Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Verkehrswert?

Der Ertragswert ist eine Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts), insbesondere für Immobilien, die zur Erzielung von Erträgen gedacht sind. Der Verkehrswert ist der objektiv ermittelte Wert der Immobilie, der auch durch andere Verfahren wie das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren ermittelt werden kann. Der Ertragswert legt den Fokus auf die monetären Rückflüsse.

Wann kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung?

Das Ertragswertverfahren wird primär bei vermieteten oder verpachteten Immobilien angewendet, also bei allen Objekten, die als Kapitalanlage dienen und Erträge abwerfen sollen. Dazu gehören Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Bürogebäude und ähnliche Objekte. Auch für die Ermittlung des Grundsteuerwerts nach dem Bundesmodell spielt es eine zentrale Rolle.

Kann ich den Ertragswert meiner Immobilie selbst berechnen?

Ja, eine vereinfachte Berechnung können Sie selbst durchführen, um eine erste Einschätzung zu erhalten. Die detaillierte und rechtssichere Ermittlung, insbesondere für offizielle Zwecke wie z.B. eine Beleihungswertprüfung der Bank oder steuerliche Anlässe, sollte jedoch von einem qualifizierten Sachverständigen oder Gutachter vorgenommen werden. Es gibt auch spezialisierte Software, die Ihnen dabei helfen kann, wie wir in unserem Artikel Excel oder SaaS? Warum Immobilieninvestoren spezialisierte Software nutzen beleuchten.

Was ist der Liegenschaftszinssatz und warum ist er wichtig?

Der Liegenschaftszinssatz ist ein wichtiger Faktor im Ertragswertverfahren. Er spiegelt die marktübliche Verzinsung des in einer Immobilie gebundenen Kapitals wider. Vereinfacht gesagt, gibt er an, welche Rendite Käufer von Immobilien dieser Art am aktuellen Markt erwarten. Ein höherer Liegenschaftszinssatz reduziert den Ertragswert, da die Erträge weniger wert sind, wenn man mehr dafür verlangen kann, und umgekehrt.

Wie wirken sich Mietpreisentwicklung und Bewirtschaftungskosten auf den Ertragswert aus?

Die Mietpreisentwicklung beeinflusst direkt den Rohertrag Ihrer Immobilie: Steigende Mieten erhöhen den Ertragswert, während sinkende Mieten ihn reduzieren. Die Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis etc.) werden vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu erhalten. Steigende Bewirtschaftungskosten führen also zu einem geringeren Reinertrag und somit zu einem niedrigeren Ertragswert. Beide Faktoren sind entscheidend für die Attraktivität einer Renditeimmobilie.

Ertragswertverfahren: So berechnen Sie den Immobilienwert realistisch

Viele verlassen sich beim Immobilienkauf auf ihr Bauchgefühl – und verlieren dabei bares Geld. Besonders bei Renditeobjekten zählt der Ertragswert. Ich zeige Ihnen, wie Sie diese entscheidende Kennzahl korrekt berechnen, welche Fehler lauern und warum Sie nur so fundierte Entscheidungen treffen.

Rudolf Ring

Geprüfter Fachbeitrag · Immobilienanalyse & Steuern

Veröffentlicht: 26.3.2026Aktualisiert: 8.5.2026

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