Buy & Hold vs. Fix & Flip
Zwei der beliebtesten Strategien für Immobilieninvestoren: langfristiges Halten mit Mieteinnahmen oder kurzfristiges Sanieren und Verkaufen. Erfahren Sie, welche Strategie zu Ihrem Profil passt und was Sie rechnerisch erwarten können.
Inhaltsverzeichnis
Buy & Hold: Langfristiger Vermögensaufbau
Bei der Buy & Hold-Strategie kaufen Sie eine Immobilie, vermieten sie langfristig und profitieren von:
- Laufenden Mieteinnahmen: Monatlicher Cashflow nach Abzug aller Kosten
- Wertsteigerung: Langfristig steigende Immobilienpreise (historisch 2–4 % p. a.)
- Tilgung durch Mieter: Der Mieter zahlt indirekt Ihren Kredit ab
- Steuervorteilen: AfA-Abschreibung (2–3 % p. a.) mindert Ihre Steuerlast
- Inflationsschutz: Bei Indexmiete steigt die Miete mit der Inflation
Die Rendite setzt sich aus Cashflow, Tilgung, Wertsteigerung und Steuerersparnis zusammen. Den internen Zinsfuß (IRR) berechnen Sie mit unserem IRR-Rechner.
Fix & Flip: Schnelle Gewinne durch Sanierung
Beim Fix & Flip kaufen Sie unterbewertete Objekte, sanieren sie und verkaufen mit Gewinn. Typischer Ablauf:
- Einkauf: Objekt unter Marktwert finden (Zwangsversteigerung, Off-Market, Sanierungsstau)
- Sanierung: Wertsteigernde Maßnahmen durchführen (Bad, Küche, Böden, Fassade)
- Verkauf: Innerhalb weniger Monate zum Marktwert oder darüber verkaufen
Achtung Spekulationssteuer: Verkauf innerhalb von 10 Jahren ist steuerpflichtig (§ 23 EStG). Bei gewerblichem Handel (≥ 3 Objekte in 5 Jahren) droht zusätzlich Gewerbesteuer.
Vergleich: Welche Strategie passt?
| Kriterium | Buy & Hold | Fix & Flip |
|---|---|---|
| Zeithorizont | 10–30+ Jahre | 3–12 Monate |
| Kapitalbedarf | Mittel (Finanzierung) | Hoch (Eigenkapital für Sanierung) |
| Laufender Cashflow | Ja – Monatlich | Nein – Erst beim Verkauf |
| Wertsteigerung | Langfristig | Durch Sanierung |
| Risiko | Mietausfall, Leerstand | Sanierungskosten, Marktrisiko |
| Steuer | AfA-Vorteil, §23 nach 10 J. | Spekulationssteuer, ggf. Gewerbe |
| Skalierbarkeit | Begrenzt durch Bonität | Begrenzt durch Kapital & Zeit |
| Know-how | Vermietung, Finanzierung | Bauwesen, Kalkulation, Verkauf |
Beispielrechnungen
Buy & Hold – Mehrfamilienhaus
- Kaufpreis: 500.000 €, Kaufnebenkosten: 55.000 €
- Jahresnettokaltmiete: 36.000 € / Faktor 13,9 / Bruttomietrendite: 7,2 %
- Finanzierung: 80 % FK, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung
- Monatlicher Cashflow: +280 €
- Nach 10 Jahren: Restschuld sinkt, Miete steigt, Cashflow > 800 €/Monat
Fix & Flip – Eigentumswohnung
- Einkauf: 120.000 € + 13.000 € Nebenkosten
- Sanierung: 35.000 € (Bad, Küche, Böden)
- Gesamtinvestition: 168.000 €
- Verkauf nach 8 Monaten: 210.000 €
- Rohgewinn: 42.000 € (vor Steuern)
- Spekulationssteuer (42 % Grenzsteuersatz): ~17.600 €
- Nettogewinn: ~24.400 € in 8 Monaten
ImmoAnalyse.Pro unterstützt beide Strategien: Cashflow-Analyse für Buy & Hold, Fix & Flip-Modul mit Sanierungs- und Controlling-Planung.
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