Sonder-AfA § 7b EStG: Deine Chance zur Steueroptimierung – Klartext!

Ganz ehrlich, viele reden bei der AfA (Absetzung für Abnutzung) immer nur von den "normalen" 2 % oder 2,5 %. Aber wer nicht genau hinschaut, der lässt richtig Kohle liegen – und zwar bei der Sonder-AfA nach § 7b EStG. Das ist kein Geheimnis, aber es ist auch kein Selbstläufer. Ich sehe das ständig: Leute bauen oder kaufen neu, wollen Steuern sparen und verpassen dann die entscheidenden Punkte. Und am Ende? Weniger Rendite, mehr Ärger.

Diese Sonderabschreibung ist ein mächtiges Instrument, wenn du eine neue Mietwohnung schaffst. Aber halt! "Schaffen" heißt hier nicht nur "bauen". Es kann auch der Kauf einer neuen Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres sein. Doch der Teufel steckt im Detail, bei den Voraussetzungen.

Sonder-AfA § 7b EStG: Was die meisten falsch machen und wie es dich Geld kostet

Klartext: Viele glauben, es reicht, eine Wohnung zu bauen und zu vermieten. Falsch gedacht! Die Sonder-AfA § 7b EStG hat klare Spielregeln, und wenn du die nicht kennst oder ignorierst, dann war’s das mit dem Steuervorteil.

Ich hab da so einen Fall in Erinnerung: Ein Investor hat ein Mehrfamilienhaus in München gebaut, alles top, Neubau. Er hat die Baukosten im Griff gehabt – dachte er. Dann kam die Steuererklärung und der Schock: Die Sonder-AfA gab’s nicht in vollem Umfang. Warum? Weil er die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² zwar knapp eingehalten, aber die Höchstbemessungsgrundlage von 4.000 €/m² für die eigentliche Sonderabschreibung überschritten hatte. Bei 1.000 m² Wohnfläche sind das mal eben 1,2 Millionen Euro, die nicht begünstigt wurden. Und bei bis zu 20 % Sonder-AfA in den ersten vier Jahren reden wir hier von Hunderttausenden Euro an entgangenem Steuervorteil. Das ist kein Pappenstiel!

Oder ein anderer Fall: Da wollte jemand eine Bestandsimmobilie umwandeln – Dachgeschossausbau, zwei neue Wohnungen. Super Idee, dachte er. Er hat die Baugenehmigung im Januar 2023 eingeholt, also super im Zeitfenster. Aber er hat nicht bedacht, dass die Wohnungen zehn Jahre lang entgeltlich vermietet werden müssen. Er hatte vor, eine davon nach fünf Jahren an seinen Sohn zu verkaufen, der dann selbst einziehen wollte. Zack! Förderunschädlich wäre ein Verkauf natürlich möglich gewesen, aber nur wenn die Vermietung weiterhin gesichert ist. Für die Eigennutzung wäre die Sonder-AfA dahin. Sowas kostet nicht nur die Sonder-AfA, sondern kann auch zu Nachzahlungen führen, wenn das Finanzamt die Sache rückabwickelt.

Ich sags ganz offen: Wer hier nicht sauber plant und die Sonder-AfA 7b Voraussetzungen Punkt für Punkt abcheckt, der verschenkt Geld. Die Regeln sind da, man muss sie nur kennen und einhalten.

Wie lange kann man die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nutzen?

Das ist eine der häufigsten Fragen, die ich höre. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG gibt’s nicht ewig. Wir reden hier von bis zu 5 % pro Jahr – und das für vier Jahre. Das kommt zusätzlich zur regulären AfA obendrauf. Im Schnitt hast du also in den ersten vier Jahren einen fetten Steuervorteil von bis zu 20 % der begünstigten Herstellungskosten. Das ist ein Turbo für deine Liquidität und drückt deine Steuerlast im Mietobjekt gewaltig. Aber eben nur für diesen Zeitraum. Danach läuft die normale Abschreibung weiter.

Wichtig ist hier: Es geht um den Zeitpunkt des Bauantrags oder der Bauanzeige. Der muss im Zeitraum 1. Januar 2023 bis 30. September 2029 liegen. Wer da zu spät kommt, den bestraft das Leben – oder besser gesagt, das Finanzamt. Aktuell wurden von Januar bis Juli 2026 immerhin 148.800 Baugenehmigungen erteilt, das sind rund 13 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Im Geschosswohnungsbau waren es sogar 15,1 % mehr mit 79.700 Genehmigungen – Zahlen, die zeigen, dass der Markt sich bewegt. Doch trotz dieser positiven Tendenz im Genehmigungsbereich rechnet Colliers 2026 mit nur rund 185.000 Fertigstellungen, nach etwa 206.600 im Vorjahr.[1] Das ist immer noch viel zu wenig, um den Bedarf zu decken. Daher: Jede Chance nutzen, um Neubauprojekte rentabler zu machen!

Wann darf man Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen? Die 7b EStG Voraussetzungen im Detail

Okay, jetzt wird’s konkret. Die Liste der Voraussetzungen ist nicht endlos, aber knallhart. Wenn eine davon nicht erfüllt ist, war’s das mit der Sonder-AfA. Also, aufpassen!

1. Bauantrag oder Bauanzeige im richtigen Zeitfenster

Der Stichtag ist entscheidend. Dein Bauantrag oder deine Bauanzeige muss zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Das ist dein Startschuss. Wer davor oder danach baut, hat Pech gehabt. Da gibt’s kein Vertun. Das ist eine der grundlegenden Voraussetzungen für die Sonder-AfA § 7b EStG.

2. Schaffung einer neuen Mietwohnung

Es muss eine neue Mietwohnung entstehen. Das kann ein Neubau sein, klar. Aber auch der Umbau eines bestehenden Gebäudes, das vorher nicht zu Wohnzwecken diente, kann darunterfallen – Stichwort Dachgeschossausbau oder Umnutzung einer Gewerbefläche. Wenn du eine Wohnung kaufst, muss diese bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft worden sein. Keine Alibibauten, sondern echter Wohnraum, der auf den Markt kommt. Nur dann greift die Sonder-AfA.

3. Entgeltliche Vermietung über 10 Jahre

Das Ding muss vermietet werden. Und zwar nicht nur kurz, sondern mindestens zehn Jahre lang. Und zwar entgeltlich, also mit Mieteinnahmen. Eigennutzung? Absolut tabu für die Sonder-AfA. Wenn du nach fünf Jahren selbst einziehen oder die Wohnung unvermietet verkaufen willst, dann kann’s teuer werden, weil die Förderbedingungen rückwirkend entfallen können. Dieser Punkt ist ein Klassiker, wo viele Investoren stolpern. Die Finanzverwaltung achtet hier genau drauf!

4. Baukostenobergrenze und Höchstbemessungsgrundlage

Das ist der Punkt, wo die meisten Fehler passieren und das meiste Geld verbrannt wird. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 €/m² Wohnfläche nicht überschreiten. Und selbst wenn du das einhältst: Für die Sonder-AfA selbst ist die Bemessungsgrundlage auf 4.000 €/m² gedeckelt. Das heißt, wenn du 5.000 €/m² Baukosten hast, kannst du die Sonder-AfA nur auf 4.000 €/m² anwenden. Die Differenz geht verloren. Aktuell sind die Baukosten für Wohngebäude in den letzten fünf Jahren um 40 % gestiegen, das zeigt der Marktreport 2026 der dena.[2] Da wird es eng, diese Grenzen einzuhalten. Eine präzise Kostenkalkulation und -kontrolle ist hier überlebenswichtig.

5. Effizienzhaus 40 mit QNG-Zertifizierung

Für Neubaufälle ist noch ein weiterer Punkt hinzugekommen: Dein Objekt muss den Standard Effizienzhaus 40 erreichen und zusätzlich eine QNG-Zertifizierung (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) vorweisen können. Das ist keine Kleinigkeit und erfordert eine entsprechende Bauweise und Dokumentation. Das ist ein klares Zeichen, dass der Staat nachhaltiges Bauen fördern will. Wer hier schlampt, kann die Sonder-AfA vergessen.

Sonderabschreibung 7b EStG Beispiel: So kann es laufen

Nehmen wir an, du baust eine neue Mietwohnung mit 100 m² Wohnfläche. Die reinen Herstellungskosten liegen bei 4.000 €/m², also insgesamt 400.000 €. Die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² ist easy eingehalten, und die Höchstbemessungsgrundlage von 4.000 €/m² wird voll ausgenutzt. Dein Bauantrag war im März 2024, die Wohnung wird langfristig vermietet und hat das QNG-Zertifikat. Perfekt!

Zusätzlich zur regulären AfA von 2 % (8.000 € pro Jahr auf die Herstellungskosten der Gebäude, den Bodenwert kannst du ja nicht abschreiben), kannst du die ersten vier Jahre noch 5 % Sonder-AfA geltend machen. Das sind noch mal 20.000 € pro Jahr (5 % von 400.000 €). Macht zusammen 28.000 € an Abschreibungen pro Jahr für die ersten vier Jahre. Das drückt deine zu versteuernden Mieteinnahmen massiv und verbessert deinen Cashflow Immobilie enorm.

Kurzfazit für Investoren: Dein Weg zur steueroptimierten Rendite

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist kein Selbstzweck, sondern ein Renditehebel. Gerade in Zeiten, in denen der Wohnungsbau strukturell angespannt bleibt und die Baukosten hoch sind, sind solche Förderungen Gold wert. Hohe Bauzinsen dämpfen die Nachfrage, da ist jede Steuerersparnis ein Bonus für Investoren, die sich trauen, neuen Wohnraum zu schaffen.

Wer jetzt aufmerksam war, hat gemerkt: Es gibt keine Grauzonen. Entweder du erfüllst die Sonder AfA 7b Voraussetzungen oder du lässt die Finger davon. Aber wenn du sie erfüllst, dann ist das ein echter Boost für dein Portfolio. Sprich mit deinem Steuerberater, plane sauber und lass dir diese Chance nicht entgehen!

Quellen

1. Colliers Wohnungsmarktbericht 2026
2. Marktreport 2026 der dena

FAQ zur Sonder-AfA § 7b EStG

Wie lange kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch genommen werden?

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann für einen Zeitraum von vier Jahren in Anspruch genommen werden. Pro Jahr sind es bis zu 5 % der begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die zusätzlich zur regulären AfA abgezogen werden können. Insgesamt sind das bis zu 20 % in den ersten vier Jahren.

Ab wann kann man 40% Sonderabschreibung verwenden?

Die Angabe von 40% Sonderabschreibung ist missverständlich. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG beträgt 5% pro Jahr für vier Jahre, also maximal 20%. Es gibt jedoch andere Förderprogramme oder Steuervorteile, die in Summe zu höheren Abschreibungen führen können, aber die 7b-AfA ist auf 20% begrenzt.

Wie berechnet man die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?

Die Sonder-AfA § 7b EStG berechnet sich aus den begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Mietwohnung, die maximal 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche betragen dürfen. Davon werden in den ersten vier Jahren jeweils 5 % zusätzlich zur regulären AfA als Sonderabschreibung angesetzt. Wichtig ist die Einhaltung der Baukostenobergrenze von 5.200 €/m².

Wann darf man Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen?

Man darf die Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen, wenn der Bauantrag oder die Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 erfolgte und eine neue Mietwohnung geschaffen wird. Weitere Voraussetzungen sind die entgeltliche Vermietung über zehn Jahre, die Einhaltung der Baukosten- und Bemessungsgrundlagen sowie ggf. der Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Zertifizierung.