Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?

Der Beleihungswert ist ein vorsichtiger, von Banken ermittelter Wert, der als langfristig stabil gilt und im Falle einer Verwertung die Risiken der Bank minimiert. Er berücksichtigt einen Sicherheitsabschlag vom aktuellen Marktwert und ist nicht identisch mit dem tatsächlichen Kaufpreis, der von aktuellen Marktbedingungen und der Zahlungsbereitschaft der Käufer beeinflusst wird. Er soll die Werthaltigkeit über die gesamte Darlehenslaufzeit abbilden.

Wie hoch ist der Blankoanteil einer Immobilienfinanzierung typischerweise?

Es gibt keinen typischen Blankoanteil, da er von vielen Faktoren abhängt: dem Kaufpreis, dem Beleihungswert der Bank, der Höhe deines Eigenkapitals und den Nebenkosten. Ein hoher Blankoanteil entsteht, wenn du wenig Eigenkapital einbringst und der Kaufpreis deutlich über dem konservativ geschätzten Beleihungswert der Bank liegt. Banken finanzieren oft nur bis 60-80% des Beleihungswerts zu Bestkonditionen, alles darüber ist Blankoanteil.

Welche Risiken sind mit einem hohen Blankoanteil verbunden?

Ein hoher Blankoanteil bedeutet für dich höhere Zinsen und strengere Bonitätsanforderungen, da die Bank ein höheres Ausfallrisiko eingeht. Zudem erhöht er das Risiko bei der Anschlussfinanzierung, falls die Zinsen in der Zukunft steigen. Auch bei Wertverlusten der Immobilie hast du weniger Puffer und trägst ein höheres Verlustrisiko, da die Restschuld deine Immobilie übersteigen könnte.

Kann ich eine Immobilie auch ohne Eigenkapital kaufen?

Ja, prinzipiell ist eine sogenannte 100%- oder 110%-Finanzierung (d.h. inklusive Nebenkosten) möglich. Allerdings bedeutet das einen sehr hohen Blankoanteil. Dies führt in der Regel zu deutlich höheren Zinsen und sehr strengen Bonitätsprüfungen. Es ist eine Option für Kreditnehmer mit sehr hoher Bonität, gesichertem Einkommen und der Bereitschaft, höhere Kosten und Risiken in Kauf zu nehmen. Oft ist hier eine 110%-Finanzierung die einzige Möglichkeit.

Was ist ein Beleihungsauslauf und wie hängt er mit dem Blankoanteil zusammen?

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen der Höhe deines Darlehens und dem Beleihungswert der Immobilie, ausgedrückt in Prozent. Je höher der Beleihungsauslauf (z.B. über 80% des Beleihungswerts), desto größer ist der Blankoanteil, also der unbesicherte Teil des Kredits. Ein hoher Beleihungsauslauf indiziert ein höheres Risiko für die Bank, was sich wiederum in höheren Zinsen niederschlägt.

Blankoanteil Baufinanzierung: Deine Chance oder Falle?

Ich spreche Klartext: Der Blankoanteil in der Baufinanzierung ist ein zweischneidiges Schwert. Er kann dir die Tür zur Immobilie öffnen, aber auch teuer werden. Erfahre, was die Banken dir nicht immer sagen und wie du typische Fehler vermeidest.

Rudolf Ring

Geprüfter Fachbeitrag · Immobilienanalyse & Steuern

Veröffentlicht: 8.9.2026Aktualisiert: 8.9.2026

Inhaltsverzeichnis

Auf einen Blick

Definition Blankoanteil: Teil des Kredits, der nicht durch den Beleihungswert der Immobilie gedeckt ist.
Durchschnittszins 10-Jahre 2026: 3,5% bis 4,2% effektiv (Juli 2026: 3,78% p.a.).
Differenz Beleihungswert/Marktwert: Bis zu 61% (Berlin Hyp 2020), an begehrten Standorten über 70%.
Anschlussfinanzierungsrisiko 105% BL: Anschlusszins darf nicht über 1,6% liegen (ohne Einkommensanstieg) um Kosten zu halten.
Dominante Zinsbindung: 10 Jahre (86,7% Eigennutzer, 88,7% Kapitalanleger).

Passende Rechner

Alle Features selbst erleben

Deal-Score, Ertragswert, Cashflow-Prognose, Szenarien und mehr – kostenlos und in unter 5 Minuten startklar.

Jetzt kostenlos registrieren

Keine Kreditkarte erforderlich. Sofort einsatzbereit.

Zurück zum Ratgeber

Cookie-Einstellungen

Blankoanteil Baufinanzierung: Deine Chance oder Falle?

Auf einen Blick

Alle Features selbst erleben