Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?

Der Beleihungswert ist eine von der Bank vorsichtig ermittelte Untergrenze für den Wert einer Immobilie, die zur Besicherung eines Darlehens dient. Er ist niedriger als der Kaufpreis, da die Bank einen Sicherheitsabschlag für den Fall eines Zwangsverkaufs berücksichtigt. So sichert sie sich gegen Wertschwankungen und lange Verkaufszeiten ab, um ihr Risiko zu minimieren und ihre Forderungen auch in ungünstigen Marktsituationen zu decken.

Wie kann ich die Beleihungsgrenze einer Immobilie ermitteln?

Die Beleihungsgrenze ist der maximale Prozentsatz des Beleihungswertes, den die Bank finanziert (oft 60 % oder 80 %). Um sie zu ermitteln, benötigst du den Beleihungswert deiner Immobilie (von der Bank festgelegt) und die Beleihungsgrenze der Bank. Multipliziere den Beleihungswert mit diesem Prozentsatz. Viele Banken informieren dich über ihren Beleihungswert und die dazugehörige Grenze im Finanzierungsangebot. Mehr dazu findest du auch unter Beleihungsgrenze: Dein Schlüssel zur Finanzierung.

Was ist ein Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie. Er wird in Prozent ausgedrückt. Ein Beleihungsauslauf von 80 % bedeutet beispielsweise, dass die Bank 80 % des Beleihungswertes finanziert. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist das Risiko für die Bank, was oft zu besseren Zinskonditionen für dich führt. Dies ist eine zentrale Kennzahl für die Kosten deiner Baufinanzierung.

Wie hoch ist der typische Sicherheitsabschlag für Instandhaltung?

Für Instandhaltungskosten empfiehlt sich ein Sicherheitsabschlag von mindestens 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr. Dieser Wert dient als Rücklage für Reparaturen, Modernisierungen und unerwartete Schäden. Bei älteren oder sanierungsbedürftigen Objekten kann dieser Puffer auch deutlich höher angesetzt werden, um finanzielle Engpässe zu vermeiden. Die genaue Höhe hängt stark vom Alter und Zustand der Immobilie ab. Weitere Details zur Immobilienbewertung und den relevanten Kosten findest du unter Immobilienbewertung: Kosten, Verfahren & den Wert exakt bestimmen.

Warum ist es wichtig, Zinsanstiege im Sicherheitsabschlag zu berücksichtigen?

Zinsanstiege sind ein wesentliches Risiko für die Tragfähigkeit einer Baufinanzierung, besonders bei der Anschlussfinanzierung. Ein Sicherheitsabschlag in Form einer konservativeren Zinskalkulation (z.B. 1-2 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz) schützt vor unerwartet hohen Monatsraten. Dies verhindert, dass der Cashflow ins Negative rutscht und sichert die langfristige Rentabilität der Investition. Ohne diesen Puffer kann ein moderater Zinsanstieg schnell zu erheblichen Liquiditätsproblemen führen.

Sicherheitsabschlag Baufinanzierung: So sichern sich Investoren ab

Ganz ehrlich: Wer beim Immobilienkauf den Sicherheitsabschlag vergisst, riskiert Kopf und Kragen. Erfahre, warum konservative Kalkulation jetzt wichtiger ist denn je und wie du deine Baufinanzierung gegen böse Überraschungen immun machst.

Rudolf Ring

Geprüfter Fachbeitrag · Immobilienanalyse & Steuern

Veröffentlicht: 17.9.2026Aktualisiert: 17.9.2026

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