Kann ich die AfA auch für meine selbstgenutzte Immobilie ansetzen?

Nein, die klassische AfA nach § 7 EStG ist ausschließlich für Immobilien vorgesehen, die zur Erzielung von Einkünften dienen, also vermietet oder verpachtet werden. Bei Eigennutzung können Sie lediglich Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen (§ 35a EStG) steuerlich geltend machen, aber keine Abschreibung auf das Gebäude. Eine Ausnahme stellt ein häusliches Arbeitszimmer dar, für das anteilig eine AfA möglich ist.

Was passiert mit der AfA, wenn die Immobilie vollständig abgeschrieben ist?

Ist die Immobilie nach Ablauf der gesetzlichen Nutzungsdauer (z.B. 50 Jahre) vollständig abgeschrieben, entfällt die jährliche AfA. Ab diesem Zeitpunkt können Sie keine Abschreibung mehr als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Dies führt zu einem Anstieg Ihres zu versteuernden Einkommens aus der Vermietung. Lediglich laufende Instandhaltungskosten oder nachträgliche Herstellungskosten können weiterhin steuerlich geltend gemacht werden.

Kann ich eine Immobilie auch schneller als gesetzlich vorgesehen abschreiben?

Ja, das ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Wenn Sie durch ein Sachverständigengutachten nachweisen können, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer ist als die vom Gesetzgeber pauschal angenommene Dauer, kann das Finanzamt einer kürzeren Abschreibungsdauer zustimmen. Dies führt zu einer höheren jährlichen AfA. Dies ist oft bei älteren, unsanierten Gebäuden mit hohem Modernisierungsstau der Fall.

Beginnt die AfA-Berechnung bei einem Eigentümerwechsel neu?

Das kommt auf die Art des Wechsels an. Bei einem Kauf (entgeltlicher Erwerb) beginnt die AfA für den neuen Eigentümer neu. Er schreibt die Immobilie auf Basis seiner eigenen Anschaffungskosten über die für das Baujahr geltende Nutzungsdauer ab. Bei einer unentgeltlichen Übertragung (Schenkung, Erbschaft) führt der neue Eigentümer hingegen die AfA des Vorgängers fort. Er übernimmt den Restbuchwert und die verbleibende Restnutzungsdauer.

AfA Immobilie berechnen: § 7 EStG, Sätze & Beispiele (2024)

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der wichtigste Steuervorteil für Immobilieninvestoren. Erfahren Sie, wie Sie die AfA korrekt berechnen und welche Sätze gelten.