Cashflow Rechner Immobilien: monatlichen Überschuss berechnen
Ermitteln Sie präzise, wie viel Geld Ihre Immobilie jeden Monat abwirft — nach allen Kosten und Steuern. Inklusive Beispielrechnungen für Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus und Neubau.
- Kostenlos
- Ohne Anmeldung
- DSGVO · Server in DE
- ImmoWertV-konform
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Cashflow vor Steuer
€ / Monat
Miete − Kosten − Annuität
DSCR
Tragfähigkeit
ab 1,2 als solide eingestuft
Cashflow nach Steuer
Mit AfA-Effekt
Inkl. Zinsabzug & AfA
Cashflow + Renditematrix + Verhandlungsspielraum
Was der kostenlose Rechner zeigt, ist die Spitze des Eisbergs — die volle App liefert Was-wäre-wenn-Szenarien und Break-Even-Analyse.
Was-wäre-wenn live
Zins, Tilgung, Eigenkapital und Miete live verändern — Cashflow & Rendite passen sich sofort an.
Verhandlungs-Marge
Sieh, bis zu welchem Preis der Deal noch positiv ist — bevor du in die Verhandlung gehst.
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Was sagen diese Kennzahlen aus?
Cashflow vor Steuer
Kaltmiete − Hausgeld − Instandhaltung − Verwaltung − Annuität
Zeigt die tatsächliche monatliche Belastung oder den Überschuss vor steuerlichen Effekten.
DSCR
Kaltmiete ÷ Kreditrate
Debt Service Coverage Ratio — ab 1,2 gilt die Finanzierung als tragfähig. Unter 1,0 deckt die Miete nicht die Kreditrate.
Cashflow nach Steuer
Cashflow × (1 − Steuersatz)
Vereinfachte Berechnung — in der Praxis senken AfA und Zinsabzug die steuerliche Last zusätzlich.
Beispielrechnungen: Cashflow für ETW, Mehrfamilienhaus & Neubau
Drei typische Szenarien mit 100 % Finanzierung, 3,8 % Zins und 2 % Anfangstilgung — inklusive Hausgeld (nicht umlegbar), Instandhaltung und AfA bei 42 % Grenzsteuersatz.
ETW Bestand (300.000 €, Köln)
- Kaltmiete
- + 1.100 €/Mon.
- Hausgeld nicht uml.
- − 90 €
- Instandhaltung
- − 60 €
- Annuität (5,8 %)
- − 1.595 €
- Cashflow v. St.
- − 645 €
- Steuervorteil AfA + Zins
- + 410 €
- Cashflow n. St.
- − 235 €
Tilgung 500 €/Mon. baut Vermögen — reales Defizit: 235 €.
MFH B-Lage (850.000 €, 6 WE)
- Kaltmiete
- + 4.200 €/Mon.
- Verwaltung
- − 180 €
- Instandhaltung
- − 350 €
- Annuität (5,8 %)
- − 4.515 €
- Cashflow v. St.
- − 845 €
- Steuervorteil AfA + Zins
- + 1.150 €
- Cashflow n. St.
- + 305 €
≈ 50 €/WE positiver Cashflow — klassischer „Warm Buy" mit Skaleneffekt.
Neubau-ETW (450.000 €, 3 % AfA)
- Kaltmiete
- + 1.500 €/Mon.
- Hausgeld nicht uml.
- − 110 €
- Instandhaltung
- − 50 €
- Annuität (5,8 %)
- − 2.392 €
- Cashflow v. St.
- − 1.052 €
- Steuervorteil (3 % AfA)
- + 770 €
- Cashflow n. St.
- − 282 €
3 %-AfA federt ab — Investment lebt von Wertsteigerung & Tilgung.
Welche Kennzahlen ergänzen den Cashflow?
Der Cashflow ist eine Momentaufnahme. Für das vollständige Investment-Bild ergänze ihn um: Brutto- und Nettorendite, die Tilgungsdauer sowie den Liegenschaftszins für die Marktbewertung. Die AfA-Berechnung entscheidet wesentlich, wie schnell ein negativer Cashflow vor Steuer in einen positiven nach Steuer kippt.
Cashflow-Optimierung: 5 Stellschrauben
- Höhere Tilgung senken — 1 % statt 2 % bringt sofort ~250 €/Mon. mehr Cashflow, verlängert aber die Laufzeit deutlich.
- AfA maximieren — niedriger Bodenanteil oder Restnutzungsdauer-Gutachten erhöhen die Steuerersparnis.
- Mietpotenzial heben — Mietspiegel-Anpassung, Indexierung oder Modernisierungs-Mieterhöhung nach § 559 BGB.
- Kaufnebenkosten reduzieren — Bundesland-Wahl, Direktkauf ohne Makler. Hier kalkulieren.
- Anschlussfinanzierung sichern — Forward-Darlehen bei niedrigen Zinsen lockt langfristig den Cashflow.
In 4 Schritten zum belastbaren Cashflow
- 1
Kaltmiete & Hausgeld eintragen
Monatliche Kaltmiete aller Wohneinheiten und das nicht umlegbare Hausgeld bzw. Verwaltung.
- 2
Finanzierung definieren
Darlehen, Zinssatz und anfängliche Tilgung. Der Rechner ermittelt die Annuität automatisch.
- 3
AfA & Grenzsteuersatz
Gebäudeanteil, AfA-Satz (2,0/2,5/3,0 %) und persönlicher Grenzsteuersatz für den Nachsteuer-Cashflow.
- 4
Cashflow vor & nach Steuer ablesen
Monatlicher Überschuss, DSCR und Steuervorteil aus AfA und Zinsabzug — alles auf einen Blick.
Häufige Fragen zum Cashflow
Weiterführende Ratgeber
Ertragswert & Rendite
Begriffe, Ratgeber & Plattform-Funktionen
Was steckt sonst noch drin?
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