AfA Immobilie berechnen: Abschreibung, Sätze & Beispiele
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der wichtigste Steuervorteil bei vermieteten Immobilien.
Geprüfter Fachbeitrag · Immobilienanalyse & Steuern
Inhaltsverzeichnis
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der wichtigste Steuervorteil bei vermieteten Immobilien.
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die AfA erlaubt es Vermietern, die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Das Grundstück ist nicht abschreibbar.
AfA-Sätze im Überblick
| Baujahr | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Ab 2023 (Neubau) | 3 % | ca. 33 Jahre |
| 1925–2022 | 2 % | 50 Jahre |
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Bemessungsgrundlage: Gebäudeanteil ermitteln
Die AfA wird nur auf den Gebäudeanteil berechnet – nicht auf das Grundstück. Faustregel: 70–80 % bei ETW, 60–70 % bei EFH.
Rechenbeispiel
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis (inkl. NK) | 300.000 € |
| Gebäudeanteil (75 %) | 225.000 € |
| AfA-Satz (Baujahr 2000) | 2 % |
| Jährliche AfA | 4.500 € |
| Steuerersparnis (42 %) | 1.890 €/Jahr |
Häufige Fragen (FAQ)
Kann ich die AfA auch bei Eigennutzung nutzen?
Nein, die lineare AfA gilt nur bei vermieteten Immobilien.
Was passiert mit der AfA beim Verkauf?
Bereits in Anspruch genommene AfA-Beträge erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn bei der Spekulationssteuer.
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