Wie berechne ich die Rendite einer Immobilie?

Für einen ersten Überschlag teilen Sie die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis (Bruttomietrendite). Genauer wird es mit der Nettomietrendite, die Bewirtschaftungskosten abzieht und die Kaufnebenkosten einbezieht. Mit Finanzierung zeigen Cashflow und Eigenkapitalrendite, was für Sie übrig bleibt; der IRR betrachtet die gesamte Haltedauer.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten von der Miete ab und teilt durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Im Beispiel: 6,00 % brutto gegenüber 4,55 % netto.

Warum ist die Eigenkapitalrendite im Beispiel so unterschiedlich?

Auf Basis des reinen Cashflows beträgt sie 0,83 %, weil die Tilgung als Ausgabe zählt. Rechnet man die Tilgung als Vermögenszuwachs hinzu, ergeben sich 8,61 %. Beide Varianten sind gebräuchlich – entscheidend ist, dass Sie Angebote mit derselben Variante vergleichen.

Welche Kennzahl ist die wichtigste?

Keine einzelne. Brutto- und Nettomietrendite eignen sich zum Vorsortieren, der Cashflow zeigt die monatliche Belastung und der IRR die Gesamtrendite über die Haltedauer. Erst zusammen ergeben sie ein vollständiges Bild.

Immobilien Rendite berechnen: alle Kennzahlen mit Formeln

Das Beispielobjekt

Alle folgenden Werte sind Beispielzahlen zur Veranschaulichung und keine Marktwerte:

Kaufpreis: 320.000 €
Kaufnebenkosten: 32.000 € (Beispielwert)
Gesamtinvestition: 352.000 €
Nettokaltmiete: 1.600 € pro Monat = 19.200 € pro Jahr
Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten: 3.200 € pro Jahr
Eigenkapital: 72.000 €
Darlehen: 280.000 € mit 3,5 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung

Bruttomietrendite

Formel: Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 %

Ergebnis: 19.200 € ÷ 320.000 € × 100 % = 6,00 %

Aussagekraft: Schneller erster Vergleich von Angeboten. Kosten, Kaufnebenkosten und Finanzierung bleiben außen vor. Rechner: Mietrendite-Rechner, Begriff: Bruttorendite.

Kaufpreisfaktor

Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete

Ergebnis: 320.000 € ÷ 19.200 € = 16,67

Aussagekraft: Kehrwert der Bruttomietrendite (100 % ÷ 16,67 = 6,00 %) und damit ebenso ein Überschlag. Mehr dazu im Ratgeber Kaufpreisfaktor berechnen.

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Nettomietrendite

Formel: Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100 %

Ergebnis: (19.200 € − 3.200 €) ÷ 352.000 € × 100 % = 16.000 € ÷ 352.000 € × 100 % = 4,55 %

Aussagekraft: Zeigt, was das Objekt nach laufenden Kosten auf die gesamte Investition abwirft – vor Finanzierung und Steuern. Rechner: Mietrendite-Rechner, Begriff: Nettorendite. Ausführlich: Mietrendite berechnen.

Cashflow vor Steuern

Formel: Cashflow = Nettokaltmiete − nicht umlegbare Kosten − Darlehensrate (Zins + Tilgung)

Darlehensrate im Beispiel: 280.000 € × (3,5 % + 2 %) = 15.400 € pro Jahr = 1.283,33 € pro Monat.

Ergebnis: 19.200 € − 3.200 € − 15.400 € = 600 € pro Jahr = 50,00 € pro Monat

Aussagekraft: Zeigt, ob sich das Objekt mit dieser Finanzierung monatlich selbst trägt oder ob Sie zuschießen müssen. Die Tilgung mindert den Cashflow, baut aber Vermögen auf. Rechner: Cashflow-Rechner (vor und nach Steuern), Begriff: Cashflow Immobilie.

Eigenkapitalrendite

Formel (auf Basis des Cashflows): Eigenkapitalrendite = jährlicher Cashflow vor Steuern ÷ Eigenkapital × 100 %

Ergebnis: 600 € ÷ 72.000 € × 100 % = 0,83 %

Häufig wird zusätzlich die Tilgung als Vermögenszuwachs eingerechnet. Vereinfacht mit 2 % anfänglicher Tilgung (280.000 € × 2 % = 5.600 €): (600 € + 5.600 €) ÷ 72.000 € × 100 % = 8,61 %.

Aussagekraft: Bezieht den Ertrag auf das eingesetzte eigene Geld und macht den Hebel der Finanzierung sichtbar. Geben Sie immer an, welche Variante Sie verwenden – die Ergebnisse unterscheiden sich deutlich. Rechner: Cashflow-Rechner.

IRR (interner Zinsfuß)

Die bisherigen Kennzahlen betrachten ein einzelnes Jahr. Der IRR berücksichtigt dagegen alle Zahlungen über die gesamte Haltedauer: Eigenkapitaleinsatz, laufende Cashflows, Tilgung und den Verkaufserlös abzüglich Restschuld. Er ist der Zinssatz, bei dem der Kapitalwert dieser Zahlungsreihe null wird.

Für den IRR braucht es Annahmen zu Haltedauer, Mietentwicklung und Verkaufspreis; er wird iterativ berechnet. Formel und ein Beispiel mit Zahlungsreihe finden Sie im Ratgeber IRR-Rechner: interner Zinsfuß bei Immobilien.

Welche Kennzahl wofür?

Kennzahl	Ergebnis im Beispiel	Wofür geeignet	Was fehlt
Bruttomietrendite	6,00 %	Schneller Vergleich von Angeboten	Kosten, Nebenkosten, Finanzierung
Kaufpreisfaktor	16,67	Preis im Verhältnis zur Miete	Kosten, Nebenkosten, Finanzierung
Nettomietrendite	4,55 %	Ertrag des Objekts nach laufenden Kosten	Finanzierung, Steuern
Cashflow vor Steuern	50,00 € pro Monat	Monatliche Tragfähigkeit mit Finanzierung	Steuern, Wertentwicklung
Eigenkapitalrendite	0,83 % bzw. 8,61 % mit Tilgung	Ertrag auf das eigene Geld, Hebelwirkung	Zeitverlauf, Verkauf
IRR	je nach Annahmen	Rendite über die gesamte Haltedauer	hängt stark von Annahmen ab

Immobilien Rendite berechnen: Mietrendite, Cashflow, Eigenkapitalrendite und IRR

Das Beispielobjekt

Bruttomietrendite

Kaufpreisfaktor

Nettomietrendite

Cashflow vor Steuern

Eigenkapitalrendite

IRR (interner Zinsfuß)

Welche Kennzahl wofür?

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