Recht & GrundbuchZuletzt aktualisiert am 25. Mai 2026

Nießbrauch

Definition

Nießbrauch ist das umfassende Nutzungsrecht an einer Immobilie (§§ 1030 ff. BGB). Der Nießbraucher darf die Immobilie nutzen und alle Erträge (Mieten) daraus ziehen – ohne Eigentümer zu sein. Nießbrauch wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und überlebt den Eigentümerwechsel. Er erlischt in der Regel mit dem Tod des Berechtigten.

Bedeutung für Immobilieninvestoren

Eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch ist für Investoren nur eingeschränkt nutzbar: Der Nießbraucher erhält die Mieteinnahmen, nicht der Eigentümer. Der Kaufpreis muss den Wert des Nießbrauchs berücksichtigen (Abschlag). Der Barwert des Nießbrauchs wird aus den entgehenden Mieteinnahmen über die voraussichtliche Restlaufzeit berechnet.

Formel / Berechnung

Wertminderung durch Nießbrauch ≈ Jahresmiete × Kapitalwertfaktor (Vervielfältiger nach Alter und Zins) Der Kapitalwertfaktor wird aus Sterbetafeln und dem Kapitalzins abgeleitet (vgl. § 14 BewG).

Beispiel

Ein Haus mit 12.000 € Jahresmiete ist mit lebenslangem Nießbrauch belastet. Die Berechtigte ist 72 Jahre alt, der Kapitalwertfaktor beträgt 7,5. Nießbrauchwert: 12.000 × 7,5 = 90.000 €. Der Verkehrswert der Immobilie (420.000 €) wird um 90.000 € gemindert: Kaufpreis max. 330.000 €.