Immobilienwert berechnen: Die echten Formeln & Beispiele

Welches Verfahren gilt?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei normierte Verfahren. Welches greift, hängt von der Objektart ab — nicht vom Wunschpreis.

• Vergleichswert für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser mit genug Kaufpreisen in der Lage
• Ertragswert für Mehrfamilienhäuser und andere Kapitalanlagen, deren Wert aus der Miete folgt
• Sachwert für eigengenutzte Häuser, wenn Vergleichspreise fehlen

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Vergleichswert: Formel und Beispiel

Immobilienwert = Wohnfläche (m²) × regionaler Vergleichspreis (€/m²) ± Zu- und Abschläge für Lage und Zustand.

Beispiel: 72 m² Wohnung, Vergleichspreis 4.200 €/m², Abschlag 5 % wegen Renovierungsstau.

72 × 4.200 € = 302.400 €. Abschlag 5 % = 15.120 €. Vergleichswert ≈ 287.280 €.

Ertragswert: Formel und Beispiel

Ertragswert = Bodenwert + [(Jahresnettokaltmiete − Bewirtschaftungskosten − Bodenwert × Liegenschaftszins) × Barwertfaktor] ± besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG).

Beispiel: Jahresnettokaltmiete 36.000 €, Bewirtschaftungskosten 7.200 €, Bodenwert 180.000 €, Liegenschaftszins 3,5 %, Barwertfaktor 18,6 (vereinfacht).

Reinertrag des Gebäudes = 36.000 − 7.200 − (180.000 × 0,035) = 22.500 €. Gebäudeertragswert = 22.500 × 18,6 = 418.500 €. Ertragswert ≈ 180.000 + 418.500 = 598.500 €, bevor boG abgezogen werden.

Den Liegenschaftszins kalibrieren Sie im Liegenschaftszins-Rechner.

Sachwert: Formel und Beispiel

Sachwert = (Bodenwert + altersgeminderte Normalherstellungskosten NHK 2010 × Baupreisindex) × Sachwertfaktor.

Beispiel: Bodenwert 220.000 €, Herstellungskosten nach Alter und Index 310.000 €, vorläufiger Sachwert 530.000 €, Sachwertfaktor 1,05. Sachwert ≈ 556.500 €.