Immobilienbewertung nach ImmoWertV

Was ist die ImmoWertV?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die gesetzliche Grundlage für die Bewertung von Immobilien in Deutschland. Sie wurde 2021 neu gefasst und definiert drei standardisierte Bewertungsverfahren:

1. Vergleichswertverfahren – Wert durch Vergleich mit ähnlichen Transaktionen
2. Ertragswertverfahren – Wert basierend auf den erzielbaren Mieteinnahmen
3. Sachwertverfahren – Wert basierend auf Herstellungskosten und Bodenwert

Die Verfahren werden von Gutachtern, Banken und Finanzämtern angewendet. Für Investoren ist vor allem das Ertragswertverfahren relevant, da es den nachhaltigen Investitionswert abbildet.

Vergleichswertverfahren

Das einfachste Verfahren: Der Wert ergibt sich aus tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage. Die Daten stammen aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.

Anwendung bei: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken

Voraussetzung: Ausreichend viele Vergleichstransaktionen müssen vorliegen

Ertragswertverfahren

Das wichtigste Verfahren für Renditeobjekte (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien). Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen:

Berechnungsschema

1. Rohertrag = Jahresnettokaltmiete (marktüblich, nicht tatsächlich)
2. − Bewirtschaftungskosten = Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis)
3. = Reinertrag des Grundstücks
4. − Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszinssatz
5. = Reinertrag der baulichen Anlagen
6. × Barwertfaktor (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz)
7. + Bodenwert
8. = Ertragswert

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus

Berechnen Sie den Ertragswert Ihres Objekts automatisch mit ImmoAnalyse.Pro – basierend auf dem Ertragswertverfahren nach ImmoWertV.

Sachwertverfahren

Wird vor allem bei Eigennutzer-Immobilien angewendet, bei denen kein Mietertrag relevant ist:

Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert (Herstellungskosten − Alterswertminderung)

Der Gebäudesachwert wird aus den Normalherstellungskosten (NHK) nach Anlage der ImmoWertV abgeleitet und mit einem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses multipliziert.

Für Investoren ist das Sachwertverfahren weniger relevant, da es die Ertragskraft der Immobilie nicht berücksichtigt. Es dient aber als Plausibilitätsprüfung für den Ertragswert.

Welches Verfahren für welche Immobilie?

ImmoAnalyse.Pro berechnet den Ertragswert automatisch nach ImmoWertV und vergleicht ihn mit dem Kaufpreis – so sehen Sie sofort, ob ein Objekt unter oder über Wert angeboten wird.

Für private Eigentümer, die vor einem Verkauf, einer Erbschaft oder einer Trennung lediglich eine unabhängige Ersteinschätzung ohne Registrierung und ohne Makler-Anrufe suchen, stellen wir unsere ImmoWertV-Bewertungslogik auch auf immobilienwert-ohne-makler.de kostenfrei bereit.