Immobilienanalyse-Features: Deal-Score, Bewertung & Renditeberechnung

Umfassende Analyse-Tools für Immobilieninvestoren: Deal-Score, Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, bankfähige Bewertung, Rendite- und Cashflow-Berechnung. Immobilien fundiert analysieren und bessere Investitionsentscheidungen treffen.

Welche Kennzahl für welche Entscheidung?

Deal-Score

Der Deal-Score ist eine Gesamtbewertung von 0–100 Punkten, die auf bis zu 12 Einzelkriterien basiert. Er gibt Ihnen auf einen Blick eine Einschätzung, wie attraktiv ein Investment ist.

Bewertungskriterien

• Brutto-Rendite — Jahresmiete ÷ Kaufpreis
• Netto-Rendite — Unter Berücksichtigung aller Nebenkosten
• Cashflow — Monatlicher Überschuss nach Finanzierung
• Preis pro m² — Vergleich mit regionalen Marktdaten
• Mietpotenzial — Differenz Ist-Miete vs. Mietspiegel
• Zustand & Baujahr — Risiko durch Alter und Zustand

Interpretation: Der Score dient als Priorisierungshilfe, nicht als isolierte Kaufentscheidung. Prüfen Sie Objekte mit gutem Score zusätzlich über Ertragswert, Lageanalyse und Szenarien.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV berechnet den Wert einer Immobilie auf Basis der erzielbaren Erträge. ImmoAnalyse.Pro unterstützt drei Varianten:

• Vereinfachtes Verfahren — Rohertragsfaktor × Reinertrag
• Vollständiges Verfahren — Mit Vervielfältiger, Bodenwert und Restnutzungsdauer
• Regulatorisches Verfahren — Exakt nach ImmoWertV-Vorgaben

Die Eingangsdaten (Liegenschaftszinssatz, Bodenwert, Bewirtschaftungskosten) werden automatisch aus den Grundstücksmarktdaten geladen oder können manuell überschrieben werden.

Praxis-Hinweis: Wenn mehrere Eingabewerte unsicher sind (z. B. Miete, Instandhaltung, Zinssatz), rechnen Sie mindestens zwei Varianten (konservativ / realistisch), um die Bandbreite der Tragfähigkeit zu sehen.

Vergleichswertverfahren (Hedonik)

Das hedonische Preismodell schätzt den Marktwert anhand vergleichbarer Transaktionen in der Region. Es nutzt statistische Regression auf Basis von:

• Wohnfläche, Baujahr, Haustyp
• PLZ-Region und lokale Preisdaten
• Ausstattungsmerkmale (sofern verfügbar)

Die Modellgüte (R²) zeigt, wie zuverlässig die Schätzung ist. Ab R² < 0.3 wird ein Median-Fallback verwendet.

Interpretation der Modellgüte: Höhere R²-Werte bedeuten eine stabilere Ableitung. Bei niedriger Güte sollten Sie den Vergleichswert als Orientierungswert behandeln und stärker mit Ertragswert, Lage und Zustand gegenprüfen.

Cashflow-Analyse

Die Cashflow-Analyse zeigt Ihnen den monatlichen Überschuss (oder Unterdeckung) nach Abzug aller Kosten:

• Mieteinnahmen (Ist oder prognostiziert)
• Abzüglich: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten
• Abzüglich: Finanzierungsrate (Zins + Tilgung)
• Ergebnis: Monatlicher Cashflow vor/nach Steuern

Daumenregel: Ein leicht positiver Cashflow kann bei sehr solider Lage sinnvoll sein, ein stark negativer Cashflow sollte dagegen nur mit klarer Aufwertungsstrategie akzeptiert werden.

Langfrist-Prognose

Die Langfrist-Prognose simuliert die Vermögensentwicklung über 10–30 Jahre unter Berücksichtigung von:

• Wertsteigerung (konfigurierbar, z.B. 1–2% p.a.)
• Mietsteigerung
• Tilgungsverlauf und Restschuld
• Kumulierter Cashflow und Gesamtrendite

Für belastbare Aussagen sollten Sie konservative Annahmen starten und dann Szenarien mit optimistischen Parametern danebenlegen.

Lageanalyse

Die automatische Lageanalyse nutzt OpenStreetMap-Daten, um die Umgebung der Immobilie zu bewerten:

• Infrastruktur — Entfernung zu Bahnhof, Autobahn, Stadtzentrum
• Nahversorgung — Supermärkte, Apotheken, Ärzte, Schulen im Umkreis
• ÖPNV — Nächste Haltestellen und Verbindungen
• Leerstandsquote — Zensus-Daten zur regionalen Wohnungsleerstandsquote

Die Lageanalyse ergänzt die Zahlenmodelle: schwache Mikrolage kann gute Kennzahlen langfristig relativieren, während starke Mikrolage moderate Kennzahlen stabilisieren kann.

Mietspiegel

ImmoAnalyse.Pro unterstützt die Verwaltung eigener Mietspiegel-Tabellen. Diese können manuell eingegeben, per PDF hochgeladen oder aus der Community-Bibliothek übernommen werden.

Basierend auf Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung wird automatisch die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Dies ist die Grundlage für die Mietpotenzial-Analyse.

Szenarien / Cases

Mit der Szenarienplanung können Sie verschiedene Strategien für ein Angebot durchspielen und vergleichen:

• Mieterhöhung — Auswirkung einer Anhebung auf Mietspiegel-Niveau
• Modernisierung — Kosten und Mietsteigerung durch Modernisierung
• Kombination — Mehrere Maßnahmen in einem Szenario

Die Ergebnisse werden als Delta zum Basisszenario dargestellt und können nebeneinander verglichen werden.

Pipeline

Die Pipeline bietet eine Kanban-Ansicht zur Verwaltung Ihrer Deals. Angebote durchlaufen Phasen wie:

• Neu → In Prüfung → Besichtigung → Verhandlung → Gekauft / Aussortiert

Für jedes Angebot können Aktivitäten, Aufgaben und Notizen erfasst werden, um den Fortschritt transparent zu dokumentieren.

Denkmalschutz (§ 7i / § 7h EStG)

Sowohl im Angebot als auch in Portfolio-Objekten lässt sich der Denkmalstatus strukturiert erfassen (Baudenkmal § 7i, Sanierungsgebiet § 7h, Denkmalumgebung, vermutet ohne Bescheinigung). Der Status wirkt automatisch auf mehrere Ebenen:

• Ertragswert: Liegenschaftszins steigt additiv um den Denkmal-Aufschlag (Standard +0,3 PP MFH/WGH, +0,2 PP ETW), Bewirtschaftungskosten multiplikativ +15 %.
• Denkmal-AfA: Sanierungspositionen mit „§ 7i/§ 7h"-Markierung werden mit 9 % p.a. (Jahre 1–8) und 7 % p.a. (Jahre 9–12) abgeschrieben. Start = Abschlussjahr der Position, optional per Property-Override.
• 15-%-Regel: Bescheinigte Denkmal-Positionen sind aus § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ausgenommen und werden in der 15-%-Karte separat ausgewiesen.
• Vergleichswert-Pool: Objekte mit aktivem Denkmalstatus fließen weder über Felder noch über Text-Heuristik in den Hedonik-Pool ein.
• Auto-Erkennung beim Import: IS24- und Kleinanzeigen-Importe setzen bei einschlägigen Stichworten den Status auf „vermutet, ohne Bescheinigung". Der Nutzer bestätigt und ergänzt die Bescheinigungs-Daten.

Empfohlene Analyse-Reihenfolge

1. Screening: Deal-Score, Preis/m² und erste Lageindikatoren prüfen.
2. Tragfähigkeit: Ertragswert plus Cashflow mit realistischen Kosten rechnen.
3. Marktabgleich: Vergleichswert und Modellgüte bewerten.
4. Strategie: Szenarien (Mieterhöhung/Modernisierung) durchspielen.
5. Prozess: Entscheidung in der Pipeline dokumentieren und nächste Aktivität planen.

Wichtige Grenzen der Auswertung

• Die Berechnungen sind Entscheidungsunterstützung und ersetzen kein Verkehrswertgutachten.
• Ergebnisse hängen stark von Datenqualität und Vollständigkeit der Eingaben ab.
• Lokale Sonderfaktoren (Denkmalschutz, Mikrolage, bauliche Risiken) müssen manuell geprüft werden.