FinanzierungZuletzt aktualisiert am 25. Mai 2026

Effektivzins

Definition

Der Effektivzins (effektiver Jahreszins) gibt die tatsächlichen Gesamtkosten eines Darlehens pro Jahr an – inklusive Sollzins, Tilgungsverrechnung und ggf. Bearbeitungsgebühren. Im Gegensatz zum Sollzins (Nominalzins) berücksichtigt der Effektivzins auch den Einfluss der unterjährigen Zinsberechnung. Banken sind nach PAngV verpflichtet, den Effektivzins auszuweisen.

Bedeutung für Immobilieninvestoren

Der Effektivzins ist die einzig verlässliche Vergleichsgröße zwischen verschiedenen Darlehensangeboten. Zwei Angebote mit gleichem Sollzins können unterschiedliche Effektivzinsen haben, wenn sich Tilgungsverrechnung oder Gebühren unterscheiden. ImmoAnalyse.Pro zeigt den Effektivzins im Finanzierungsvergleich.

Formel / Berechnung

Der Effektivzins wird iterativ nach PAngV berechnet. Vereinfacht: Effektivzins ≈ Sollzins + (Bearbeitungsgebühren ÷ Darlehensbetrag ÷ Laufzeit in Jahren) × 100 Genauer: Interner Zinsfuß aller Zahlungsströme (Auszahlung, Raten, Restschuld).

Beispiel

Darlehen: 200.000 €, Sollzins: 3,2 %, Bearbeitungsgebühr: 1.000 €, monatliche Tilgungsverrechnung. Effektivzins: 3,35 %. Ein zweites Angebot mit 3,15 % Sollzins aber vierteljährlicher Tilgungsverrechnung hat einen Effektivzins von 3,32 % – trotz niedrigerem Sollzins ist das zweite Angebot günstiger.