Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?

Der Beleihungswert ist ein konservativer, bankinterner Sicherheitswert, der über die gesamte Kreditlaufzeit tragfähig sein soll. Er berücksichtigt mögliche Wertschwankungen und Risiken. Der Kaufpreis spiegelt hingegen den aktuellen Marktwert wider, der auch spekulative Elemente enthalten kann. Die Bank möchte sich so für den Fall einer Zwangsversteigerung absichern.

Wie kann ich die Beleihungsgrenze einer Immobilie ermitteln?

Die Beleihungsgrenze, also der maximale Finanzierungsanteil der Bank, hängt vom Beleihungswert und der internen Risikobewertung der Bank ab. In der Regel liegt sie bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts. Am besten sprichst du frühzeitig mit deiner Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater, um eine realistische Einschätzung für dein spezifisches Objekt zu erhalten.

Wie hoch ist der Beleihungswert einer Immobilie?

Der Beleihungswert wird von der finanzierenden Bank nach strengen Kriterien der BelWertV ermittelt und darf den Marktwert nicht übersteigen. In der Praxis liegt er oft 10 bis 30 Prozent unter dem aktuellen Kaufpreis oder Verkehrswert. Die genaue Höhe hängt von Objektart, Lage, Zustand und den nachhaltig erzielbaren Erträgen ab.

Was ist ein Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen dem Kreditbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie, ausgedrückt in Prozent. Ein Beleihungsauslauf von 80 Prozent bedeutet beispielsweise, dass der Kredit 80 Prozent des Beleihungswerts ausmacht. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser sind in der Regel die Zinskonditionen für den Kreditnehmer.

Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Beleihungswert?

Der Marktwert (oder Verkehrswert) ist der am freien Markt zum Wertermittlungsstichtag erzielbare Preis. Der Beleihungswert ist ein konservativer, bankinterner Sicherheitswert, der dauerhaft tragfähig sein muss und spekulative Elemente ausschließt. Er liegt fast immer unter dem Marktwert und ist entscheidend für die Höhe der möglichen Finanzierung.

Marktwert vs. Beleihungswert: Was wirklich zählt

Als Investor musst du den Unterschied zwischen Marktwert und Beleihungswert kennen. Hier erfährst du, warum der Beleihungswert deine Finanzierung und Rendite massiv beeinflusst – Klartext aus der Praxis.

Rudolf Ring

Geprüfter Fachbeitrag · Immobilienanalyse & Steuern

Veröffentlicht: 10.9.2026Aktualisiert: 10.9.2026

Inhaltsverzeichnis

Auf einen Blick

Beleihungswert Abschlag Marktwert: 10-30% unter dem Marktwert (Praxis)
Beleihungswert Relevanz: Direkter Einfluss auf Finanzierung, Eigenkapitalbedarf, Zinssatz
Zinsen Sommer 2026: Ab ca. 3,69% effektiv bei guten Konditionen
Durchschnittlicher Marktwert Wohnimmobilien Q1 2026 (Deutschland): 3.000 - 3.500 €/m²
Gesetzliche Grundlage Beleihungswert: BelWertV und PfandBG

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