Immobilienbewertung nach ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt die Bewertung von Immobilien in Deutschland. Erfahren Sie, welche drei Verfahren es gibt, wann welches angewendet wird und wie Sie den Ertragswert selbst berechnen.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die ImmoWertV?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die gesetzliche Grundlage für die Bewertung von Immobilien in Deutschland. Sie wurde 2021 neu gefasst und definiert drei standardisierte Bewertungsverfahren:
- Vergleichswertverfahren – Wert durch Vergleich mit ähnlichen Transaktionen
- Ertragswertverfahren – Wert basierend auf den erzielbaren Mieteinnahmen
- Sachwertverfahren – Wert basierend auf Herstellungskosten und Bodenwert
Die Verfahren werden von Gutachtern, Banken und Finanzämtern angewendet. Für Investoren ist vor allem das Ertragswertverfahren relevant, da es den nachhaltigen Investitionswert abbildet.
Vergleichswertverfahren
Das einfachste Verfahren: Der Wert ergibt sich aus tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage. Die Daten stammen aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
Anwendung bei: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken
Voraussetzung: Ausreichend viele Vergleichstransaktionen müssen vorliegen
| Faktor | Vergleichsobjekt | Bewertungsobjekt | Anpassung |
|---|---|---|---|
| Wohnfläche | 85 m² | 78 m² | −8 % |
| Baujahr | 1990 | 1985 | −3 % |
| Zustand | Modernisiert | Teilmodernisiert | −5 % |
| Lage | Citylage | Stadtrand | −10 % |
Ertragswertverfahren
Das wichtigste Verfahren für Renditeobjekte (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien). Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen:
Berechnungsschema
- Rohertrag = Jahresnettokaltmiete (marktüblich, nicht tatsächlich)
- − Bewirtschaftungskosten = Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis)
- = Reinertrag des Grundstücks
- − Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszinssatz
- = Reinertrag der baulichen Anlagen
- × Barwertfaktor (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz)
- + Bodenwert
- = Ertragswert
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete (8 WE × 650 €/Monat) | 62.400 € |
| − Bewirtschaftungskosten (25 %) | −15.600 € |
| = Reinertrag Grundstück | 46.800 € |
| − Bodenwertverzinsung (200.000 € × 4 %) | −8.000 € |
| = Reinertrag bauliche Anlagen | 38.800 € |
| × Barwertfaktor (40 J., 4 %) | × 19,79 |
| = Barwert bauliche Anlagen | 767.852 € |
| + Bodenwert | 200.000 € |
| = Ertragswert | 967.852 € |
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Sachwertverfahren
Wird vor allem bei Eigennutzer-Immobilien angewendet, bei denen kein Mietertrag relevant ist:
Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert (Herstellungskosten − Alterswertminderung)
Der Gebäudesachwert wird aus den Normalherstellungskosten (NHK) nach Anlage der ImmoWertV abgeleitet und mit einem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses multipliziert.
Für Investoren ist das Sachwertverfahren weniger relevant, da es die Ertragskraft der Immobilie nicht berücksichtigt. Es dient aber als Plausibilitätsprüfung für den Ertragswert.
Welches Verfahren für welche Immobilie?
| Objekttyp | Empfohlenes Verfahren | Begründung |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert | Viele Vergleichsdaten |
| Einfamilienhaus | Sachwert + Vergleichswert | Wenig Mietertrag-Relevanz |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Mietertrag bestimmt den Wert |
| Gewerbeimmobilie | Ertragswert | Mietertrag entscheidend |
| Gemischt genutzt | Ertragswert + Sachwert | Kombination |
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