Immobilienkauf: Der ultimative Ratgeber für Einsteiger & Investoren
Ob erste Eigentumswohnung oder Kapitalanlage-Mehrfamilienhaus – der Immobilienkauf ist komplex. Dieser Pillar-Ratgeber führt Sie durch alle Phasen: von der Suche über die Finanzierung bis zum Notartermin.
Geprüfter Fachbeitrag · Immobilienanalyse & Steuern
Inhaltsverzeichnis
Ob erste Eigentumswohnung oder Kapitalanlage-Mehrfamilienhaus – der Immobilienkauf ist komplex. Dieser Pillar-Ratgeber führt Sie durch alle Phasen: von der Suche über die Finanzierung bis zum Notartermin.
Ablauf eines Immobilienkaufs
Der Ablauf eines Immobilienkaufs lässt sich in sieben Phasen unterteilen:
- Suchphase – Anforderungen definieren, Portale & Makler nutzen
- Besichtigung & Prüfung – Objekt vor Ort bewerten, Unterlagen prüfen
- Finanzierung sichern – Eigenkapital, Bankgespräch, Finanzierungszusage
- Kaufpreisverhandlung – Marktwert kennen, realistisches Angebot
- Notartermin – Kaufvertrag beurkunden
- Zahlung & Übergabe – Kaufpreis + Nebenkosten zahlen, Schlüsselübergabe
- Grundbucheintragung – Eigentumswechsel wird rechtswirksam
Kaufnebenkosten im Überblick
Neben dem Kaufpreis fallen erhebliche Nebenkosten an:
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland
- Notarkosten: ca. 1,5–2 %
- Grundbuchgebühren: ca. 0,5 %
- Maklerprovision: bis zu 3,57 % (Käuferanteil)
Finanzierung: Eigenkapital & Darlehen
Die meisten Käufer finanzieren mit einem Annuitätendarlehen. Empfehlung: Mindestens 20–30 % Eigenkapital (inkl. Nebenkosten). Je höher das Eigenkapital, desto bessere Zinskonditionen.
Immobilie prüfen: Due Diligence
Vor dem Kauf müssen Sie die Immobilie gründlich prüfen:
- Grundbuchauszug – Lasten, Rechte, Wegerechte, Grundschulden
- Baulastenverzeichnis – öffentlich-rechtliche Verpflichtungen
- Energieausweis – Energieklasse, Sanierungsbedarf
- Teilungserklärung (bei ETW) – Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum
- Mietverträge (bei Kapitalanlage) – Mietstruktur, Kündigungsfristen
Kapitalanlage vs. Eigennutzung
| Kriterium | Eigennutzung | Kapitalanlage |
|---|---|---|
| Lage | persönliche Präferenz | Mieternachfrage |
| Rendite | irrelevant | Kernkriterium |
| Steuerliche Vorteile | begrenzt | AfA, Werbungskosten |
| Finanzierung | niedrigere LTV möglich | höherer Hebel sinnvoll |
Häufige Fragen (FAQ)
Was brauche ich für einen Immobilienkauf?
Eigenkapital (mindestens für die Kaufnebenkosten), eine Finanzierungszusage der Bank, einen Grundbuchauszug des Objekts und einen Notartermin für die Beurkundung.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf?
Von der Besichtigung bis zur Grundbucheintragung dauert es in der Regel 3–6 Monate.
Lohnt sich ein Immobilienkauf als Kapitalanlage?
Das hängt von Kaufpreis, Mietrendite, Finanzierung und Standort ab. Ein positiver Cashflow nach Steuern ist das Mindestkriterium.
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