Kaufpreisfaktor berechnen: Formel, Beispiel und Bezug zur Mietrendite

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor (auch Mietmultiplikator oder Vervielfältiger der Jahresmiete) setzt den Kaufpreis einer Immobilie ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete. Er beantwortet die Frage: Wie viele Jahresmieten kostet das Objekt?

Je höher der Faktor, desto mehr bezahlen Sie im Verhältnis zur Miete – und desto niedriger ist die Bruttomietrendite. Den Begriff finden Sie auch im Glossar unter Kaufpreisfaktor.

Formel

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete

Wobei:

• Kaufpreis = Preis laut Angebot oder Kaufvertrag (ohne Kaufnebenkosten)
• Jahresnettokaltmiete = monatliche Nettokaltmiete × 12 (ohne umlegbare Nebenkosten)

Umgekehrt lässt sich aus einem Faktor der Kaufpreis ableiten: Kaufpreis = Kaufpreisfaktor × Jahresnettokaltmiete.

Rechenbeispiel

Die folgenden Zahlen sind Beispielzahlen und keine Marktwerte:

• Kaufpreis: 320.000 €
• Nettokaltmiete: 1.600 € pro Monat
• Jahresnettokaltmiete: 1.600 € × 12 = 19.200 €

Kaufpreisfaktor = 320.000 € ÷ 19.200 € = 16,67

Sie bezahlen also das 16,67-Fache der Jahresmiete. Die Bruttomietrendite beträgt 100 % ÷ 16,67 = 6,00 % (genau: 19.200 € ÷ 320.000 € × 100 %). Beide Werte können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind Kehrwerte voneinander:

Bruttomietrendite = 100 % ÷ Kaufpreisfaktor

Kaufpreisfaktor = 100 % ÷ Bruttomietrendite

Die Tabelle zeigt nur den mathematischen Zusammenhang. Ob ein Faktor für ein bestimmtes Objekt günstig oder teuer ist, hängt von Lage, Zustand, Mietentwicklung und Kosten ab – eine feste Grenze gibt es nicht.

Variante mit Kaufnebenkosten

Manche Rechnungen beziehen den Faktor nicht auf den reinen Kaufpreis, sondern auf die Gesamtinvestition:

Kaufpreisfaktor (mit Kaufnebenkosten) = (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) ÷ Jahresnettokaltmiete

Zu den Kaufnebenkosten zählen etwa Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Ihre Höhe hängt vom Bundesland und vom Einzelfall ab; Ihren konkreten Betrag ermitteln Sie mit dem Kaufnebenkostenrechner.

Beispiel mit angenommenen Kaufnebenkosten von 32.000 € (Beispielzahl): (320.000 € + 32.000 €) ÷ 19.200 € = 18,33. Diese Variante fällt immer höher aus als der Faktor auf den reinen Kaufpreis. Achten Sie beim Vergleich zweier Angebote deshalb darauf, dass beide Faktoren gleich berechnet sind.

Grenzen der Kennzahl

Der Kaufpreisfaktor ist ein schneller erster Filter, aber keine vollständige Rendite. Er berücksichtigt nicht:

• Bewirtschaftungskosten wie nicht umlegbares Hausgeld, Verwaltung und Instandhaltung
• Finanzierung – Zins, Tilgung und Eigenkapitaleinsatz
• Leerstand und Mietausfall
• Instandhaltungsstau und anstehende Sanierungen
• Steuern, Wertentwicklung und Mietsteigerungen

Für eine belastbare Einschätzung sollten Sie deshalb weitere Kennzahlen ergänzen:

• Die Nettomietrendite zieht die Bewirtschaftungskosten ab und bezieht sich auf die Gesamtinvestition.
• Der Cashflow-Rechner zeigt, was nach Kosten und Darlehensrate monatlich übrig bleibt.
• Der IRR bildet die Rendite über die gesamte Haltedauer ab.

Wie alle Kennzahlen an einem durchgehenden Beispiel zusammenspielen, zeigt der Ratgeber Immobilien Rendite berechnen. Ausführlich zur Mietrendite: Mietrendite berechnen.