Kaufnebenkosten Immobilie: Rechner, Tabelle & Beispiele

Beim Immobilienkauf kommen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Posten anfallen, wie hoch sie ausfallen und wie Sie die Kaufnebenkosten für Ihre Immobilie berechnen.

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und ggf. Maklerprovision zusammen. In Summe können sie 10–15 % des Kaufpreises betragen und werden in der Regel nicht finanziert – sie müssen also aus dem Eigenkapital bezahlt werden.

Bestandteile der Kaufnebenkosten

Die vier Hauptbestandteile sind:

1. Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland 3,5–6,5 %
2. Notarkosten – ca. 1,5–2 % für Beurkundung, Treuhandabwicklung und Vertragsgestaltung
3. Grundbuchgebühren – ca. 0,5 % für Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung
4. Maklerprovision – bis zu 7,14 % inkl. MwSt., seit 2020 bundesweit geteilt (Käufer + Verkäufer)

Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Tabelle)

Steuersatz	Bundesländer
3,5 %	Bayern, Sachsen
5,0 %	Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
5,5 %	Hamburg
6,0 %	Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
6,5 %	Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten bei den Nebenkosten.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung für 250.000 €

Kaufpreis 250.000 € in NRW:

Posten	Betrag
Grunderwerbsteuer 6,5 %	16.250 €
Notar + Grundbuch ca. 2 %	5.000 €
Maklerprovision 3,57 % (Käuferanteil)	8.925 €
Gesamte Nebenkosten	30.175 € (12,07 %)

Das bedeutet: Sie benötigen rund 280.000 € Gesamtinvestition.

Kaufnebenkosten in der Renditeberechnung

Für Kapitalanleger sind die Nebenkosten „verlorenes Kapital" – sie fließen nicht in den Immobilienwert ein. Die Nettomietrendite muss deshalb immer auf Basis der Gesamtinvestitionskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) berechnet werden. Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner zusammen mit dem Mietrendite-Rechner für ein realistisches Bild.

Tipps zur Reduzierung der Nebenkosten

• Verhandeln Sie die Maklerprovision – seit der Neuregelung 2020 zahlen Käufer maximal die Hälfte.
• Prüfen Sie, ob der Kaufpreis Inventar (Einbauküche, Möbel) enthält, das separat ausgewiesen werden kann – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.
• Vergleichen Sie Notarkosten – die Gebührenordnung ist zwar festgelegt, aber der Umfang der Leistungen kann variieren.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?

Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung liegen die Kaufnebenkosten zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises.

Werden Kaufnebenkosten von der Bank finanziert?

In der Regel nicht. Banken erwarten, dass Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Einige Banken bieten 110-%-Finanzierungen an, verlangen dafür aber höhere Zinsen.

Kann man die Grunderwerbsteuer umgehen?

Nein. Die Grunderwerbsteuer ist bei jedem Immobilienkauf fällig. Ausnahmen gelten nur bei Erbschaft, Schenkung oder Verkäufen zwischen Ehepartnern.

Wer zahlt die Notarkosten?

Üblicherweise trägt der Käufer die Notarkosten. Im Kaufvertrag kann eine abweichende Regelung getroffen werden, ist aber selten.

Fallen bei einem Neubau auch Kaufnebenkosten an?

Ja. Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten an. Die Maklerprovision entfällt häufig, da der Bauträger direkt verkauft.

Wie wirken sich Kaufnebenkosten auf die Rendite aus?

Kaufnebenkosten senken die Nettomietrendite, da sie die Gesamtinvestitionssumme erhöhen, ohne den Ertrag zu steigern. Bei 12 % Nebenkosten sinkt eine Bruttomietrendite von 5 % auf ca. 4,5 % netto.