Neubau-AfA 2026: Degressive Abschreibung optimal nutzen

Ganz ehrlich: Wer 2026 eine Neubau-Wohnung als Kapitalanlage kauft und stur mit den klassischen drei Prozent linear abschreibt, verbrennt mutwillig fünfstellige Beträge. Ich sehe das jede Woche auf meinem Schreibtisch. Da investieren smarte Leute 400.000 oder 500.000 Euro in ein Neubauprojekt, aber bei der Steuererklärung nicken sie einfach ab, was ihr Steuerberater schon vor zehn Jahren gemacht hat. Das ist Geldvernichtung mit Ansage.

Der Gesetzgeber hat mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG im Wachstumschancengesetz ein Werkzeug geschaffen, das dir in den ersten Jahren massiv Liquidität zurück ins Portemonnaie spült. Du schreibst nicht mit drei Prozent vom Kaufpreis ab – du ziehst Jahr für Jahr glatte fünf Prozent vom jeweiligen Restwert ab. Und wenn du das Objekt schlau auswählst, packst du obendrauf noch die Sonder-AfA. Wer das ignoriert, zahlt Zinsen an die Bank aus der eigenen Tasche, statt sich vom Finanzamt den Cashflow subventionieren zu lassen.

Welche AfA-Sätze gelten für Wohngebäude im Jahr 2026?

Schauen wir uns die Spielregeln an – ohne Fachchinesisch, sondern so, wie sie für dein Bankkonto zählen. Grundsätzlich gilt für alle Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, eine lineare AfA (Absetzung für Abnutzung) von 3 % pro Jahr. Bei älteren Bestandsbauten dümpelst du meistens bei 2 % oder 2,5 % herum. Drei Prozent klingen nett, bedeuten aber: Dein Steuervorteil tröpfelt über exakt 33 Jahre gleichmäßig vor sich hin.

Genau hier greift die degressive AfA Neubau: Wenn der Baubeginn oder der notarielle Erwerb zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt, darfst du mit 5 % degressiv starten. Die Rechtsgrundlage ist knallhart in § 7 Abs. 5a EStG verankert. Das bedeutet: Im ersten Jahr schreibst du 5 % der reinen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes ab. Im zweiten Jahr nimmst du wieder 5 % – aber nicht vom Ursprungswert, sondern vom verbliebenen Restwert.

Klingt nach sinkenden Beträgen? Ist es auch. Aber der massive Zinseszinseffekt auf deinem Girokonto entsteht genau jetzt, in den ersten kritischen Jahren nach Fertigstellung. Denn da tun die Zinsen für das Bankdarlehen am meisten weh.

Wie hoch ist die AfA bei Neubau? Der knallharte Zahlenvergleich

Lass uns das theoretische Blabla beiseitelassen. Nehmen wir ein echtes Szenario, wie ich es ständig bei Investoren kalkuliere. Du kaufst eine Neubauwohnung für 400.000 Euro Gesamtkaufpreis. Davon entfallen – nach sauberer Aufteilung – 300.000 Euro auf den Gebäudewert und 100.000 Euro auf den Bodenwert. Denn Grund und Boden nutzen sich nicht ab; dafür gibt es null Cent Abschreibung.

Schauen wir uns an, was passiert, wenn du linear mit 3 % abschreibst versus degressiv mit 5 %:

Jahr	Restwert zu Jahresbeginn	Degressive AfA (5 %)	Lineare AfA (3 %)	Differenz (AfA-Vorteil)
1	300.000 €	15.000 €	9.000 €	+ 6.000 €
2	285.000 €	14.250 €	9.000 €	+ 5.250 €
3	270.750 €	13.538 €	9.000 €	+ 4.538 €
4	257.212 €	12.861 €	9.000 €	+ 3.861 €
5	244.351 €	12.218 €	9.000 €	+ 3.218 €
Summe (5 Jahre)	–	67.867 €	45.000 €	+ 22.867 €

Siehst du diese Zahl? Allein in den ersten fünf Jahren schreibst du über die degressive AfA Neubau knapp 23.000 Euro mehr an Gebäudekosten ab als mit der linearen Methode. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % plus Solidaritätszuschlag reden wir hier über rund 10.000 Euro echte Steuerersparnis, die sofort auf dein Konto fließen. Das ist pures Eigenkapital, mit dem du Sondertilgungen leisten oder die nächste Anzahlung stemmen kannst.

Wenn du das für dein Objekt selbst durchrechnen willst, wirf einen Blick in unseren kostenlosen AfA-Rechner für Immobilien. Dort siehst du sofort, wie stark der Steuervorteil deinen monatlichen Cashflow nach Steuern anschiebt.

Der Steuer-Turbo: Kombination aus degressiver AfA und § 7b EStG

Jetzt wird es richtig spannend für Investoren, die nicht kleckern, sondern klotzen. Du kannst die degressive Gebäude-AfA nämlich mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG kombinieren – sofern das Gebäude die Kriterien erfüllt. Viele wissen gar nicht, dass das parallel geht.

Die Spielregeln für die Sonder-AfA sind allerdings brutal streng. Du bekommst im Jahr der Fertigstellung und in den drei Folgejahren zusätzlich 5 % Sonder-AfA pro Jahr. Voraussetzung: Das Gebäude erfüllt den Standard Effizienzhaus 40 mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) und hält die Baukostenobergrenze von maximal 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche ein. Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist zudem gesetzlich gedeckelt.

Hier ist ein zweites, reales Praxisbeispiel aus meiner täglichen Beratung: Ein Investor kauft eine energieeffiziente 85-m²-Wohnung (EH 40 QNG) in einer B-Lage. Der Gebäudeanteil liegt bei 400.000 Euro, die förderfähige Bemessungsgrenze nach § 7b wird voll ausgeschöpft (maximal 4.000 Euro pro m² ansetzbar, also 340.000 Euro Basis für die Sonder-AfA).

Das Ergebnis im ersten Jahr:

• 5 % degressive AfA auf 400.000 Euro = 20.000 Euro
• 5 % Sonder-AfA nach § 7b auf 340.000 Euro = 17.000 Euro
• Gesamtabschreibung allein im ersten Jahr: 37.000 Euro!

Über die ersten vier Jahre summiert sich dieser steuerliche Verlustvortrag auf weit über 130.000 Euro. Bei einem Gutverdiener mit 42 % Grenzsteuersatz bedeutet das eine Steuererstattung von über 55.000 Euro in nur 48 Monaten. Wer behauptet, Neubau rechne sich bei aktuellen Bauzinsen nicht, hat diese Hebel schlichtweg nicht verstanden. Ausführliche Details zu den Fallstricken der Sonderabschreibung erfährst du in unserem Ratgeber zur AfA-Berechnung für Immobilien nach § 7 EStG.

Der größte Fehler: Wann du zwingend zur linearen AfA wechseln musst

Jetzt kommt die unangenehme Wahrheit, die dir Bauträger-Vertriebler gerne verschweigen: Die degressive AfA ist keine Einbahnstraße bis zur Unendlichkeit. Mathematisch erreicht ein Prozentsatz vom Restwert niemals die Null. Würdest du stur bei den 5 % degressiv bleiben, schrumpfen deine jährlichen Abschreibungsbeträge irgendwann so weit zusammen, dass du deutlich schlechter fährst als mit den regulären 3 % linear.

Das Gesetz erlaubt dir aber genau einen einzigen Schritt: den einmaligen Wechsel von der degressiven zur linearen AfA. Ein Rückwechsel ist verboten.

Wann ist der Kipppunkt erreicht? Rechnerisch lohnt sich der Wechsel in der Regel nach etwa 14 bis 15 Jahren. Zu diesem Zeitpunkt ist der verbleibende Restwert so weit abgeschmolzen, dass die lineare Verteilung dieses Restwerts auf die verbleibende Restnutzungsdauer einen höheren jährlichen Euro-Betrag ergibt als die 5 % degressiv. Wenn du diesen Wechsel verpennst, verschenkst du ab Jahr 15 Jahr für Jahr bares Geld an das Finanzamt. Markiere dir diesen Stichtag fett im Kalender, sobald du den Kaufvertrag unterschrieben hast.

Typische Fallstricke in der Praxis: Wo Investoren Geld verbrennen

Ich warne dich vor drei klassischen Denkfehlern, die ich immer wieder sehe:

1. Falsche Kaufpreisaufteilung: Bauträger weisen im Kaufvertrag oft pauschal den Gesamtpreis aus. Wenn das Finanzamt dann schätzt, setzen die Beamten für teure Lagen gerne mal 30 oder 40 % als Grund- und Bodenanteil an. Damit schrumpft deine Abschreibungsgrundlage massiv zusammen. Lass die Aufteilung von Beginn an sachlich fundiert im Kaufvertrag festhalten oder erstelle frühzeitig ein Gutachten über den tatsächlichen Bodenwert nach dem Ertragswertverfahren.
2. Unterjähriger Kauf vergessen: Wenn du deine Wohnung im Oktober kaufst, bekommst du im ersten Jahr nicht die vollen 5 %, sondern nur drei Zwölftel (zeitanteilig pro rata temporis). Wer das im ersten Steuerjahr nicht einkalkuliert, erlebt bei seiner Liquiditätsplanung eine böse Überraschung.
3. Kauf nach Fertigstellungsjahr: Das Gesetz nach § 7 Abs. 5a EStG verlangt glasklar: Beim Kauf einer Neubau-Immobilie muss der Erwerb bis zum Ende des Kalenderjahres der Fertigstellung erfolgen. Kaufst du das Objekt erst im Folgejahr vom Bauträger, gilt die Immobilie steuerlich nicht mehr als neu – und die degressive AfA ist für dich komplett gestorben! Wie sich das Bauministerium zu den Fristen positioniert, dokumentiert das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) ausführlich.

Vergiss bitte auch nicht, dass eine grandiose Abschreibung eine miese Lage oder überzogene Kaufpreise niemals wettmachen kann. Eine Immobilie muss sich auch ohne Steuertricks tragen. Prüfe vor jeder Zusage genau, wie deine Bruttorendite aussieht und ob die Miete marktüblich ist. Steuern sind der Hebel, nicht das Fundament deines Investments.

Quellen

1. Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB): Degressive AfA für den Wohnungsbau
2. Gesetze im Internet: § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) – Absetzung für Abnutzung
3. Immobilienverband Deutschland (IVD): Steuerliche Vorteile im Wohnungsbau – Degressive AfA & Sonderabschreibung
4. Haufe: Sonder-AfA für Neubau von Mietwohnungen – Tipps & Fallstricke

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche AfA-Sätze gelten für Wohngebäude im Jahr 2026?

Für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, gilt regulär die lineare Abschreibung von 3 % pro Jahr auf die Gebäudekosten. Bei Erwerb oder Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 können Investoren alternativ die degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert nach § 7 Abs. 5a EStG nutzen. Bestandsgebäude werden je nach Baujahr meist mit 2 % bis 2,5 % linear abgeschrieben.

Wie hoch ist die AfA bei Neubau?

Bei Neubauten beträgt die reguläre lineare AfA 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes pro Jahr über 33 Jahre. Nutzen Sie die degressive Neubau-AfA, beträgt der Satz 5 % vom jährlichen Restwert. In Kombination mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG (Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel) können in den ersten vier Jahren zusätzlich bis zu 5 % jährlich steuerlich geltend gemacht werden.

Wann lohnt sich der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA?

Der rechnerisch optimale Wechsel von der degressiven zur linearen AfA erfolgt in der Regel nach etwa 14 bis 15 Jahren. Zu diesem Zeitpunkt ist der jährliche Abschreibungsbetrag der degressiven 5 % geringer als der Betrag, den man erhält, wenn man den Restwert linear auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt. Das Gesetz erlaubt einen einmaligen Wechsel; ein Rückwechsel ist ausgeschlossen.

Gilt die degressive AfA auch für den Grundstücksanteil?

Nein, Grund und Boden unterliegen keiner steuerlichen Abnutzung und sind grundsätzlich nicht abschreibungsfähig. Die degressive AfA von 5 % darf ausschließlich auf die reinen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes angewendet werden. Investoren müssen daher im Kaufvertrag oder über eine Wertermittlung eine saubere und realistische Aufteilung zwischen Boden- und Gebäudewert vornehmen.