oder 3 % auf den Gebäudewert. Sätze, Berechnung und Steuerwirkung verständlich erklärt.
Spekulationssteuer (Immobilien)
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren, fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Fristen, Berechnung und Ausnahmen.
Bruttorendite
Bruttorendite berechnen: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Einfache Formel, Bedeutung und Grenzen für Investoren.
Mietrendite
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Renditeobjekte. Unterschied Brutto- vs. Nettomietrendite, Formeln und Richtwerte.
Nettorendite
Nettorendite berechnen: Jahresmiete abzüglich Kosten geteilt durch Gesamtinvestition. Formel und Beispiel für Kapitalanleger.
Cashflow Immobilie
Cashflow bei Immobilien berechnen: Mieteinnahmen minus Kosten minus Finanzierung. Positiver und negativer Cashflow erklärt.
Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer einfach erklärt: Steuersätze aller Bundesländer, Bemessungsgrundlage, Befreiungen und Berechnung für Immobilienkäufer.
Eigenkapitalrendite (ROE)
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark das eingesetzte Eigenkapital arbeitet. Mit Fremdkapital steigt sie überproportional – aber auch das Risiko.
Hausgeld (WEG)
Das Hausgeld umfasst alle laufenden Kosten einer Eigentumswohnung. So unterscheiden Sie umlagefähige von nicht-umlagefähigen Anteilen.
Kapitalanlage Immobilie
Die Immobilie als Kapitalanlage verbindet Cashflow, Steuervorteile (AfA) und Wertsteigerung. Worauf Käufer wirklich achten müssen.