Cashflow-Analyse für Immobilien
Monatlicher Überschuss vor und nach Steuern – über die gesamte Finanzierungsdauer. Mit Annuität, Bewirtschaftung, AfA, Sondertilgung und Mietsteigerung. So weißt du sofort, ob ein Objekt sich trägt.
- 14 Tage kostenlos
- Keine Kreditkarte
- DSGVO · Server in DE
Ohne ImmoAnalyse.Pro
- „Mietrendite 5 %" sagt nichts über den realen Cashflow aus.
- Excel rechnet keine progressive Steuer und keine AfA-Phasen.
- Sondertilgungen und Mietsteigerungen sprengen jede Tabelle.
- Banken wollen DSCR – aus dem Kopf rechnest du das nicht.
Mit ImmoAnalyse.Pro
- Cashflow vor & nach Steuern, monatlich und jährlich, über 30 Jahre.
- Annuität mit Sondertilgung und Zinsbindungs-Ende automatisch berücksichtigt.
- AfA (2 % / 2,5 % / 3 %), Sonder-AfA § 7b, Denkmal § 7i/h korrekt aktiviert.
- DSCR live mit Ampel – jeder Bank-Termin wird zur Pflichtübung.
Funktionsumfang
Alles, was du brauchst – an einem Ort
Cashflow vor/nach Steuer
Mieteinnahmen − Bewirtschaftung − Annuität ± Steuer = realer Überschuss.
30-Jahres-Prognose
Jahr für Jahr inkl. Tilgungsverlauf, Mietsteigerung, Inflation und Zinsbindung.
AfA & Sonder-AfA
Lineare AfA nach § 7 EStG, § 7b Mietwohnungsneubau, § 7i/§ 7h Denkmal – additiv.
DSCR & EK-Rendite
Debt-Service-Coverage-Ratio live, Eigenkapitalrendite mit und ohne Wertsteigerung.
Bewirtschaftungskosten
Haustyp-spezifische Pauschalen (MFH/ETW/WGH) oder individuelle Position – BWK-Standard.
Stresstest
Leerstand, Zins-Anstieg, Mieterhöhungs-Stopp – ein Schalter, sofortige Sichtbarkeit.
Methodik & Quellen
So rechnen Profis Cashflow
Cashflow ist kein Excel-Trick. Wir folgen der Profi-Reihenfolge Cashflow vor Steuer → AfA → Steuer → Cashflow nach Steuer:
- Reinertrag = Jahresnettokaltmiete − Bewirtschaftungskosten.
- Cashflow vor Steuer = Reinertrag − Annuität.
- Steuerbasis = Reinertrag − Zinsanteil − AfA (Gebäude + § 7b/Denkmal additiv).
- Cashflow nach Steuer = Cashflow vor Steuer − Einkommensteuer + Steuerersparnis.
Die AfA-Sätze richten sich nach Baujahr: 3 % für Fertigstellung ab 2023, 2 % für 1925–2022, 2,5 % vor 1925. § 7b Sonder-AfA und § 7i/§ 7h Denkmal-AfA werden additiv aktiviert, wenn die Voraussetzungen vorliegen.
Sondertilgungen, Zinsbindungs-Ende und Anschlussfinanzierung werden im Tilgungsplan automatisch fortgeschrieben. Die DSCR-Ampel wird jährlich neu berechnet.
Häufige Fragen
FAQ zu Cashflow-Analyse für Immobilien
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?
Rendite ist eine prozentuale Verzinsung (Mietrendite, Eigenkapitalrendite). Cashflow ist der absolute Überschuss in Euro pro Monat, der nach allen Zahlungen und Steuern auf dem Konto bleibt.
Wird der Cashflow nach Steuern berechnet?
Ja – sowohl monatlich vor Steuer als auch nach Steuer (mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz, Soli und ggf. Kirchensteuer).
Wie wird die AfA berücksichtigt?
AfA wird nach § 7 EStG basierend auf dem Baujahr berechnet (3 % / 2 % / 2,5 %). § 7b Sonder-AfA Mietwohnungsneubau und Denkmal-AfA werden additiv aktiviert. Aktivierte Sanierungen (nachträgliche Herstellungskosten) erhöhen die AfA-Basis.
Was ist DSCR und warum ist sie wichtig?
Debt-Service-Coverage-Ratio = Reinertrag / Schuldendienst. Banken erwarten in der Regel DSCR ≥ 1,0; wir zeigen den Sweet-Spot zwischen 0 und 20 % EK an.
Kann ich Sondertilgungen einplanen?
Ja. Sondertilgungen werden jahresgenau im Tilgungsplan und im Cashflow berücksichtigt.
Wie wird mit Mietsteigerung gerechnet?
Standardmäßig konservativ mit Inflationsrate. Du kannst Indexmiete, Staffelmiete oder eigene Annahmen hinterlegen.
Funktioniert die Cashflow-Analyse für ETW?
Ja. Bei ETW entfallen Gebäude-bezogene Kosten (Hausgeld deckt das), Grundbesitzabgaben werden ausgeblendet.
Kann ich mehrere Szenarien parallel rechnen?
Ja. Du kannst beliebig viele Szenarien (Basis, Stress, Best-Case) anlegen und nebeneinander vergleichen.
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