Nebenkostenrechner Vergleich
Kaufnebenkosten machen 8–15 % des Kaufpreises aus und sind sofort verloren. Erfahren Sie, welche Kosten anfallen, wie Sie verschiedene Rechner-Tools vergleichen und wann mehr Eigenkapital die bessere Wahl ist.
Inhaltsverzeichnis
Kaufnebenkosten im Überblick
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an, die nicht finanzierbar sind oder die Finanzierung verteuern:
| Kostenart | Höhe | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je Bundesland) | Ja |
| Notarkosten | ca. 1,5 % | Ja |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5 % | Ja |
| Maklerprovision | 0–7,14 % (verhandelbar) | Nur bei Makler |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (2026)
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg, Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Berlin, Hessen, Niedersachsen | 6,0 % |
| Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Die vollständige Tabelle und Berechnung finden Sie in unserem Kaufnebenkostenrechner.
Beispielrechnung: Kaufpreis 400.000 €
| Kostenart | NRW (6,5 %) | Bayern (3,5 %) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 26.000 € | 14.000 € | 12.000 € |
| Notar + Grundbuch | 8.000 € | 8.000 € | 0 € |
| Makler (3,57 %) | 14.280 € | 14.280 € | 0 € |
| Gesamt | 48.280 € | 36.280 € | 12.000 € |
| Anteil am Kaufpreis | 12,1 % | 9,1 % |
Diese Nebenkosten sind „verlorenes" Geld – sie erhöhen den Kaufpreis, ohne den Wert der Immobilie zu steigern. Deshalb sind sie entscheidend für die Renditeberechnung.
Wann lohnt sich mehr Eigenkapital?
Die Frage „Wie viel Eigenkapital?" hängt von mehreren Faktoren ab:
Mehr Eigenkapital ist sinnvoll, wenn:
- Der Darlehenszins deutlich über der Objektrendite liegt
- Sie negative Cashflows vermeiden wollen
- Die Bank bessere Zinskonditionen bei höherem EK bietet (z. B. 60 % statt 80 % Beleihung)
- Sie risikoaverse sind und geringere monatliche Belastung bevorzugen
Weniger Eigenkapital (Hebelwirkung) ist sinnvoll, wenn:
- Die Objektrendite deutlich über dem Darlehenszins liegt
- Sie mehrere Objekte finanzieren möchten (Kapital streuen)
- Sie den Leverage-Effekt nutzen wollen, um den IRR zu maximieren
- Sie eine 110%-Finanzierung in Betracht ziehen (mehr dazu)
Rechner-Tools im Vergleich
| Funktion | Einfache Online-Rechner | ImmoAnalyse.Pro |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer berechnen | Ja | Ja (nach Bundesland) |
| Notar + Grundbuch | Ja | Ja |
| Maklerprovision | Ja | Ja (variabel) |
| Auswirkung auf Rendite | Nein | Ja – Direkt in Renditeberechnung |
| Cashflow-Effekt | Nein | Ja – In Cashflow-Prognose |
| EK-Varianten vergleichen | Nein | Ja – Szenario-Vergleich |
| Gesamtinvestitionskosten | Nein | Ja – Automatisch berechnet |
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