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Die Reallast (§ 1105 BGB) verpflichtet den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zu wiederkehrenden Leistungen an den Berechtigten – typischerweise Geldzahlungen (z. B. Leibrente, Altenteil) oder Sachleistungen. Die Reallast wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und geht bei Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer über.
Eine eingetragene Reallast mindert den Cashflow, da der Eigentümer regelmäßige Zahlungen leisten muss. Investoren müssen den Barwert dieser Verpflichtung vom Kaufpreis abziehen. Reallasten kommen häufig bei Altenteilsregelungen oder Erbverzichtsvereinbarungen vor.
Ein Grundstück ist mit einer Reallast belastet: 500 €/Monat Leibrente an den früheren Eigentümer (78 Jahre). Jährliche Belastung: 6.000 €. Kapitalwertfaktor: 5,5. Barwert der Reallast: 6.000 × 5,5 = 33.000 €.
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