110%-Finanzierung bei Immobilien
Bei einer 110%-Finanzierung übernimmt die Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten. Erfahren Sie, wann das sinnvoll ist, welche Risiken bestehen und wie sich der Zinsaufschlag auf Ihre Rendite auswirkt.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine 110%-Finanzierung?
Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung bringt der Käufer mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital ein (ca. 8–15 % des Kaufpreises). Bei einer 110%-Finanzierung (auch Vollfinanzierung mit Nebenkosten) wird der gesamte Betrag – Kaufpreis plus Nebenkosten – durch die Bank finanziert.
Beispiel bei Kaufpreis 300.000 €:
| Variante | Darlehen | Eigenkapital |
|---|---|---|
| 80 % Finanzierung | 240.000 € | 93.000 € (60.000 + 33.000 NK) |
| 100 % Finanzierung | 300.000 € | 33.000 € (nur NK) |
| 110 % Finanzierung | 333.000 € | 0 € |
Vorteile der 110%-Finanzierung
- Kein Eigenkapital nötig: Sie können investieren, ohne gespartes Kapital einzusetzen
- Schnellerer Markteintritt: Warten auf ausreichend Eigenkapital entfällt
- Kapital bleibt frei: Liquidität für weitere Investments oder als Sicherheitsreserve
- Leverage-Effekt: Maximale Hebelwirkung auf die Eigenkapitalrendite – der IRR kann theoretisch gegen unendlich gehen
Risiken und Nachteile
1. Höherer Zinssatz
Banken verlangen bei 110%-Finanzierungen einen Zinsaufschlag von 0,3–1,0 Prozentpunkten gegenüber einer 80%-Finanzierung:
| Beleihungsauslauf | Typischer Zinssatz (2026) | Aufschlag |
|---|---|---|
| 60 % | 3,2 % | Referenz |
| 80 % | 3,5 % | +0,3 % |
| 100 % | 4,0 % | +0,8 % |
| 110 % | 4,2–4,5 % | +1,0–1,3 % |
2. Negativer Cashflow
Die höhere Darlehenssumme und der Zinsaufschlag führen zu deutlich höheren Monatsraten. Viele 110%-finanzierte Objekte sind im Cashflow negativ – Sie müssen monatlich zuschießen.
3. Underwater-Risiko
Da die Nebenkosten den Objektwert nicht erhöhen, sind Sie sofort „underwater": Sie schulden der Bank mehr, als die Immobilie wert ist. Bei einem Verkauf innerhalb der ersten Jahre droht ein Verlust.
4. Wenige Banken
Nicht alle Banken bieten 110%-Finanzierungen an. Die Bonität muss überdurchschnittlich sein (hohes Einkommen, sicherer Job, keine weiteren Verbindlichkeiten).
Beispielrechnung: 80 % vs. 110 %
Objekt: MFH, Kaufpreis 400.000 €, Jahresnettokaltmiete 28.000 €
| Kennzahl | 80 % Finanzierung | 110 % Finanzierung |
|---|---|---|
| Darlehen | 320.000 € | 440.000 € |
| Eigenkapital | 124.000 € | 0 € |
| Zinssatz | 3,5 % | 4,3 % |
| Monatsrate (2 % Tilgung) | 1.467 € | 2.310 € |
| Monatlicher Cashflow | +200 € | −643 € |
| Mietrendite (netto) | 4,5 % | 4,5 % (gleich) |
| IRR (10 Jahre, 2 % Wertst.) | 9,2 % | Theoretisch höher, aber Risiko! |
Die 110%-Finanzierung liefert rechnerisch einen höheren IRR (weil kein Eigenkapital eingesetzt wird), aber der negative Cashflow von −643 €/Monat = −7.716 €/Jahr muss aus anderen Einkünften getragen werden.
Wann kann eine 110%-Finanzierung sinnvoll sein?
- Hohes Einkommen: Sie können den negativen Cashflow problemlos tragen
- Steuervorteil: Die höheren Zinsen sind bei Vermietung steuerlich absetzbar
- Mehrere Objekte: Sie wollen Ihr Eigenkapital über mehrere Investments streuen
- Stark unterbewertetes Objekt: Der tatsächliche Wert liegt deutlich über dem Kaufpreis
Für die meisten Investoren ist eine 80–90 % Finanzierung der beste Kompromiss aus Hebelwirkung und Cashflow-Sicherheit. Nutzen Sie den Tilgungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen.
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