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Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag am wahrscheinlichsten erzielt werden kann (§ 194 BauGB). Er berücksichtigt die tatsächlichen Eigenschaften, die rechtlichen Gegebenheiten und die Lage des Grundstücks. Der Verkehrswert ist die zentrale Referenzgröße für Kaufpreisprüfung, Finanzierung und steuerliche Bewertung.
Für Immobilieninvestoren ist der Verkehrswert die Basis jeder Kaufentscheidung. Ein Kaufpreis über dem Verkehrswert bedeutet, dass Sie zu viel zahlen – ein Kaufpreis darunter signalisiert ein potenzielles Schnäppchen. Banken nutzen den Verkehrswert (bzw. den daraus abgeleiteten Beleihungswert), um die maximale Darlehenshöhe festzulegen. In ImmoAnalyse.Pro wird der Verkehrswert über das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren (Hedonik) ermittelt und mit dem Kaufpreis verglichen.
Ein Mehrfamilienhaus in Köln erzielt 60.000 € Jahresnettomiete. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,5 % und einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren ergibt das Ertragswertverfahren einen Verkehrswert von ca. 1.150.000 €. Der Kaufpreis beträgt 980.000 € – das Objekt ist also unterbewertet, was auf ein attraktives Investment hindeutet.
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