Was ist eine Erbengemeinschaft und warum ist sie problematisch?

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Alle Miterben müssen Entscheidungen einstimmig treffen, was bei Immobilien regelmäßig zu Konflikten führt. Einzelne Miterben können eine Teilungsversteigerung erzwingen, bei der die Immobilie oft unter Marktwert verkauft wird.

Was bedeutet Asset Swap bei Immobilien?

Ein Asset Swap bezeichnet die Umschichtung von nicht begünstigtem Vermögen (z. B. Bargeld, Bankguthaben) in begünstigtes Betriebsvermögen (z. B. PV-Anlagen, gewerbliche Beteiligungen). Ziel ist es, die Verschonungsregelungen des Erbschaftsteuergesetzes nutzen zu können, um Vermögen steuerfrei zu übertragen.

Wie hoch ist der Freibetrag bei der Erbschaftsteuer?

Der Freibetrag beträgt 400.000 Euro pro Kind (Steuerklasse I). Für Ehegatten liegt er bei 500.000 Euro. Diese Freibeträge erneuern sich alle 10 Jahre, sodass eine frühzeitige, schrittweise Übertragung deutlich mehr Freibetrag nutzen kann als eine einmalige Vererbung.

Kann ich Immobilien innerhalb der Familie unter Marktwert verkaufen?

Ein Verkauf unter Marktwert ist möglich, wird aber steuerlich als gemischte Schenkung behandelt. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert gilt als Schenkung und unterliegt der Schenkungsteuer. Deshalb sollte der Kaufpreis stets auf Basis eines Verkehrswertgutachtens festgelegt werden.

Wann sollte man mit der Vermögensübertragung beginnen?

Idealerweise 10 bis 15 Jahre vor dem geplanten Generationswechsel. So können die 10-Jahres-Freibeträge mindestens einmal vollständig ausgeschöpft werden. Zudem bleibt genug Zeit, um Betriebsvermögensstrukturen aufzubauen und Behaltensfristen einzuhalten.

Immobilien vererben ohne Erbschaftsteuer

Die meisten Familien vererben Immobilien gleichmäßig an alle Kinder und zahlen dabei unnötig hohe Erbschaftsteuer. Erfahrene Investoren nutzen stattdessen gezielte Strukturen, um Vermögen bereits zu Lebzeiten steueroptimiert zu übertragen. Dieser Ratgeber zeigt die wichtigsten Strategien: vom familieninternen Verkauf über den Asset Swap bis zur Nutzung der Verschonungsregelungen nach ErbStG.

Rudolf Ring

Geprüfter Fachbeitrag · Immobilienanalyse & Steuern

Veröffentlicht: 22.3.2026Aktualisiert: 23.4.2026

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