Immobilienwert: Was zählt wirklich beim Hauskauf und -verkauf?

Ganz ehrlich, die meisten Leute, die ins Immobiliengeschäft einsteigen – egal ob Kauf oder Verkauf – haben keine Ahnung, was den Preis am Ende wirklich macht. Die schwimmen im Trüben, hoffen auf das Beste und wundern sich dann, warum die Sache nicht läuft oder sie am Ende weniger in der Tasche haben, als sie dachten. Ich sehe das ständig – Leute, die mit einem "Gefühl" an die Sache rangehen und dann Kohle verbrennen, die sie sich mühsam erarbeitet haben.

Es ist ja nicht so, dass der Immobilienwert irgendeine mystische Größe wäre, die vom Himmel fällt. Im Gegenteil, da gibt es knallharte Fakten und Faktoren, die zählen. Und wer die nicht kennt oder ignoriert, der zahlt Lehrgeld. Oder verschenkt Geld. Meistens beides. Und das ist doch Quatsch, oder? Darum sage ich Ihnen jetzt, Butter bei die Fische, was den Wert Ihrer Immobilie wirklich beeinflusst und worauf Sie achten MÜSSEN.

Die Lage: Mehr als nur ein Märchen der Makler

Reden wir nicht lange drumherum: Die Lage ist immer noch der absolute Königsfaktor. Punkt. Ende der Durchsage. Wer etwas anderes behauptet, hat keine Ahnung, wie dieser Markt tickt. Aber "Lage" ist eben nicht nur "irgendwo" – das ist vielschichtiger, als viele denken.

Makrolage vs. Mikrolage: Was zählt wo?

Makrolage, das ist der große Rahmen. Die Region, die Stadt. Wo boomt die Wirtschaft? Wo kommen die Leute hin, wo ziehen sie weg? Wenn Sie zum Beispiel in einer Region sind, die Jobs anzieht, wo Firmen expandieren und die Bevölkerung wächst, dann drückt das automatisch den Wert nach oben. Da sind wir knallhart bei Angebot und Nachfrage. Düsseldorf oder Neuss zum Beispiel – da steigen die Preise, weil die Leute hinwollen, weil’s Arbeit gibt, weil die Infrastruktur stimmt. In Thüringen, nehmen wir mal Zwätzen, da liegen Eigentumswohnungen im Q1/2025 bei 3.818 €/m², während sie im Vorjahr noch bei 3.516 €/m² lagen [2]. Das ist ein deutlicher Anstieg, der zeigt, dass selbst in vermeintlich ruhigeren Ecken der Bedarf da ist.

Aber dann gibt es noch die Mikrolage. Und die ist oft noch entscheidender für Ihren konkreten Fall. Das ist Ihr Viertel, Ihre Straße, die unmittelbare Umgebung. Ist der Kindergarten um die Ecke? Wie weit ist es zur nächsten Straßenbahn oder Bushaltestelle? Gibt’s