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Die DCF-Methode (Discounted Cashflow) ist ein dynamisches Bewertungsverfahren, bei dem alle zukünftigen Zahlungsströme (Mieteinnahmen, Kosten, Restwert) auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst werden. Im Gegensatz zum statischen Ertragswertverfahren berücksichtigt die DCF-Methode unterschiedliche Cashflows in den einzelnen Perioden, z. B. Mietsteigerungen, Leerstandsphasen oder Renovierungen.
Die DCF-Methode ist besonders relevant für institutionelle Investoren und bei Objekten mit ungleichmäßigen Cashflows (Projektentwicklungen, Sanierungen, befristete Mietverträge). ImmoAnalyse.Pro nutzt DCF-Elemente in der Langfrist-Prognose, um Vermögensentwicklung über 10–30 Jahre zu simulieren.
Ein Objekt generiert in den nächsten 10 Jahren jeweils 30.000 € Netto-Cashflow. Bei einem Diskontierungszins von 5 % und einem Restwert von 500.000 € nach 10 Jahren beträgt der DCF-Wert: Barwert der Cashflows ≈ 231.650 € + Barwert Restwert ≈ 306.960 € = ca. 538.600 €.
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