Liegenschaftszinssatz Tabelle: Regional, real, rentabel?

Liegenschaftszinssatz Tabelle – Warum deine pauschale Schätzung bares Geld kostet

Mal ganz ehrlich: Viele reden vom Liegenschaftszins, aber die wenigsten wissen wirklich, was dahintersteckt. Und noch weniger wissen, wie man die Liegenschaftszinssatz Tabelle richtig liest und anwendet. Das ist kein Hexenwerk, aber auch keine simple Faustformel, die du mal eben aus dem Ärmel schüttelst. Ich sehe das ständig: Leute, die mit bundesweiten Durchschnittswerten hantieren und sich dann wundern, warum ihre Immobilienbewertung um Welten daneben liegt.

Das Problem? Sie verlassen sich auf pauschale Angaben, die vielleicht mal als grobe Orientierung taugen, aber in der realen Welt, wo es um Zehntausende, wenn nicht Hunderttausende Euro geht, einfach nicht ausreichen. Der Markt ist regional, die Immobilien sind individuell, und deine Immobilienbewertung muss das widerspiegeln. Wenn du hier schlampt, verbrennst du Geld – entweder weil du zu viel zahlst oder weil du deine eigene Immobilie unter Wert verkaufst.

Ein falscher Zinssatz, zehntausende Euro Verlust

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Du willst ein Mehrfamilienhaus in einer A-Lage in München kaufen. Der Verkäufer oder ein unseriöser Makler präsentiert dir eine Schätzung basierend auf einem Liegenschaftszinssatz von 3,5 %, weil das "so der bundesweite Durchschnitt für Mehrfamilienhäuser" sei. Klingt erst mal vernünftig, oder? Aber in München, gerade in guten Lagen, liegen die Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser oft eher bei 2,0 bis 2,5 %. Das sind kleine Prozentpunkte, die aber enorme Auswirkungen haben.

Angenommen, das Objekt hat einen Jahresreinertrag von 100.000 Euro. Mit dem vermeintlichen 3,5 % Liegenschaftszinssatz rechnest du den Wert vielleicht grob mit 2,85 Millionen Euro aus (100.000 / 0,035). Wenn der reale, marktgerechte Liegenschaftszinssatz aber eher bei 2,0 % liegt, dann ist der Wert des Objekts plötzlich bei 5 Millionen Euro (100.000 / 0,020). Das ist ein Unterschied von über 2 Millionen Euro! Klar, das ist stark vereinfacht, weil das Ertragswertverfahren komplexer ist und Bodenwert und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Aber es zeigt dir: Ein falscher Liegenschaftszinssatz führt dich in die Irre und kostet dich im schlimmsten Fall eine Millionensumme, weil du den wahren Wert der Immobilie gar nicht erst erkennst.

Warum das Bauchgefühl beim Liegenschaftszins trügt

Oder andersrum: Du willst deine Immobilie verkaufen, ein saniertes Einfamilienhaus im Speckgürtel einer aufstrebenden B-Stadt in Niedersachsen. Deine Bank oder ein Bekannter meint, "Einfamilienhäuser haben so 1,5 %". In deiner Region und für so ein Top-Objekt könnte der Liegenschaftszinssatz aber durchaus bei 1,0 % liegen, vielleicht sogar darunter. Dieser kleine Unterschied, nur ein halber Prozentpunkt, kann schnell 20.000 bis 50.000 Euro am Kaufpreis ausmachen, die du dann einfach liegen lässt. Ich rede hier von echtem Geld, nicht von Peanuts!

Ich sage immer: Wer den Wert seiner Immobilie nicht kennt, lässt Geld liegen. Und der Liegenschaftszins ist dabei einer der ganz entscheidenden Hebel. Verlass dich nicht auf irgendwelche Tabellen, die du im Internet findest und die dir einen bundesweiten Durchschnitt vorsetzen. Das ist wie mit einem alten Stadtplan in einer modernen Metropole navigieren – du kommst vielleicht irgendwann an, hast aber zig Umwege gemacht und viel verpasst.

Deshalb ist es so wichtig, die regionalen Gegebenheiten zu verstehen und sich an die echten Daten zu halten. Wer das nicht tut, wird am Ende Lehrgeld zahlen. Und glaub mir, das tut weh.

Der Liegenschaftszinssatz (LiZi) ist kein mystischer Wert, sondern eine ganz pragmatische Größe. Er zeigt dir im Ertragswertverfahren, wie der Markt die Verzinsung des Bodenwerts und des Gebäudewerts erwartet. Stell dir vor, du legst Geld an – der LiZi ist quasi der Zinssatz, den der Immobilienmarkt für das eingesetzte Kapital in diesem spezifischen Objekt und an diesem spezifischen Standort verlangt. Er berücksichtigt sowohl die Renditeerwartung als auch das Risiko.

Für uns Investoren und Makler ist der LiZi ein Schlüssel zum Verständnis des Marktwerts einer Immobilie. Insbesondere, wenn es um Anlageobjekte wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien geht. Ohne einen realistischen Liegenschaftszinssatz kannst du keine fundierte Investmententscheidung treffen. Die einfache Faustformel Jahresreinertrag / Kaufpreis ist ein erster Anhaltspunkt, aber für die echte Bewertung brauchst du die genauen Zahlen der Gutachterausschüsse.

Regionale Liegenschaftszinssatz Tabelle: Wo finde ich die echten Zahlen?

Die größte Sünde, die du begehen kannst, ist es, den falschen Liegenschaftszins zu verwenden. Und das passiert, wenn du dich auf irgendwelche Pseudo-Tabellen verlässt. Die einzigen wirklich relevanten Quellen sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Die sammeln, analysieren und veröffentlichen die Daten aus echten Kaufverträgen und leiten daraus unter anderem die Liegenschaftszinssätze ab.

Jeder Gutachterausschuss ist für seinen Bezirk zuständig und veröffentlicht diese Daten in den Grundstücksmarktberichten. Das ist die Goldgrube für jeden, der seriös mit Immobilien umgeht. Dort findest du die Liegenschaftszinssätze, aufgeteilt nach Nutzungsarten (Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbe etc.) und oft sogar nach Mikrolagen.

Bundesweit hat der IVD mal Orientierungswerte rausgegeben, die dir vielleicht ein Gefühl geben, wo die Reise hingeht, aber keinesfalls als Bewertungsgrundlage dienen dürfen:

• Freistehende Einfamilienhäuser: 1,0–3,5 %
• Eigentumswohnungen: 1,5–4,5 %
• Mehrfamilienhäuser: 2,0–5,0 %
• Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser: 3,0–6,5 %
• Büro-/Industrieimmobilien: 5,0–9,0 %

Du siehst, das sind weite Spannen. Und genau diese Spannen zeigen, wie wichtig die regionale und objektspezifische Analyse ist. Ein Liegenschaftszins von 2,0 % für ein Mehrfamilienhaus in München ist was ganz anderes als ein 5,0 % Liegenschaftszins für ein Mehrfamilienhaus in einer strukturschwachen Region.

So findest du die relevanten Daten für deine Region

Ich hab’s oben schon gesagt: Der erste Anlaufpunkt sind die Gutachterausschüsse. Viele Bundesländer haben zentrale Portale oder Datenbanken, über die du an die Daten kommst. Ein gutes Beispiel ist das bundesweite Portal BORIS-D, wo viele Bundesländer ihre Daten zugänglich machen.

Hier ein paar Beispiele für regionale Liegenschaftszinssätze – das sind natürlich nur Momentaufnahmen und können sich ändern. Sie sollen dir aber zeigen, wie stark die regionalen Unterschiede sind:

Liegenschaftszinssätze (Beispiele, keine Gewähr auf Aktualität)

Region (Beispiel)	Immobilientyp	Liegenschaftszins (ca.)	Bemerkung
München (A-Lage)	Mehrfamilienhaus	1,5 - 2,5 %	Sehr geringes Risiko, hohe Nachfrage
Düsseldorf/Köln (gute Lage)	Eigentumswohnung	2,0 - 3,0 %	Stabile Wohnlagen
Ländliches Bayern (C-Lage)	Einfamilienhaus	3,0 - 4,0 %	Geringere Nachfrage, höheres Risiko
Ruhrgebiet (durchschnittlich)	Mehrfamilienhaus	3,5 - 4,5 %	Differenzierte Lagen
Berlin (Mitte, sehr gute Lage)	Wohn- und Geschäftshaus	2,5 - 3,5 %	Hohe Mieterträge, gute Entwicklungsdynamik
Strukturstarke C-Stadt	Büroimmobilie	5,0 - 7,0 %	Höheres Leerstandsrisiko, Marktabhängigkeit

Diese Beispiele machen klar: Es gibt nicht den Liegenschaftszins. Du musst in deine Region und in den spezifischen Immobilientyp eintauchen. Wenn du das nicht machst, kannst du dir die ganze Bewertung sparen.

Wie der Liegenschaftszins in die Immobilienbewertung einfließt: Ein Rechenbeispiel

Der Liegenschaftszinssatz ist der Herzschlag des Ertragswertverfahrens, besonders wenn es um Kapitalanlage-Immobilien geht. Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an, wie das in der Praxis aussieht. Hier geht es um die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses.

Beispiel: Mehrfamilienhaus in Berlin-Charlottenburg bewerten

Angaben zum Objekt:

• Lage: Berlin-Charlottenburg, gute Wohnlage
• Jahresrohertrag (Soll-Mieteinnahmen): 120.000 €
• Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten: 20.000 € pro Jahr
• Mietausfallwagnis: 3 % des Jahresrohertrags (3.600 €)
• Bodenrichtwert: 1.500 €/m²
• Grundstücksfläche: 500 m²
• Restnutzungsdauer des Gebäudes: 50 Jahre

Schritt 1: Ermittlung des Jahresreinertrags

Der Jahresreinertrag ist das, was nach Abzug der nicht umlegbaren Kosten und des Mietausfallwagnisses von den Mieteinnahmen übrigbleibt.

Jahresreinertrag = Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten - Mietausfallwagnis

Jahresreinertrag = 120.000 € - 20.000 € - 3.600 € = 96.400 €

Schritt 2: Ermittlung des Bodenwerts

Der Bodenwert ergibt sich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Bodenwert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert

Bodenwert = 500 m² x 1.500 €/m² = 750.000 €

Schritt 3: Ermittlung des Reinertrags des Bodens

Hier kommt der Liegenschaftszinssatz ins Spiel. Für Mehrfamilienhäuser in guten Berliner Lagen nehmen wir einen regional ermittelten LiZi von 2,8 % an (dieser Wert müsste aus dem örtlichen Grundstücksmarktbericht entnommen werden).

Reinertrag des Bodens = Bodenwert x Liegenschaftszinssatz

Reinertrag des Bodens = 750.000 € x 0,028 = 21.000 €

Schritt 4: Ermittlung des Gebäude-Reinertrags

Der Gebäude-Reinertrag ist der Anteil des gesamten Reinertrags, der dem Gebäude zugerechnet wird.

Gebäude-Reinertrag = Jahresreinertrag - Reinertrag des Bodens

Gebäude-Reinertrag = 96.400 € - 21.000 € = 75.400 €

Schritt 5: Berechnung des Gebäudeertragswerts

Für die Berechnung des Gebäudeertragswerts brauchen wir den Vervielfältiger (oder Barwertfaktor). Dieser berücksichtigt die Restnutzungsdauer des Gebäudes und den Liegenschaftszinssatz. Bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren und einem LiZi von 2,8 % beträgt der Vervielfältiger (gerundet) etwa 27,15 (mehr dazu im Ertragswertverfahren-Artikel).

Gebäudeertragswert = Gebäude-Reinertrag x Vervielfältiger

Gebäudeertragswert = 75.400 € x 27,15 = 2.046.110 €

Schritt 6: Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts

Der vorläufige Ertragswert ist die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert.

Vorläufiger Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert

Vorläufiger Ertragswert = 750.000 € + 2.046.110 € = 2.796.110 €

Schritt 7: Berücksichtigung weiterer wertbeeinflussender Umstände (Marktanpassung)

Dieser Wert muss jetzt noch um besondere objektspezifische Merkmale (Marktanpassungsfaktor) korrigiert werden, wie z.B. vorhandener Reparaturstau, besondere Ausstattung, Denkmalschutzauflagen etc. Angenommen, es gibt einen leichten Anpassungsbedarf von -2 %.

Angepasster Ertragswert = 2.796.110 € x 0,98 = 2.740.187,80 €

Der Verkehrswert der Immobilie läge demnach bei rund 2,74 Millionen Euro. Stell dir vor, du hättest einen pauschalen Liegenschaftszinssatz von 3,5 % verwendet – das hätte das Ergebnis massiv verzerrt und dich eventuell eine riesige Investitionschance gekostet oder dich zum Überzahlen verleitet.

Dieses Beispiel zeigt, wie präzise der Liegenschaftszinssatz sein muss. Und diese Präzision bekommst du nur von den Gutachterausschüssen. Wer hier nach dem Gießkannenprinzip vorgeht, riskiert nicht nur eine falsche Bewertung, sondern echte finanzielle Nachteile.

Liegenschaftszins hoch, niedrig – Was bedeutet das für meine Immobilie?

Die Frage "Liegenschaftszins hoch niedrig" ist entscheidend, denn sie sagt dir eine Menge über das Risiko und die Renditeerwartung des Marktes an einem bestimmten Standort und für einen bestimmten Immobilientyp.

• Niedriger Liegenschaftszins (z.B. 1,0 % - 2,5 %): Das bedeutet, der Markt erwartet eine geringere Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Das klingt auf den ersten Blick schlecht, ist aber meist ein Zeichen für eine sehr stabile, risikoarme und wertbeständige Lage. Typisch für Top-Lagen in Metropolen oder sehr begehrte Wohnlagen. Investoren sind hier bereit, mehr für den "sicheren Hafen" zu zahlen, was die Renditeerwartung drückt. Ein niedriger Liegenschaftszins spricht oft für eine hohe Wertstabilität und langfristig gute Entwicklungschancen.
• Hoher Liegenschaftszins (z.B. 4,0 % - 9,0 %): Hier erwartet der Markt eine höhere Verzinsung. Das ist in der Regel ein Indikator für ein höheres Risiko, eine schlechtere Lage oder einen speziellen Immobilientyp (z.B. bestimmte Gewerbeimmobilien oder Objekte in strukturschwachen Regionen). Um hier zu investieren, verlangen Anleger eine höhere Rendite, um das erhöhte Risiko auszugleichen. Hohe Liegenschaftszinssätze findest du oft in B- oder C-Lagen, aber auch bei Spezialimmobilien, wo die Konjunkturabhängigkeit oder das Leerstandsrisiko größer ist.

Für dich als Investor heißt das: Ein niedriger Liegenschaftszins kann bedeuten, dass du eine sehr begehrte Immobilie erwirbst, bei der die Wertentwicklung möglicherweise weniger dynamisch, dafür aber stabiler ist. Ein hoher Liegenschaftszins kann eine Chance für höhere Renditen bieten, erfordert aber auch eine genauere Prüfung der Risiken. Du kannst mit unserem Mietrendite Rechner oder dem Cashflow Rechner die Auswirkungen auf dein Investment direkt simulieren.

Aktuelle Zinsentwicklung und ihre Auswirkung auf den Liegenschaftszins

Wir leben in einer Zeit, in der die Bauzinsen – im Vergleich zu den Jahren vor 2022 – deutlich angezogen haben. Das wirkt sich indirekt auch auf die Liegenschaftszinssätze aus. Wenn die Kosten für die Immobilienfinanzierung steigen, sinkt tendenziell die Kaufkraft der Investoren. Ein Blick auf die aktuellen Bauzinsen 2026 zeigt uns, dass wir uns für 10-jährige Sollzinsbindung im Bereich von 3,5 % bis 4,3 % bewegen.

Diese Entwicklung erhöht den Abzinsungsdruck im Ertragswertverfahren. Vereinfacht gesagt: Wenn das Geld für die Finanzierung teurer wird, muss die Immobilie entweder günstig sein oder höhere Mieten abwerfen, damit sich das Investment noch rechnet. Das kann dazu führen, dass die Liegenschaftszinssätze in zinssensitiven Segmenten eher seitwärts oder leicht höher tendieren, um die gestiegenen Finanzierungskosten widerzuspiegeln. Gleichzeitig haben Förderprogramme wie die KfW-Kredite für klimafreundlichen Neubau, die teils deutlich unter Marktzinsen liegen, eine stützende Wirkung auf bestimmte Marktsegmente.

Für Investoren bedeutet das, dass sie noch genauer hinschauen müssen. Nicht jede Immobilie, die früher als "sicher" galt, ist es heute noch. Du musst deine Kalkulationen anpassen und dir überlegen, ob die höhere Renditeerwartung (sprich: der höhere Liegenschaftszinssatz) auch wirklich realistisch ist und ob die Mieten langfristig stabil bleiben oder sogar steigen können. Nutze hierfür unseren Mietspiegel 2026 Artikel zur Prognose der Mietpreisentwicklung.

Steuerrecht vs. Markt: Wo unterscheiden sich die Liegenschaftszinssätze?

Jetzt kommt ein Punkt, der oft für Verwirrung sorgt: Es gibt nicht nur den Liegenschaftszins für die Marktwertermittlung nach § 27 ImmoWertV, sondern auch typisierte Liegenschaftszinssätze für steuerliche Zwecke nach § 256 Bewertungsgesetz (BewG). Und die haben rein gar nichts miteinander zu tun – außer dem Namen.

Die Liegenschaftszinssätze nach § 256 BewG sind feste Sätze, die das Finanzamt zur Wertermittlung von Immobilien, zum Beispiel bei Erbschaften oder Schenkungen, heranzieht. Sie sind bundesweit einheitlich und nicht regional angepasst:

• Ein- und Zweifamilienhäuser: 2,5 %
• Eigentumswohnungen: 3,0 %
• Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen: 4,0 %
• Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen: 4,5 %
• Geschäftsgrundstücke: 5,0 %
• Gemischt genutzte Grundstücke (gewerblicher Anteil über 50 %): 5,0 %

Diese Werte sind oft deutlich höher als die marktgerechten Liegenschaftszinssätze, die von den Gutachterausschüssen ermittelt werden, besonders in gefragten Lagen. Warum ist das wichtig für dich?

Ganz einfach: Wenn du eine Immobilie erbst oder geschenkt bekommst, und das Finanzamt den Wert auf Basis dieser pauschalen und oft zu hohen Zinssätze festsetzt, kann das zu einer viel zu hohen Steuerlast führen. Hier lohnt es sich, ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV erstellen zu lassen. Dieses berücksichtigt die tatsächlichen Gegebenheiten des Marktes und kommt in der Regel zu einem niedrigeren Wertansatz – und somit zu einer geringeren Steuerlast. Das ist ein Spar-Tipp, der dich locker zehntausende Euro Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer sparen kann.

Checkliste: So findest du den richtigen Liegenschaftszinssatz für deine Immobilie

Damit du nicht in die Falle tappst und dich auf falsche Zahlen verlässt, hier eine kurze Checkliste. Geh diese Punkte durch, bevor du eine Entscheidung triffst:

1. Identifiziere den Immobilientyp: Ist es ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder eine Gewerbeimmobilie? Das ist der erste wichtige Filter.
2. Bestimme die Makrolage: Wo befindet sich die Immobilie? In einer A-, B- oder C-Stadt? Ländliche Region? In welchem Bundesland?
3. Analysiere die Mikrolage: Innerhalb der Stadt – ist es eine Top-Lage, eine gute Lage, eine durchschnittliche oder eine einfache Lage? Verkehrsanbindung, Infrastruktur, soziales Umfeld – all das zählt.
4. Kontaktiere den örtlichen Gutachterausschuss: Das ist die primäre und zuverlässigste Quelle. Fordere den aktuellen Grundstücksmarktbericht für die Region an oder frage gezielt nach den Liegenschaftszinssätzen für deinen Immobilientyp in deiner Mikrolage. Nutze Portale wie BORIS-D.
5. Konsultiere einen qualifizierten Sachverständigen: Bei komplexen Objekten oder hohem Investitionsvolumen ist ein Gutachter sein Geld wert. Er hat Zugang zu allen relevanten Daten, kann objektbezogene Anpassungen vornehmen und dir einen gerichtsfesten Verkehrswert ermitteln.
6. Vergleiche mit Marktindikatoren: Achte auf die allgemeinen Zinsentwicklungen (z.B. Bauzinsen) und aktuelle Immobilien-Marktberichte. Diese können dir helfen, die Dynamik des Liegenschaftszinssatzes einzuschätzen.
7. Nutze die ImmoWertV: Verstehe die Grundlagen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie liefert den rechtlichen Rahmen und die Methodik.

Wer diese Schritte gewissenhaft durchgeht, hat eine viel bessere Basis für jede Immobilienentscheidung. Alles andere ist stochern im Nebel – und das kann teuer werden, sehr teuer.

Prognosen und Trends: Was uns 2026 beim Liegenschaftszins erwartet

Die Immobilienmärkte sind ständig in Bewegung, und das gilt auch für den Liegenschaftszinssatz. Was sehen wir für 2026 und darüber hinaus?

Eines ist klar: Die Zeit der extrem niedrigen Liegenschaftszinssätze, die wir während der Nullzinsphase hatten, ist vorbei. Das allgemeine Zinsniveau für Baufinanzierungen hat sich auf einem höheren Niveau eingependelt, meist zwischen 3,5 % und 4,3 % effektiv für 10-jährige Bindungen. Die MFI-Zinsstatistik der Bundesbank zeigt diese Entwicklung sehr deutlich.

Das bedeutet, dass die Liegenschaftszinssätze in zinssensitiven Segmenten – also vor allem bei Kapitalanlage-Immobilien – tendenziell eher seitwärts oder leicht anziehen werden. Das hat direkten Einfluss auf die Berechnung des Immobilienwerts. Wenn der Liegenschaftszins steigt, sinkt ceteris paribus der Ertragswert, wenn die Mieteinnahmen gleichbleiben. Für dich als Investor heißt das: Du musst entweder günstigere Objekte finden oder höhere Mieteinnahmen erzielen, um die gleiche Rendite zu bekommen.

Die Regionalisierung nimmt weiter zu

Der Trend geht zu noch stärkeren regionalen Unterschieden. Pauschale bundesweite Tabellen werden noch nutzloser. Wir sehen schon jetzt eine enorme Spannbreite der Liegenschaftszinssätze zwischen Metropolen und ländlichen Regionen, aber auch zwischen verschiedenen Immobilientypen. Die Gutachterausschüsse werden ihre Daten noch detaillierter ausweisen müssen, um der Realität gerecht zu werden.

Energieeffizienz wird zum Preisfaktor

Ein weiterer Trend, der den Liegenschaftszins beeinflussen wird, ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz. Immobilien mit schlechten Energiewerten (Energieeffizienzklasse G oder H) werden voraussichtlich einen höheren Liegenschaftszinssatz aufweisen müssen, weil sie ein höheres Risiko für zukünftige Sanierungskosten und schlechtere Vermietbarkeit darstellen. Investitionen in energetische Sanierungen, eventuell durch KfW-Förderungen unterstützt, können sich hier doppelt auszahlen: geringere Betriebskosten und ein niedrigerer, also vorteilhafterer Liegenschaftszinssatz.

Mein Rat für 2026 und darüber hinaus: Ignoriere die einfachen Tabellen. Tauche tief in die regionalen Daten ein. Verstehe die Mechanismen. Nur so schützt du dein Kapital und machst die besten Immobiliendeals.

Quellen

1. Gutachterausschüsse Rheinland-Pfalz
2. Deutsche Bundesbank – MFI-Zinsstatistik
3. ImmoWertV § 27
4. BewG § 256
5. BORIS-D – Das zentrale Immobilienportal der Länder

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Liegenschaftszinssatz

Was ist der Liegenschaftszinssatz?

Der Liegenschaftszinssatz ist eine zentrale Größe im Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung. Er stellt den Zinssatz dar, mit dem der Bodenwert und der Gebäudewert am Markt verzinst werden. Er spiegelt die Renditeerwartung und das Risiko wider, die Anleger in einer bestimmten Lage und für einen bestimmten Immobilientyp haben.

Wie bekomme ich den Liegenschaftszinssatz heraus?

Die zuverlässigsten Liegenschaftszinssätze ermitteln und veröffentlichen die örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in ihren Grundstücksmarktberichten. Diese sind oft kostenpflichtig über die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse oder über zentrale Portale wie BORIS-D erhältlich. Banken und qualifizierte Sachverständige haben ebenfalls Zugriff auf diese Daten.

Wer ermittelt den Liegenschaftszinssatz?

In Deutschland wird der Liegenschaftszinssatz von den unabhängigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Sie analysieren dafür tausende von anonymisierten Kaufverträgen und leiten daraus regional und objektspezifisch differenzierte Zinssätze ab. Für steuerliche Zwecke gibt es zudem pauschale Zinssätze nach § 256 BewG.

Liegenschaftszinssatz Tabelle: Warum gibt es so viele unterschiedliche Werte?

Die großen Unterschiede in Liegenschaftszinssatz-Tabellen rühren daher, dass der Immobilienmarkt extrem heterogen ist. Die Zinssätze variieren stark je nach Makro- und Mikrolage (Stadt vs. Land), Immobilientyp (Wohnen vs. Gewerbe) und Zustand des Objekts. Ein niedriger LiZi deutet auf eine stabile, risikoarme Lage hin, während ein hoher LiZi ein höheres Risiko oder eine geringere Nachfrage signalisiert.