IRR-Rechner: Interner Zinsfuß bei Immobilien
Der interne Zinsfuß (IRR) ist die aussagekräftigste Kennzahl für Immobilieninvestoren. Er berücksichtigt alle Zahlungsströme über die gesamte Haltedauer – inklusive Wertsteigerung, Tilgung und Steuereffekte.
Inhaltsverzeichnis
Was ist der IRR?
Der IRR (Internal Rate of Return) oder interne Zinsfuß ist der Zinssatz, bei dem der Kapitalwert (NPV) aller Ein- und Auszahlungen einer Investition gleich null wird. Einfach ausgedrückt: Der IRR zeigt die tatsächliche Gesamtrendite Ihres eingesetzten Eigenkapitals pro Jahr.
Im Gegensatz zur einfachen Mietrendite berücksichtigt der IRR:
- Zeitpunkt der Zahlungsströme (Cashflows zu verschiedenen Zeitpunkten)
- Wertsteigerung der Immobilie über die Haltedauer
- Tilgung des Darlehens (Vermögensaufbau)
- Steuereffekte (AfA, Zinsabzug)
- Verkaufserlös am Ende der Haltedauer
Formel und Berechnung
Die IRR-Formel lautet:
0 = −EK₀ + CF₁/(1+IRR)¹ + CF₂/(1+IRR)² + … + (CFₙ + Verkaufserlös − Restschuld)/(1+IRR)ⁿ
Wobei:
- EK₀ = eingesetztes Eigenkapital (inkl. Kaufnebenkosten)
- CF₁…ₙ = jährliche Cashflows nach Steuern
- n = Haltedauer in Jahren
Die Gleichung lässt sich nicht algebraisch lösen – sie wird iterativ berechnet (Newton-Verfahren). ImmoAnalyse.Pro übernimmt das automatisch.
IRR vs. Mietrendite: Der entscheidende Unterschied
| Kennzahl | Berechnung | Berücksichtigt |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis | Nur Mieteinnahmen |
| Nettomietrendite | (Miete − Kosten) ÷ Gesamtkosten | Bewirtschaftungskosten |
| Cashflow-Rendite | Cashflow ÷ Eigenkapital | Finanzierung |
| IRR | Alle Zahlungsströme über Zeit | Alles: Cashflow, Wertsteigerung, Tilgung, Steuern |
Beispiel: Ein Objekt mit 4 % Bruttomietrendite kann einen IRR von 12 % haben – weil Wertsteigerung, Tilgung und Hebelwirkung der Finanzierung die Eigenkapitalrendite stark erhöhen.
Beispielrechnung
Ausgangsdaten:
- Kaufpreis: 300.000 €, Kaufnebenkosten: 33.000 €
- Eigenkapital: 83.000 € (inkl. NK), Darlehen: 250.000 € (3,5 % Zins, 2 % Tilgung)
- Jahreskaltmiete: 18.000 €, Bewirtschaftungskosten: 4.500 €/Jahr
- Wertsteigerung: 2 % p. a.
- Haltedauer: 10 Jahre
Zahlungsströme:
| Jahr | Cashflow nach Finanzierung |
|---|---|
| 0 | −83.000 € (Eigenkapital) |
| 1–10 | +2.340 €/Jahr (Miete − Kosten − Annuität, steigend) |
| 10 (Verkauf) | +365.700 € Verkauf − 196.000 € Restschuld = +169.700 € |
Ergebnis: IRR ≈ 10,8 % p. a.
Zum Vergleich: Die Bruttomietrendite beträgt nur 6,0 %. Der IRR zeigt die wahre Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.
Wann ist der IRR besonders wichtig?
- Strategievergleich: Buy & Hold vs. Fix & Flip objektiv vergleichen
- Finanzierungsvarianten: Wie verändert mehr Eigenkapital den IRR?
- Haltedauer-Optimierung: Wann ist der optimale Verkaufszeitpunkt?
- Portfolio-Entscheidungen: Welches Objekt im Portfolio performt am besten?
ImmoAnalyse.Pro berechnet den IRR automatisch in der Cashflow-Prognose und im Szenario-Vergleich.
Häufige Fragen
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