Immobilienbewertung API: Marktwert, Bodenwert & Miete

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Überblick

Alle Endpunkte, der Leistungsumfang und typische Einsatzfelder auf einen Blick.

Alle Endpunkte
Was die API liefert
Für wen

Überblick

Die Bewertungs-API im Überblick: alle Endpunkte

Endpunkt	Eingabe	Ergebnis
POST /v1/valuation	Adresse oder PLZ, Objektart, Wohnfläche, Baujahr, optional Kaufpreis und Ist-Miete	Marktwert mit Spanne und Konfidenz, Vergleichs- und Ertragswert, Bodenwert, Marktmiete, Kaufpreisfaktor, Rendite, Kaufpreis-Prüfung, Beleihungswert-Indikation
POST /v1/address-lookup	Freitext-Adresse	Geprüfte, normalisierte Adresse mit Koordinaten und Genauigkeitsangabe
GET /v1/schema · GET /v1/types	Objektart (optional)	Pflicht- und Zusatzfelder je Objektart
GET /v1/result/{request_id}	request_id einer Bewertung	Gespeichertes Ergebnis erneut abrufen
GET /v1/angebotsmieten	stadt_slug oder plz, optional mit_stadtteilen	Angebotsmiete einer Gemeinde bzw. PLZ: Fallzahl, Median, P25, P75 in €/m², Stand; optional Stadtteile, Kaufpreise und Lage-Index
GET /v1/angebotsmieten/liste	optional stadt_slug, mit_werten, mit_stadtteilen	Verzeichnis aller Gemeinden und PLZ des aktuellen Stands mit Fallzahl, optional mit Median, P25, P75 und Stadtteilen

Die vollständige Beschreibung finden Sie in der OpenAPI-Datei unter /api/v1/openapi.json.

Leistungsumfang

Was die Immobilienbewertung API liefert

Die ImmoAnalyse.Pro Bewertungs-API ist eine REST-Schnittstelle für die automatisierte Immobilienbewertung (AVM) von Wohnimmobilien in Deutschland. Eine Anfrage liefert eine nachvollziehbare Wertindikation — gerechnet mit Vergleichswert-, Ertragswert- und Bodenwertverfahren, gewichtet je Objekttyp nach ImmoWertV.

Marktwert mit Spanne

Median, Unter- und Obergrenze sowie €/m² — die Spanne leitet sich aus der Modellgüte ab.

Konfidenz & Bewertbarkeit

Ehrliche Einstufung, wann ein Wert gezeigt werden darf und wann auf eine persönliche Einschätzung übergeleitet werden sollte.

Amtlicher Bodenrichtwert

Adressgenaue Abfrage der BORIS-Portale, regionaler Liegenschaftszins und Marktmieten.

Adressprüfung

Normalisiert Eingaben, liefert Koordinaten und erkennt mehrdeutige Adressen.

Schema für Formulare

Pflichtgrad, Wirkung und Hilfetexte je Feld — Ihr Funnel fragt nur, was den Wert verbessert.

Reproduzierbar

Jede Bewertung erhält eine request_id und bleibt mit Engine-Version und Datenstand abrufbar.

Beleihungswert-Indikation

Wie eine Bank nach BelWertV rechnen würde: nachhaltiger Ertrag, Mindest-Kapitalisierungszins, 60-/80-%-Grenzen und Abstand zum Kaufpreis — mit vollständiger Herleitung.

Auf einen Blick

Was: REST-API für die automatisierte Immobilienbewertung (AVM) von Wohnimmobilien in Deutschland
Objekttypen: Mehrfamilienhaus (MFH), Wohn- und Geschäftshaus (WGH), Eigentumswohnung (ETW), Einfamilienhaus (EFH), Doppelhaushälfte (DHH), Reihenhaus (RH), Reihenendhaus (REH), Villa, Bungalow, Bauernhaus / Resthof, Burg / Schloss, Besondere Immobilie, Sonstiges Wohnobjekt
Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Bodenwertverfahren nach ImmoWertV 2021, gewichtet je Objekttyp
Datenbasis: Bundesweit gepflegter Marktdaten-Pool mit Kauf- und Mietangeboten, amtliche Bodenrichtwerte (BORIS), regionale Liegenschaftszinsen und Marktmieten
Ergebnis: Marktwert mit Spanne, €/m², Konfidenz, Bewertbarkeit, Beleihungswert-Indikation nach BelWertV-Systematik und vollständige Herleitung je Verfahren
Technik: JSON über HTTPS, Schlüssel im Header X-API-Key, OpenAPI 3.1
Preis: kostenlos mit 10 Bewertungen/Monat, bezahlte Tarife ab 29 € zzgl. 19 % USt./Monat
Version: Schema 1.10, Engine 2026.10.22.2

Wertindikation, kein Gutachten: Ergebnisse ersetzen kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Einsatzbeispiele

Für wen sich die Schnittstelle eignet

Von der eigenen App bis zur Integration in Ihre bestehende Software — überall dort, wo ein Marktwert gebraucht wird, ohne dass jemand ein Formular in einem anderen Tool ausfüllt.

Eigene Apps & Rechner bauen

Bauen Sie eine Bewertungs-App, einen Renditerechner oder ein internes Analyse-Tool. Die API liefert Marktwert, Ertragswert, Bodenwert und Kennzahlen – Oberfläche und Nutzerführung gestalten Sie selbst.

Typischer Ablauf

GET /schemaPOST /valuationGET /result/{id}

Integration in bestehende Software

Marktwert direkt im Objektdatensatz: als Schaltfläche „Wert ermitteln“ in Maklersoftware, CRM oder der Software Ihrer Hausverwaltung. Jede Software, die HTTP-Anfragen senden kann, lässt sich anbinden.

Typischer Ablauf

POST /address-lookupPOST /valuation

Online-Wertermittlung für Makler

Eigentümer geben Eckdaten ein und erhalten eine Spanne – Sie erhalten die Anfrage. Der Bewertbarkeits-Status sagt, wann Sie statt eines Werts besser einen Rückruf anbieten.

GET /schemaPOST /valuation

Portale & Marktplätze

Preiseinordnung am Inserat: Liegt der Angebotspreis über oder unter dem Marktwert? Mit Vergleichsstatistik und Zahl der Vergleichsobjekte als Beleg.

POST /valuation

Finanzierung & Vorprüfung

Kaufpreise in der Finanzierungsanfrage plausibilisieren: Marktwert, Ertragswert und eine Beleihungswert-Indikation nach BelWertV-Systematik mit 60-/80-%-Grenzen in Sekunden – vor der eigentlichen Beleihungswertermittlung der Bank.

POST /valuationGET /result/{id}

Investoren & Bestandshalter

Ankaufsprüfung automatisieren und den Bestand regelmäßig neu bewerten. Jede Bewertung bleibt mit Engine-Version und Datenstand nachvollziehbar.

POST /valuationGET /result/{id}

KI-Assistenten & Automatisierung

Die OpenAPI-Spezifikation lässt sich direkt als Werkzeug in KI-Agenten, Automatisierungs-Tools oder Code-Generatoren einbinden – der Assistent rechnet dann mit echten Bewertungen statt zu schätzen.

openapi.jsonPOST /valuation

Ihr Anwendungsfall fehlt?Schreiben Sie uns — wir sagen Ihnen ehrlich, ob die API dafür passt.

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Bewertung & BORIS

Marktwert nach ImmoWertV, amtliche Bodenrichtwerte, Kaufpreis-Prüfung, Felder, Antwortaufbau, Umgang mit Schätzwerten und Beleihungswert.

Bodenrichtwert
Marktmiete
Kaufpreis-Prüfung
Adressprüfung
Endpunkte
Felder je Objekttyp
Antwort lesen
Schätzwerte
Beleihungswert

Bodenrichtwert und Bodenwert per API

Für jede Bewertung ermittelt die API den Bodenwert aus den amtlichen Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse (BORIS). Mit Straße und Hausnummer fragt die Schnittstelle den amtlichen Bodenrichtwert adressgenau ab – das ist nicht für jede Adresse oder Zone verfügbar. Die Antwort zeigt im Block bodenwert den verwendeten Bodenrichtwert je m² (pro_m2), seine Quelle und den daraus berechneten Bodenwert (gesamt); dieser fließt in die Bewertung nach ImmoWertV ein. Für eine punktgenaue Zuordnung prüfen Sie die Adresse vorher mit POST /v1/address-lookup und verwenden nur Ergebnisse mit der Genauigkeit exact. Wie Sie einen Bodenrichtwert selbst nachschlagen, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert ermitteln.

Marktmiete in der Bewertung

Neben dem Marktwert liefert die Bewertung im Block miete die Marktmiete für das Objekt. Wenn Sie die tatsächliche Miete mitsenden, stellt die Antwort Ist-Miete und Marktmiete gegenüber und rechnet Ertragswert und Rendite mit Ihrer Miete; ohne Ist-Miete wird die regionale Marktmiete angesetzt. So erkennen Sie Mietpotenzial oder eine zu hoch angesetzte Miete. Woher die Mietdaten stammen, beschreibt die Seite Über die Daten. Angebotsmieten je Stadt bzw. PLZ erhalten Sie zusätzlich über die Mietdaten-API.

Kaufpreis-Prüfung, Kaufpreisfaktor und Rendite

Senden Sie den geforderten Kaufpreis mit, ordnet die API ihn im Feld kaufpreis_check gegenüber dem ermittelten Marktwert ein (unter Markt, marktkonform oder über Markt). Zusätzlich berechnet sie im Block kennzahlen den Kaufpreisfaktor sowie Brutto- und Nettorendite auf Basis der Markt- oder Ist-Miete. Investoren und Ankaufsteams prüfen so Angebote in Sekunden; Portale und Maklersoftware können direkt am Inserat zeigen, ob ein Preis im üblichen Rahmen liegt. Die Kaufpreis-Prüfung ist eine Einordnung, kein eigenständiger Marktwert und keine Finanzierungszusage. Beachten Sie: Der Marktwert ist nicht automatisch der erzielbare Kaufpreis.

Adressprüfung und Geocoding

Mit POST /v1/address-lookup prüfen und normalisieren Sie Adressen in Deutschland, bevor Sie eine Bewertung auslösen. Die Antwort liefert die bereinigte Schreibweise, Postleitzahl, Ort und Koordinaten sowie eine Angabe zur Genauigkeit (quality). Erfolgreiche Geocoding-Ergebnisse werden 30 Tage gespeichert; zwischengespeicherte Wiederholungen kosten kein Monatskontingent (Einzelheiten unter Grenzen & Kontingente).

Referenz

Endpunkte

Basis-URL: https://immoanalyse.pro/api/v1. Die vollständige Spezifikation steht als OpenAPI 3.1 bereit (z. B. für Postman oder Code-Generatoren).

POST/valuation

Immobilie bewerten

Marktwert mit Spanne, Konfidenz, Bewertbarkeit und vollständiger ImmoWertV-Herleitung. Zählt auf das Monatskontingent — identische Anfragen innerhalb von 10 Minuten nicht.

POST/address-lookup

Adresse prüfen

Normalisiert und geocodiert eine Adresse. Bei quality = exact Koordinaten als lat/lon an /valuation übergeben, um den amtlichen Bodenrichtwert am Objekt abzufragen. Andere Qualitätsstufen können nur Straßen-, Orts- oder PLZ-Mittelpunkte liefern. Eigenes Kontingent; erfolgreiche Geocoding-Ergebnisse werden 30 Tage gespeichert.

GET/schema?haustyp=etw

Feld-Schema

Felder in Formular-Reihenfolge mit Pflichtgrad, Wirkung, Einheit und Optionen — bauen Sie Ihr Formular daraus, statt Felder fest zu verdrahten.

GET/types

Objekttypen

Unterstützte und bewusst nicht unterstützte Objekttypen mit Begründung.

GET/result/{request_id}

Ergebnis erneut abrufen

Liefert Anfrage und Ergebnis unverändert — für Nachvollziehbarkeit, PDFs oder spätere Anzeige.

GET/angebotsmieten?stadt_slug={slug}&plz={plz}&mit_stadtteilen=true

Angebotsmiete je Gemeinde, PLZ und Stadtteil

Neuester Monatsstand der Angebotsmiete in €/m² für jede Gemeinde in Deutschland, optional für eine PLZ und mit Stadtteilen, Kaufpreisen und Lage-Index. Parameter, Felder und Beispiel im Abschnitt „Angebotsmieten und Mietdaten per API“.

GET/angebotsmieten/liste?mit_werten=true

Angebotsmieten-Verzeichnis

Alle Gemeinden und PLZ des aktuellen Stands mit Fallzahl, optional mit €/m²-Werten und Stadtteilen. Parameter, Felder und Beispiel im Abschnitt „Angebotsmieten und Mietdaten per API“.

Adressprüfung — Anfrage

cURL

curl -X POST "https://immoanalyse.pro/api/v1/address-lookup" \
  -H "X-API-Key: IHR_API_SCHLUESSEL" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"adresse":"Suderwichstraße 143, 45665 Recklinghausen"}'

Adressprüfung — Antwort

Ihre Anwendung · Adresse prüfen200 OK

Geprüfte Adresse

Suderwichstraße 143, 45665 Recklinghausen

Genauigkeit: adressgenau

Stadtteil: Suderwich
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Koordinaten: 51,60701 · 7,24813
Bereit für Bewertung: ja
Mehrdeutig: nein
Alternativen: keine

Bei Genauigkeit exact die Koordinaten als lat/lon an POST /v1/valuation übergeben — dann fragt die Bewertung den amtlichen Bodenrichtwert am Objekt ab.

200 OK

{
  "schema_version": "1.3",
  "engine_version": "2026.10.19",
  "cached": false,
  "quality": "exact",
  "valuation_ready": true,
  "normalized": {
    "strasse": "Suderwichstraße",
    "hausnummer": "143",
    "plz": "45665",
    "ort": "Recklinghausen",
    "stadtteil": "Suderwich",
    "bundesland": "Nordrhein-Westfalen",
    "land": "DE",
    "formatiert": "Suderwichstraße 143, 45665 Recklinghausen"
  },
  "koordinaten": {
    "lat": 51.6070144,
    "lon": 7.248129
  },
  "alternativen": [],
  "ambiguous": false,
  "hinweise": [],
  "quelle": "geoapify"
}

Eingaben

Felder je Objekttyp

Diese Tabelle liest dasselbe Schema, das die API unter GET /schema ausliefert.

Objekttyp

Verfahren: Ertragswert führend (70 %) + Vergleichswert (30 %), ImmoWertV

Feld	Typ	Angabe	Wirkung	Beschreibung
`plz` Postleitzahl	Text	Pflicht	hoch	Fünfstellige deutsche PLZ. Bestimmt die regionale Datenbasis der Bewertung.
`ort` Ort	Text	Empfohlen	mittel	Verbessert die Auswahl der Vergleichsobjekte und den regionalen Liegenschaftszins. Erhöht die Trefferqualität der Vergleichsobjekte.
`adresse` Straße und Hausnummer	Text	Empfohlen	hoch	Basis für die adressgenaue Abfrage des amtlichen Bodenrichtwerts (BORIS). Ermöglicht den amtlichen Bodenrichtwert statt einer Schätzung.
`lat` Breitengrad	Zahl	Optional	mittel	Aus dem Address-Lookup übernehmen. Umgeht das unpräzise Geocoding bei der Bodenrichtwert-Abfrage.
`lon` Längengrad	Zahl	Optional	mittel	Aus dem Address-Lookup übernehmen.
`wohnflaeche` Wohnfläche gesamt	Zahl m²	Pflicht	hoch	Wohnfläche in Quadratmetern. Zentrale Bezugsgröße des Vergleichswertverfahrens.
`grundstuecksflaeche` Grundstücksfläche	Zahl m²	Empfohlen	hoch	Ohne Grundstücksfläche kann kein amtlicher Bodenwert angesetzt werden — der Ertragswert wird dann nicht gerechnet. Ermöglicht Bodenwert, Ertragswert und die §-38-Prüfung.
`baujahr` Baujahr	Ganzzahl	Empfohlen	hoch	Grundlage der Restnutzungsdauer nach ImmoWertV. Ohne Baujahr wird pauschal die halbe Gesamtnutzungsdauer angesetzt. Ohne Baujahr ist die Restnutzungsdauer und damit der Ertragswert nur grob geschätzt.
`zustandSterne` Zustand	Auswahl 1 · 2 · 3 · 4 · 5	Empfohlen	hoch	Wirkt auf die Restnutzungsdauer und den Ertragswert. Auf den Vergleichswert wirkt er als pauschaler Zu-/Abschlag (−15 % bis +12 %) nur, wenn kein Zustand laut Exposé (zustand) angegeben ist.
`zustand` Zustand laut Exposé	Auswahl neuwertig · vollstaendig_renoviert · saniert · modernisiert · gepflegt · renovierungsbeduerftig	Optional	mittel	Gemessener Zu-/Abschlag auf den Vergleichswert gegenüber den Vergleichsobjekten (z. B. Erstbezug höher, renovierungsbedürftig niedriger). Ersetzt beim Vergleichswert den pauschalen Sterne-Faktor. Präzisiert den Vergleichswert, besonders bei Wohnungen.
`energieklasse` Energieklasse	Auswahl B · C · D · E · F · G · H	Optional	mittel	Energieeffizienzklasse laut Energieausweis. Gemessener Zu-/Abschlag auf den Vergleichswert. Präzisiert den Vergleichswert, besonders bei Wohnungen.
`ausstattung` Ausstattung	Auswahl einfach · normal · gehoben	Optional	mittel	Ausstattungsqualität wie im Exposé. Gemessener Zu-/Abschlag auf den Vergleichswert. Präzisiert den Vergleichswert, besonders bei Wohnungen.
`modernisierung_punkte` Modernisierungsgrad (ImmoWertV Anlage 2)	Ganzzahl	Optional	mittel	Optionaler Feinwert 0–20 Punkte. Überschreibt die aus dem Zustand abgeleiteten Punkte bei der Restnutzungsdauer. Präzisiert die Restnutzungsdauer gegenüber der groben Sterne-Bewertung.
`bauschadenGrad` Bekannte Bauschäden	Auswahl keine · leicht · mittel · schwer	Optional	mittel	Führt zu einem Instandsetzungsabschlag und verkürzt die Restnutzungsdauer.
`denkmalschutz` Denkmalgeschützt	Ja/Nein	Optional	gering	Erhöht Liegenschaftszins und Bewirtschaftungskosten (höheres Bewirtschaftungsrisiko).
`kaltmiete` Ist-Kaltmiete gesamt (monatlich)	Zahl €/Monat	Pflicht	hoch	Ohne Miete ist kein Ertragswert möglich — das Ergebnis beruht dann allein auf dem Vergleichswert. Fehlt die Angabe, wird ersatzweise die regionale Marktmiete angesetzt. Ohne Miete entfällt das führende Ertragswertverfahren.
`anzahl_wohneinheiten` Anzahl Wohneinheiten	Ganzzahl	Optional	mittel	Mit Angabe werden die Verwaltungskosten im Ertragswert je Wohneinheit angesetzt (297,84 €/Jahr, ImmoWertV Anlage 1) statt pauschal 3 % der Miete. Viele kleine Wohnungen kosten mehr Verwaltung als wenige große — der Ertragswert wird genauer.
`anzahl_stellplaetze` Anzahl Garagen / Stellplätze	Ganzzahl	Optional	gering	Zusammen mit anzahl_wohneinheiten: Verwaltungskosten 34 €/Stellplatz/Jahr. Die Miete bitte in stellplatzMieteMonat angeben; unvermietete Stellplätze erhöhen den Wert nicht pauschal.
`stellplatzMieteMonat` Stellplatzmieten (monatlich)	Zahl €/Monat	Optional	gering	Monatliche Miete aller Garagen/Stellplätze. Fließt als zusätzlicher Reinertrag (90 %) in den Ertragswert ein und erhöht die Bruttorendite.
`ist_erbbaurecht` Erbbaurecht	Ja/Nein	Optional	hoch	Bei Erbbaurecht wird ohne Bodenwert gerechnet und ein Wertabschlag berücksichtigt.
`erbbauzins_jahr` Erbbauzins pro Jahr	Zahl €/Jahr	Optional	mittel	Nur bei Erbbaurecht. Mindert den Jahresrohertrag.
`erbbaurecht_restlaufzeit` Restlaufzeit Erbbaurecht	Ganzzahl Jahre	Optional	mittel	Nur bei Erbbaurecht. Begrenzt die Kapitalisierungsdauer.
`kaufpreis` Kaufpreis / Preisvorstellung	Zahl €	Optional	gering	Beeinflusst die Bewertung nicht, liefert aber Kaufpreisfaktor, Rendite und eine Markteinordnung.
`bodenrichtwert_pro_m2` Bodenrichtwert	Zahl €/m²	Optional	hoch	Überschreibt die BORIS-Abfrage. Nur setzen, wenn ein amtlicher Wert vorliegt.

Die Anzahl der Wohneinheiten präzisiert die Verwaltungskosten im Ertragswertverfahren (fixe Verwaltungskosten je Wohneinheit, dazu je Stellplatz) — maßgeblich bleiben Gesamtwohnfläche und Gesamtmiete.

„Pflicht“ im Formular-Schema beschreibt die fachlich gewünschte Erfassung. Die technische Mindestprüfung verlangt PLZ, Objekttyp und positive Wohnfläche sowie bei WGH eine positive Gewerbefläche. Die Kaltmiete ist bei MFH/WGH fachlich wichtig, wird bei fehlender Angabe aber gegebenenfalls durch regionale Marktmiete ersetzt. Zahlen als JSON-Zahlen mit Dezimalpunkt übergeben, Mieten monatlich ohne Nebenkosten; Stellplatzmieten getrennt in stellplatzMieteMonat.

Ausgaben

Antwort lesen

`bewertbarkeit.status`	valuable → Spanne anzeigen · valuable_with_limitations → Spanne mit Hinweisen anzeigen · not_reliably_valuable → keinen Einzelwert anzeigen, auf persönliche Einschätzung überleiten.
`bewertbarkeit.vergleichsbasis`	Mindestens 8 Kandidaten im dreistelligen PLZ-Gebiet; belastbare Vergleichsbasis ab 8 sehr ähnlichen Objekten und Streuung unter 35 %, eingeschränkt ab 3 und unter 50 %. Der endgültige Status berücksichtigt zusätzlich Einschränkungen und Sonderobjekte; Konfidenz und R² bestimmen ihn nicht.
`bewertbarkeit.empfohlene_aktion`	wert_anzeigen · spanne_anzeigen · adresse_oder_brw_erfragen · kontakt_vermitteln — direkt auswertbare Empfehlung für Ihre Oberfläche (siehe „Umgang mit Schätzwerten“).
`bodenwert.schaetzung_grund`	Nur bei geschätztem Bodenwert: keine_adresse · amtlich_nicht_verfuegbar · keine_grundstuecksflaeche · etw_anteil. null bei amtlichem oder übergebenem Wert.
`marktwert`	median, min, max in Euro sowie preis_pro_m2. Die Spanne kommt aus der Engine — bitte nie selbst bilden oder runden.
`konfidenz`	wert (0–100), level und treiber[] — welche Faktoren die Sicherheit erhöhen oder senken.
`verbesserungs_hinweise[]`	Welche Angabe die Bewertung am stärksten verbessern würde (Grundlage für eine „Was fehlt noch?“-Frage im Funnel).
`vergleichswert · ertragswert · bodenwert`	Ergebnisse der einzelnen ImmoWertV-Verfahren inkl. Quelle des Bodenwerts (z. B. amtlicher Bodenrichtwert).
`liegenschaftszins · miete · kennzahlen`	Kapitalisierungszins mit Herkunft, Markt- und Ist-Miete, Kaufpreisfaktor, Renditen, Bewirtschaftungskosten.
`kennzahlen.merkmal_anpassung`	Zu-/Abschlag für Zustand, Energieklasse und Ausstattung (im Vergleichswert enthalten) — je Angabe Prozent und Zahl der Inserate, aus denen der Effekt gemessen wurde. null, wenn nichts angegeben ist.
`vergleichsobjekte · vergleichsstatistik`	Anonymisierte Vergleichsangebote der Region mit Ähnlichkeit sowie Median und Streuung der €/m².
`methodik · gebaeude`	Verfahrensmix und regionale Datenbasis sowie Restnutzungsdauer, Modernisierungspunkte und gegebenenfalls Bauschäden.
`kaufpreis_check`	Optionale Preiseinordnung bei übergebenem Kaufpreis; kein eigenständiger Marktwert und keine Finanzierungszusage.
`beleihungswert`	Beleihungswert-Indikation nach BelWertV-Systematik mit Herleitung, 60-/80-%-Grenzen, Prüfhinweisen und Annahmen — status = nicht_berechenbar mit grund, wenn die Angaben nicht reichen (siehe „Beleihungswert“).
`erklaerungen · warnungen`	Laienverständliche Texte zu jedem Ergebnis und fachliche Warnungen (z. B. hoher Bodenwertanteil nach § 38 ImmoWertV).
`kontingent`	limit, verbraucht, verbleibend, reset_at und tarif — nach jeder Bewertung.
`request_id · cached`	Kennung für /result/{request_id}; cached = true, wenn die Antwort aus dem 10-Minuten-Zwischenspeicher kam.

Best Practices

Umgang mit Schätzwerten

Nicht jeder Wert ist amtlich belegt. Die API sagt Ihnen, was geschätzt ist, warum — und was Ihre Oberfläche daraus machen sollte.

`wert_anzeigen`	Belastbar — Ergebnis als Spanne mit Mittelwert zeigen.
`spanne_anzeigen`	Mit Einschränkungen — nur die Spanne und die Hinweise aus limitations zeigen.
`adresse_oder_brw_erfragen`	Eine fehlende Angabe (Adresse oder Grundstücksfläche) würde den Schätzwert durch einen amtlichen Wert ersetzen — beim Nutzer nachfragen und erneut bewerten.
`kontakt_vermitteln`	Nicht verlässlich bewertbar — keinen Wert zeigen, sondern auf eine persönliche Einschätzung bzw. ein Kontaktformular überleiten.

Zeigen Sie Verbrauchern immer die Spanne (marktwert.min bis marktwert.max), nicht nur den Mittelwert.
Geben Sie die Texte aus bewertbarkeit.limitations sichtbar neben dem Ergebnis aus.
Bei schaetzung_grund = keine_adresse lohnt eine Rückfrage nach Straße und Hausnummer — ein amtlicher Bodenrichtwert wird dann abgefragt, ist aber nicht für jede Adresse oder Zone verfügbar.
Bei Wohnungen benötigt der anteilige Bodenwert miteigentumsanteil in Tausendsteln und grundstuecksflaeche_gesamt gemeinsam. Zusätzlich braucht die Berechnung einen amtlichen oder manuell übergebenen Bodenrichtwert; beide Eingaben allein garantieren keinen amtlichen Wert.
Bei Erbbaurecht ist_erbbaurecht = true, erbbauzins_jahr und erbbaurecht_restlaufzeit übergeben. Der Erbbauzins zählt pro Jahr, Stellplatz- und Kaltmiete pro Monat. Bodenwert und Ertragswert werden anders angesetzt; fehlende Angaben können zu Modellannahmen führen.
Bei amtlich_nicht_verfuegbar hilft nur ein manuell übergebener Wert (bodenrichtwert_pro_m2), z. B. aus dem Landesportal.

Beispiel: Bewertungs-Funnel steuern

const r = await bewerte(objekt);
switch (r.bewertbarkeit.empfohlene_aktion) {
  case "kontakt_vermitteln":
    return zeigeKontaktformular();
  case "adresse_oder_brw_erfragen":
    if (r.bodenwert.schaetzung_grund === "keine_adresse") return frageNachAdresse();
    return frageNachGrundstuecksflaeche();
  case "spanne_anzeigen":
    return zeigeSpanne(r.marktwert.min, r.marktwert.max, r.bewertbarkeit.limitations);
  default:
    return zeigeErgebnis(r.marktwert);
}

Warum zeigt die API manchmal keinen belastbaren Wert? Wenn es in der Umgebung zu wenige sehr ähnliche Vergleichsobjekte gibt oder deren Preise zu stark streuen, kennzeichnet die API das Ergebnis als not_reliably_valuable. Zeigen Sie dann keinen Einzelwert, sondern leiten Sie auf eine persönliche Einschätzung über – das schützt Ihre Kundinnen und Kunden und Ihre Glaubwürdigkeit.

Wie bekomme ich mehr belastbare Ergebnisse? Übergeben Sie, was Sie wissen: Die tatsächliche Kaltmiete ist der häufigste Grund für „mit Einschränkungen“ – ohne sie wird die regionale Marktmiete unterstellt. Baujahr, Grundstücksfläche, Zustand, Energieklasse, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die Angabe vermietet sowie die Koordinaten aus dem Address-Lookup verbessern das Ergebnis ebenfalls. Welche Angabe am meisten bringt, steht in verbesserungs_hinweise[].

Darf ich die Ergebnisse meinen Kunden zeigen? Ja, innerhalb Ihrer eigenen Produkte und mit dem Hinweis, dass es sich um eine Wertindikation handelt. Nicht erlaubt sind Weiterverkauf der Rohdaten und der Aufbau einer eigenen Datenbank aus API-Ergebnissen. Details in den Nutzungsbedingungen. Zu den Nutzungsbedingungen

Finanzierung

Beleihungswert per API (BelWertV)

Für Banken, Finanzierungsvermittler und Kreditplattformen gibt die API zusätzlich eine Beleihungswert-Indikation aus. Sie folgt der Systematik der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), zeigt die Herleitung mit allen Annahmen und weist die 60-%- und 80-%-Grenzen aus. Reichen die Angaben nicht aus, erhalten Sie statt eines Schätzwerts den Status nicht_berechenbar mit Begründung. Die Indikation ersetzt keine Beleihungswertermittlung durch einen Gutachter, eignet sich aber für die Vorprüfung von Finanzierungsanfragen.

Jede Bewertung liefert zusätzlich das Objekt beleihungswert: eine Indikation, wie eine Bank den Wert nach den Rechenregeln der Beleihungswertermittlungsverordnung ansetzen würde. Sie ersetzt kein Gutachten nach § 5 BelWertV — den Beleihungswert setzt die finanzierende Bank fest.

Rohertrag (§ 10)	Vertragsmiete, höchstens die nachhaltige Marktmiete (Overrent wird gekappt); liegt die Vertragsmiete darunter, zählt die niedrigere Vertragsmiete. Bei vermietet = false gilt eine Kaltmiete als erwartete Miete, ebenfalls höchstens die übliche Miete.
Bewirtschaftungskosten (§ 11)	Verwaltung je Einheit, Instandhaltung je m², Mietausfall mindestens 2 % Wohnen / 4 % Gewerbe — zusammen mindestens 15 % des Rohertrags.
Kapitalisierungszins (§ 12)	Regionaler Liegenschaftszins, mindestens der BaFin-Mindestsatz zum Stichtag: seit 01.01.2024 5,5 % Wohnen / 6,5 % Gewerbe, vom 08.10.2022 bis 31.12.2023 5,1 % / 6,1 %.
Bodenwert (§ 13)	Ohne pauschalen Abschlag. Bei weniger als 30 Jahren Restnutzungsdauer zählt nur der Ertragsanteil des Bodens über die Restnutzungsdauer (Ertragswert = Reinertrag × Vervielfältiger, § 13 Abs. 2) — der Bodenwert wird nicht hinzugerechnet. Bleibt nach der Bodenwertverzinsung kein Gebäudeertrag, gibt es keine Indikation (§ 13 Abs. 1: Abbruchkosten nur per Gutachten).
Vergleichswert (§§ 4, 19)	Ein-/Zweifamilienhäuser und Wohnungen werden nur dann am Vergleichswert abzüglich 10 % ausgerichtet, wenn die Vergleichsdaten tragen (genug sehr ähnliche Angebote, begrenzte Preisstreuung), bei Ein-/Zweifamilienhäusern mindestens 5 Angebote mit passender Wohnfläche vorliegen (§ 4 Abs. 2 Satz 3), bei Wohnungen mindestens 3 ähnlicher Größe, und eine Vermietung mit gemessenem Abschlag eingerechnet ist. Sonst und bei Mehrfamilienhäusern gilt der Ertragswert; der Vergleichswert ist dann Kontrollwert (Abweichung über 20 % → Prüfhinweis). Die Vergleichspreise sind Angebotspreise, das Modell ist nicht von einer Bank validiert (§ 19 Abs. 2).
Abschläge (§ 4 Abs. 3)	Schäden (bauschadenGrad) und bei Wohnungen eine beschlossene Sonderumlage (sonderumlage_eur) gehen gesondert vom Beleihungswert ab — auf beiden Rechenwegen.
Keine Indikation	Burgen, besondere und sonstige Immobilien sowie Objekte im Bau (Baujahr in der Zukunft, § 4 Abs. 4) liefern status = nicht_berechenbar mit grund.
Obergrenze	Höchstens der Marktwert (§ 16 Abs. 2 PfandBG); abgerundet auf volle 1.000 €.

Zeigen Sie den Wert immer mit der Bezeichnung aus bezeichnung und dem Text aus hinweis.
60 % sind die Deckungsgrenze für Pfandbriefe, 80 % eine verbreitete Grenze der Bankpraxis — keine Zusage für Konditionen oder Darlehenshöhe.
Mit kaufpreis zeigt abschlag_zum_kaufpreis_prozent nur den Abstand zum Beleihungswert — nicht den Eigenkapitalbedarf. Ein angenommener Standard-Darlehensrahmen ist 80 % des Beleihungswerts; Eigenkapital hängt zusätzlich von Kaufpreis, Nebenkosten, Investitionen und Bankentscheidung ab. Ein optionaler Blanko-Spielraum von 10 % dieses Rahmens ist eine bonitätsabhängige Annahme, kein zusätzlicher API-Wert und keine BelWertV-Regel.
Bis 600.000 € Darlehen inklusive Vorlasten erlaubt die BelWertV eine vereinfachte Wertermittlung (§ 24, Feld kleindarlehen_grenze_eur).

Felder

Alle Hauptfelder sind vorhanden; Unterobjekte wie beleihungsgrenzen, verfahrenswahl und abschlaege_par_4_abs_3 können null sein. Bei status = "nicht_berechenbar" sind Wertfelder null und grund erklärt warum. herleitung kann auch bei „berechnet“ null sein, wenn kein Ertragswert gerechnet wurde.

Feld	Typ	Bedeutung
status	"berechnet" \| "nicht_berechenbar"	Ergebnisstatus.
bezeichnung	string	Pflichtbezeichnung für die Anzeige.
wert	number \| null	Beleihungswert-Indikation in €, abgerundet auf volle 1.000 €, höchstens der Marktwert.
wert_pro_m2	number \| null	€/m² Wohnfläche.
abschlag_zum_marktwert_prozent	number \| null	Abstand zum Marktwert in %.
abschlag_zum_kaufpreis_prozent	number \| null	Abstand zum Kaufpreis in % (nur mit kaufpreis).
verfahren	string \| null	Angewandtes Verfahren im Klartext.
massgebliches_verfahren	"ertragswert" \| "vergleichswert" \| null	Maßgebliches Verfahren nach § 4 BelWertV.
kapitalisierungszins_prozent	number \| null	Angesetzter Kapitalisierungszins: BaFin-Mindestsatz zum Stichtag (seit 01.01.2024: 5,5 % Wohnen / 6,5 % Gewerbe) oder höherer regionaler Zins.
bwk_abzug_effektiv_prozent	number \| null	Bewirtschaftungskosten in % des Rohertrags (mind. 15 %).
kappung_auf_marktwert_aktiv	boolean	true, wenn auf den Marktwert begrenzt wurde.
beleihungsgrenzen.realkredit_60_prozent	number	60 % des Werts (Pfandbrief-Deckungsgrenze).
beleihungsgrenzen.standard_80_prozent	number	80 % des Werts (verbreitete Bankpraxis, keine gesetzliche Grenze).
herleitung.rohertrag_jahr	number	Angesetzter nachhaltiger Rohertrag, €/Jahr (§ 10).
herleitung.rohertrag_ansatz	"ist" \| "nachhaltig" \| "gemischt" \| "ist_ungeprueft"	Herkunft des Rohertrags.
herleitung.overrent_kappung_jahr	number	Gekappte Mehrmiete über nachhaltigem Niveau, €/Jahr.
herleitung.underrent_nicht_angesetzt_jahr	number	Nicht angesetztes Mietpotenzial, €/Jahr.
herleitung.bewirtschaftungskosten.{verwaltung, instandhaltung, mietausfall, summe}	number	Einzelposten und angesetzte Summe (mindestens 15 % des Rohertrags), €/Jahr (§ 11).
herleitung.bewirtschaftungskosten.mindestquote_15_greift	boolean	true, wenn die 15-%-Mindestquote angesetzt wurde.
herleitung.bewirtschaftungskosten.instandhaltung_je_m2	number	Instandhaltung in €/m² und Jahr.
herleitung.bewirtschaftungskosten.ansatz_jahr	number	Jahr der Kostenansätze (Anlage 3 ImmoWertV, auf die Anlage 1 BelWertV verweist).
herleitung.reinertrag_jahr	number	Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten, €/Jahr.
herleitung.restnutzungsdauer_jahre	number	Restnutzungsdauer in Jahren.
herleitung.vervielfaeltiger	number	Barwertfaktor aus Zins und Restnutzungsdauer.
herleitung.bodenwert	number	Bodenwert in €.
herleitung.bodenwert_abgezinst	boolean	true bei weniger als 30 Jahren Restnutzungsdauer: Bodenwert nicht hinzugerechnet, nur sein Ertragsanteil (§ 13 Abs. 2).
herleitung.bodenwert_ansatz	number	Bodenwertbetrag, der im Ertragswert steckt: voller Bodenwert oder Ertragsanteil (neu in 1.9).
herleitung.ertragswert	number	Ertragswert nach BelWertV in €, vor den Abschlägen nach § 4 Abs. 3 (ab 1.9).
herleitung.miete_art	"vertrag" \| "erwartet" \| "angabe" \| null	Art der Mietangabe (ab 1.9): Vertragsmiete, erwartete Miete einer leeren Wohnung oder Angabe ohne Vermietungsstand.
herleitung.mindestzins_gueltig_ab	string (JJJJ-MM-TT)	Gültig-ab-Datum der angewandten BaFin-Mindestzinsstufe (ab 1.9).
verfahrenswahl.objektgruppe	"ein_zweifamilienhaus" \| "wohnungseigentum" \| "sonstige"	Objektgruppe nach § 4 BelWertV (ab 1.9).
verfahrenswahl.sonderregel_par_4_abs_2_anwendbar	boolean	true für Ein-/Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum.
verfahrenswahl.ausrichtung_am_vergleichswert_zulaessig	boolean	true, wenn kein Kriterium der Ausrichtung am Vergleichswert verletzt ist (§ 4 Abs. 2).
verfahrenswahl.begruendung	string	Ein Satz: warum dieser Rechenweg.
verfahrenswahl.kriterien[]	{ art, text, erfuellt, grundlage }	Geprüfte Kriterien; erfuellt = null heißt angenommen (z. B. Eigennutzernachfrage), grundlage = gesetz oder modellannahme.
abschlaege_par_4_abs_3.{bauschaeden_eur, sonderumlage_eur, summe_eur}	number	Gesonderte Abschläge vom Beleihungswert (§ 4 Abs. 3, ab 1.9).
wert_bei_ausrichtung_am_vergleichswert	number \| null	Nur informativ (ab 1.9): Wert, falls die Bank Eigennutzung und Vergleichswert mit eigenen Kaufpreisen bestätigt — keine Zusage.
parameter[]	{ schluessel, bezeichnung, wert, herkunft, quelle, stand }	Wesentliche Parameter mit Datenherkunft (eingabe, oeffentlich, vergleichsdaten, geschaetzt, gesetzlich, berechnet, modellannahme), ab 1.9.
fehlende_angaben	string[]	Angaben, die für eine Bankbewertung fehlen, z. B. Mietvertrag, Hausgeld, Sonderumlagen (ab 1.9).
vergleichswert_nach_abschlag	number \| null	Vergleichswert abzüglich 10 % (§ 19) — maßgeblich nur, wenn massgebliches_verfahren = vergleichswert.
ertragswert_nicht_moeglich	string \| null	Grund, falls kein Ertragswert gerechnet werden konnte.
pruefhinweise / annahmen	string[]	Hinweise zur Prüfung und getroffene Annahmen.
grund	string \| null	Nur bei nicht_berechenbar.
kleindarlehen_grenze_eur	number	Grenze für vereinfachte Wertermittlung (§ 24).
hinweis	string	Pflichthinweis „kein Gutachten“.
stand_parameter	string (JJJJ-MM-TT)	Prüfstand der Rechenparameter.

Beispiel: Mehrfamilienhaus, berechnet

Ihre Anwendung · Finanzierungs-Vorprüfungbeleihungswert

Beleihungswert-Indikation (nach BelWertV-Systematik)

387.000 €

1.248 €/m² · 12,6 % unter dem Marktwert

berechnet

Kaufpreis

60 % · Realkredit-Grenze (Pfandbrief)232.200 €
80 % · üblicher Darlehensrahmen309.600 €
Beleihungswert-Indikation387.000 €
Kaufpreis400.000 €
Marktwert (Obergrenze)442.710 €

Beleihungswert 3,3 % unter dem Kaufpreiskein Eigenkapitalbedarf, keine Zusage

Verfahren

Ertragswert

§ 4 Abs. 1 BelWertV

Kapitalisierungszins

5,5 %

BaFin-Mindestsatz

Bewirtschaftung

23,2 %

des Rohertrags (mind. 15 %)

Restnutzungsdauer

42 Jahre

aus der Bewertung

Bausteine der Herleitung

Rohertrag (§ 10): 29.760 € im Jahr
Bewirtschaftungskosten (§ 11): 6.894 € im Jahr
Reinertrag: 22.866 € im Jahr
Vervielfältiger (§ 12): 16,26
Bodenwert (§ 13): 149.100 €
Ertragswert nach BelWertV: 387.605 €
Beleihungswert-Indikation (auf volle 1.000 € abgerundet): 387.000 €

Mehrfamilienhaus: Maßgeblich ist der Ertragswert (§ 4 Abs. 1 BelWertV).

Modellbasierte Beleihungswert-Indikation nach den Rechenregeln der BelWertV. Ersetzt kein Gutachten nach § 5 BelWertV; den Beleihungswert setzt die finanzierende Bank fest.

beleihungswert

{
  "status": "berechnet",
  "bezeichnung": "Beleihungswert-Indikation (nach BelWertV-Systematik)",
  "wert": 387000,
  "wert_pro_m2": 1248,
  "abschlag_zum_marktwert_prozent": 12.6,
  "abschlag_zum_kaufpreis_prozent": 3.3,
  "verfahren": "Ertragswertverfahren nach BelWertV §§ 8–13",
  "massgebliches_verfahren": "ertragswert",
  "kapitalisierungszins_prozent": 5.5,
  "bwk_abzug_effektiv_prozent": 23.2,
  "kappung_auf_marktwert_aktiv": false,
  "beleihungsgrenzen": {
    "realkredit_60_prozent": 232200,
    "standard_80_prozent": 309600
  },
  "herleitung": {
    "rohertrag_jahr": 29760,
    "rohertrag_ansatz": "nachhaltig",
    "overrent_kappung_jahr": 240,
    "underrent_nicht_angesetzt_jahr": 0,
    "bewirtschaftungskosten": {
      "verwaltung": 1835,
      "instandhaltung": 4464,
      "mietausfall": 595,
      "summe": 6894,
      "mindestquote_15_greift": false,
      "instandhaltung_je_m2": 14.4,
      "ansatz_jahr": 2026
    },
    "reinertrag_jahr": 22866,
    "restnutzungsdauer_jahre": 42,
    "vervielfaeltiger": 16.26,
    "bodenwert": 149100,
    "bodenwert_abgezinst": false,
    "bodenwert_ansatz": 149100,
    "ertragswert": 387605,
    "miete_art": "vertrag",
    "mindestzins_gueltig_ab": "2024-01-01"
  },
  "verfahrenswahl": {
    "objektgruppe": "sonstige",
    "sonderregel_par_4_abs_2_anwendbar": false,
    "ausrichtung_am_vergleichswert_zulaessig": false,
    "begruendung": "Mehrfamilienhaus: Maßgeblich ist der Ertragswert (§ 4 Abs. 1 BelWertV).",
    "kriterien": [
      {
        "art": "objektart",
        "text": "Mehrfamilienhaus: Die Ausrichtung am Vergleichswert (§ 4 Abs. 2) gilt nur für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum.",
        "erfuellt": false,
        "grundlage": "gesetz"
      }
    ]
  },
  "abschlaege_par_4_abs_3": {
    "bauschaeden_eur": 0,
    "sonderumlage_eur": 0,
    "summe_eur": 0
  },
  "wert_bei_ausrichtung_am_vergleichswert": null,
  "parameter": [
    {
      "schluessel": "stichtag",
      "bezeichnung": "Wertermittlungsstichtag",
      "wert": "22.10.2026",
      "herkunft": "eingabe",
      "quelle": "Tag der Berechnung",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "wohnflaeche",
      "bezeichnung": "Wohnfläche",
      "wert": "310 m²",
      "herkunft": "eingabe",
      "quelle": "Angabe der Anfrage",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "baujahr",
      "bezeichnung": "Baujahr",
      "wert": "1978",
      "herkunft": "eingabe",
      "quelle": "Angabe der Anfrage",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "vermietung",
      "bezeichnung": "Vermietung",
      "wert": "vermietet",
      "herkunft": "eingabe",
      "quelle": "Angabe der Anfrage",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "miete",
      "bezeichnung": "Vertragsmiete",
      "wert": "30.000 € im Jahr",
      "herkunft": "eingabe",
      "quelle": "Angabe der Anfrage",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "nachhaltige_miete",
      "bezeichnung": "Übliche (nachhaltige) Miete",
      "wert": "8,00 €/m² im Monat",
      "herkunft": "vergleichsdaten",
      "quelle": "Mietangebote im Marktdaten-Pool (Median der Umgebung)",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "rohertrag",
      "bezeichnung": "Angesetzter Rohertrag",
      "wert": "29.760 € im Jahr",
      "herkunft": "berechnet",
      "quelle": "niedrigere aus Mietangabe und üblicher Miete (§ 10 Abs. 1)",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "verwaltung",
      "bezeichnung": "Verwaltungskosten",
      "wert": "1.835 € im Jahr (367 € je Wohnung)",
      "herkunft": "gesetzlich",
      "quelle": "Anlage 1 BelWertV i. V. m. Anlage 3 ImmoWertV, Ansatz 2026",
      "stand": "2026-01-01"
    },
    {
      "schluessel": "anzahl_wohnungen",
      "bezeichnung": "Anzahl Wohnungen",
      "wert": "5",
      "herkunft": "geschaetzt",
      "quelle": "nicht angegeben — Ø 65 m² je Wohnung angenommen",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "instandhaltung",
      "bezeichnung": "Instandhaltung",
      "wert": "14,40 €/m² im Jahr",
      "herkunft": "gesetzlich",
      "quelle": "Anlage 1 BelWertV: mindestens 0,5 % der Herstellungskosten (13,06 €/m²), angesetzt der Modellansatz 2026 nach Anlage 3 ImmoWertV; Alter, Zustand und Ausstattung nicht gesondert bemessen",
      "stand": "2026-01-01"
    },
    {
      "schluessel": "herstellungskosten",
      "bezeichnung": "Herstellungskosten (Basis Instandhaltung)",
      "wert": "2.611 €/m²",
      "herkunft": "oeffentlich",
      "quelle": "Statistisches Bundesamt, Baugenehmigungen neuer Wohngebäude 2024 (veranschlagte Bauwerkskosten je m² Wohnfläche)",
      "stand": "2024-12-31"
    },
    {
      "schluessel": "mietausfall",
      "bezeichnung": "Mietausfallwagnis",
      "wert": "2 %",
      "herkunft": "gesetzlich",
      "quelle": "Anlage 1 BelWertV",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "bwk_mindestquote",
      "bezeichnung": "Mindestabzug Bewirtschaftungskosten",
      "wert": "15 % des Rohertrags",
      "herkunft": "gesetzlich",
      "quelle": "§ 11 Abs. 2 Satz 3 BelWertV",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "modernisierungsrisiko",
      "bezeichnung": "Modernisierungsrisiko",
      "wert": "nicht angesetzt",
      "herkunft": "modellannahme",
      "quelle": "Anlage 1 BelWertV nennt Wohngebäude ohne besondere Ausstattungsmerkmale nicht (§ 11 Abs. 7)",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "kapitalisierungszins",
      "bezeichnung": "Kapitalisierungszins",
      "wert": "5,5 %",
      "herkunft": "gesetzlich",
      "quelle": "Mindestsatz 5,5 % Wohnen — BaFin-Bekanntgabe vom 08.12.2023 (ab 01.01.2024, zum 01.01.2025 und 01.01.2026 unverändert); regionaler Liegenschaftszins 3,9 % liegt darunter",
      "stand": "2024-01-01"
    },
    {
      "schluessel": "restnutzungsdauer",
      "bezeichnung": "Restnutzungsdauer",
      "wert": "42 Jahre",
      "herkunft": "berechnet",
      "quelle": "aus der Bewertung (Baujahr, Modernisierungen, Schäden), höchstens 80 Jahre (Anlage 2 BelWertV)",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "bodenwert",
      "bezeichnung": "Bodenwert",
      "wert": "149.100 €",
      "herkunft": "oeffentlich",
      "quelle": "amtlicher Bodenrichtwert (BORIS) × Grundstücksfläche",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "vergleichswert",
      "bezeichnung": "Vergleichswert (Ausgangswert)",
      "wert": "429.040 €",
      "herkunft": "vergleichsdaten",
      "quelle": "Angebotspreise ähnlicher Objekte im Marktdaten-Pool (keine notariellen Kaufpreise), statistisch bereinigt",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "sicherheitsabschlag",
      "bezeichnung": "Sicherheitsabschlag",
      "wert": "10 %",
      "herkunft": "gesetzlich",
      "quelle": "§ 19 Abs. 1 Satz 2 BelWertV (mindestens 10 %)",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "marktwert",
      "bezeichnung": "Marktwert (Obergrenze)",
      "wert": "442.710 €",
      "herkunft": "berechnet",
      "quelle": "Bewertung dieses Objekts (§ 16 Abs. 2 Satz 3 PfandBG)",
      "stand": null
    }
  ],
  "fehlende_angaben": [],
  "vergleichswert_nach_abschlag": 386136,
  "ertragswert_nicht_moeglich": null,
  "pruefhinweise": [],
  "annahmen": [
    "Miete über der nachhaltigen Marktmiete auf diese gekappt (−240 € im Jahr, § 10 Abs. 1 BelWertV).",
    "Anzahl der Wohnungen nicht angegeben — für die Verwaltungskosten mit 5 Wohnungen gerechnet (Ø 65 m²).",
    "Die BelWertV verlangt zusätzlich einen Sachwert als Kontrollwert (§ 4 Abs. 1, §§ 14–17); er ist hier nicht ermittelt. Ersatzweise dient der Vergleichswert als Kontrolle."
  ],
  "grund": null,
  "kleindarlehen_grenze_eur": 600000,
  "hinweis": "Modellbasierte Beleihungswert-Indikation nach den Rechenregeln der BelWertV. Ersetzt kein Gutachten nach § 5 BelWertV; den Beleihungswert setzt die finanzierende Bank fest.",
  "stand_parameter": "2026-10-22"
}

Beispiel: nicht berechenbar (gekürzt)

Ihre Anwendung · Finanzierungs-Vorprüfungbeleihungswert

Beleihungswert-Indikation (nach BelWertV-Systematik)

Keine Indikation

nicht berechenbar

Nach Abzug der Bodenwertverzinsung bleibt kein Gebäudeertrag (§ 13 Abs. 1 BelWertV) — der Wert hängt dann von Abbruchkosten ab, die nur ein Gutachten ermitteln kann. Bei Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern ist der Ertragswert maßgeblich (§ 4 Abs. 1 BelWertV); ein Vergleichswert ersetzt ihn nicht.

So zeigen Sie es an: statt eines Werts den Text aus grund — Marktwert und alle übrigen Ergebnisse der Bewertung bleiben davon unberührt.

Modellbasierte Beleihungswert-Indikation nach den Rechenregeln der BelWertV. Ersetzt kein Gutachten nach § 5 BelWertV; den Beleihungswert setzt die finanzierende Bank fest.

beleihungswert

{
  "status": "nicht_berechenbar",
  "bezeichnung": "Beleihungswert-Indikation (nach BelWertV-Systematik)",
  "wert": null,
  "beleihungsgrenzen": null,
  "herleitung": null,
  "verfahrenswahl": null,
  "fehlende_angaben": [],
  "grund": "Nach Abzug der Bodenwertverzinsung bleibt kein Gebäudeertrag (§ 13 Abs. 1 BelWertV) — der Wert hängt dann von Abbruchkosten ab, die nur ein Gutachten ermitteln kann. Bei Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern ist der Ertragswert maßgeblich (§ 4 Abs. 1 BelWertV); ein Vergleichswert ersetzt ihn nicht.",
  "kleindarlehen_grenze_eur": 600000,
  "hinweis": "Modellbasierte Beleihungswert-Indikation nach den Rechenregeln der BelWertV. Ersetzt kein Gutachten nach § 5 BelWertV; den Beleihungswert setzt die finanzierende Bank fest.",
  "stand_parameter": "2026-10-22"
}

Beispiel: kleine Wohnung, Ertragswert maßgeblich

Ihre Anwendung · Finanzierungs-Vorprüfungbeleihungswert

Beleihungswert-Indikation (nach BelWertV-Systematik)

31.000 €

805 €/m² · 60,1 % unter dem Marktwert

berechnet

60 % · Realkredit-Grenze (Pfandbrief)18.600 €
80 % · üblicher Darlehensrahmen24.800 €
Beleihungswert-Indikation31.000 €
Marktwert (Obergrenze)77.597 €

Verfahren

Ertragswert

§ 4 Abs. 1 BelWertV

Kapitalisierungszins

5,5 %

BaFin-Mindestsatz

Bewirtschaftung

35,7 %

des Rohertrags (mind. 15 %)

Restnutzungsdauer

35 Jahre

aus der Bewertung

Bausteine der Herleitung

Rohertrag (§ 10): 2.952 € im Jahr
Bewirtschaftungskosten (§ 11): 1.052 € im Jahr
Reinertrag: 1.900 € im Jahr
Vervielfältiger (§ 12): 15,39
Bodenwert (§ 13): 12.642 €
Ertragswert nach BelWertV: 31.183 €
Beleihungswert-Indikation (auf volle 1.000 € abgerundet): 31.000 €

Eigentumswohnung: Ausrichtung am Vergleichswert nicht möglich — Vergleichspreise von Wohnungen ähnlicher Größe (§ 19 Abs. 1): 1 der 25 ähnlichsten Angebote mit höchstens 30 % Abweichung der Wohnfläche (mindestens 3 nötig). Maßgeblich ist der Ertragswert (§ 4 Abs. 1 BelWertV).

Nur informativ: Richtet sich die Bank am Vergleichswert aus, wären rechnerisch bis zu 75.000 € möglich — keine Zusage.

Für die Bank fehlen noch

Angabe, ob das Objekt vermietet ist
Hausgeld und Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft
Zuführung und Stand der Erhaltungsrücklage
Beschlüsse über Sonderumlagen und geplante Maßnahmen (Protokolle der Eigentümerversammlungen)
Miteigentumsanteil und Grundstücksgröße (für den Bodenwertanteil)

Modellbasierte Beleihungswert-Indikation nach den Rechenregeln der BelWertV. Ersetzt kein Gutachten nach § 5 BelWertV; den Beleihungswert setzt die finanzierende Bank fest.

beleihungswert

{
  "status": "berechnet",
  "bezeichnung": "Beleihungswert-Indikation (nach BelWertV-Systematik)",
  "wert": 31000,
  "wert_pro_m2": 805,
  "abschlag_zum_marktwert_prozent": 60.1,
  "abschlag_zum_kaufpreis_prozent": null,
  "verfahren": "Ertragswertverfahren nach BelWertV §§ 8–13",
  "massgebliches_verfahren": "ertragswert",
  "kapitalisierungszins_prozent": 5.5,
  "bwk_abzug_effektiv_prozent": 35.7,
  "kappung_auf_marktwert_aktiv": false,
  "beleihungsgrenzen": {
    "realkredit_60_prozent": 18600,
    "standard_80_prozent": 24800
  },
  "herleitung": {
    "rohertrag_jahr": 2952,
    "rohertrag_ansatz": "ist",
    "overrent_kappung_jahr": 0,
    "underrent_nicht_angesetzt_jahr": 698,
    "bewirtschaftungskosten": {
      "verwaltung": 439,
      "instandhaltung": 554,
      "mietausfall": 59,
      "summe": 1052,
      "mindestquote_15_greift": false,
      "instandhaltung_je_m2": 14.4,
      "ansatz_jahr": 2026
    },
    "reinertrag_jahr": 1900,
    "restnutzungsdauer_jahre": 35,
    "vervielfaeltiger": 15.39,
    "bodenwert": 12642,
    "bodenwert_abgezinst": false,
    "bodenwert_ansatz": 12642,
    "ertragswert": 31183,
    "miete_art": "angabe",
    "mindestzins_gueltig_ab": "2024-01-01"
  },
  "verfahrenswahl": {
    "objektgruppe": "wohnungseigentum",
    "sonderregel_par_4_abs_2_anwendbar": true,
    "ausrichtung_am_vergleichswert_zulaessig": false,
    "begruendung": "Eigentumswohnung: Ausrichtung am Vergleichswert nicht möglich — Vergleichspreise von Wohnungen ähnlicher Größe (§ 19 Abs. 1): 1 der 25 ähnlichsten Angebote mit höchstens 30 % Abweichung der Wohnfläche (mindestens 3 nötig). Maßgeblich ist der Ertragswert (§ 4 Abs. 1 BelWertV).",
    "kriterien": [
      {
        "art": "vergleichsdaten",
        "text": "Tragfähige Vergleichsdaten (§ 19 Abs. 1): sehr ähnlich nach Lage, Baujahr und Größe: 3 der 25 ähnlichsten Angebote im PLZ-Gebiet (mindestens 3 nötig), Preisstreuung 24,8 % (höchstens 50 %).",
        "erfuellt": true,
        "grundlage": "modellannahme"
      },
      {
        "art": "groesse",
        "text": "Vergleichspreise von Wohnungen ähnlicher Größe (§ 19 Abs. 1): 1 der 25 ähnlichsten Angebote mit höchstens 30 % Abweichung der Wohnfläche (mindestens 3 nötig).",
        "erfuellt": false,
        "grundlage": "modellannahme"
      },
      {
        "art": "eigennutzung",
        "text": "Nach Objekt und Lage zur Eigennutzung geeignet und von Eigennutzern dauerhaft nachgefragt (§ 4 Abs. 2 Satz 1) — angenommen; die Bank prüft das bei der Besichtigung.",
        "erfuellt": null,
        "grundlage": "gesetz"
      }
    ]
  },
  "abschlaege_par_4_abs_3": {
    "bauschaeden_eur": 0,
    "sonderumlage_eur": 0,
    "summe_eur": 0
  },
  "wert_bei_ausrichtung_am_vergleichswert": 75000,
  "parameter": [
    {
      "schluessel": "stichtag",
      "bezeichnung": "Wertermittlungsstichtag",
      "wert": "22.10.2026",
      "herkunft": "eingabe",
      "quelle": "Tag der Berechnung",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "wohnflaeche",
      "bezeichnung": "Wohnfläche",
      "wert": "38,5 m²",
      "herkunft": "eingabe",
      "quelle": "Angabe der Anfrage",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "baujahr",
      "bezeichnung": "Baujahr",
      "wert": "1915",
      "herkunft": "eingabe",
      "quelle": "Angabe der Anfrage",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "miete",
      "bezeichnung": "Mietangabe",
      "wert": "2.952 € im Jahr",
      "herkunft": "eingabe",
      "quelle": "Angabe der Anfrage",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "nachhaltige_miete",
      "bezeichnung": "Übliche (nachhaltige) Miete",
      "wert": "7,90 €/m² im Monat",
      "herkunft": "vergleichsdaten",
      "quelle": "Mietangebote im Marktdaten-Pool (Median der Umgebung)",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "rohertrag",
      "bezeichnung": "Angesetzter Rohertrag",
      "wert": "2.952 € im Jahr",
      "herkunft": "berechnet",
      "quelle": "niedrigere aus Mietangabe und üblicher Miete (§ 10 Abs. 1)",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "verwaltung",
      "bezeichnung": "Verwaltungskosten",
      "wert": "439 € im Jahr (439 € je Eigentumswohnung)",
      "herkunft": "gesetzlich",
      "quelle": "Anlage 1 BelWertV i. V. m. Anlage 3 ImmoWertV, Ansatz 2026",
      "stand": "2026-01-01"
    },
    {
      "schluessel": "instandhaltung",
      "bezeichnung": "Instandhaltung",
      "wert": "14,40 €/m² im Jahr",
      "herkunft": "gesetzlich",
      "quelle": "Anlage 1 BelWertV: mindestens 0,5 % der Herstellungskosten (13,06 €/m²), angesetzt der Modellansatz 2026 nach Anlage 3 ImmoWertV; Alter, Zustand und Ausstattung nicht gesondert bemessen",
      "stand": "2026-01-01"
    },
    {
      "schluessel": "herstellungskosten",
      "bezeichnung": "Herstellungskosten (Basis Instandhaltung)",
      "wert": "2.611 €/m²",
      "herkunft": "oeffentlich",
      "quelle": "Statistisches Bundesamt, Baugenehmigungen neuer Wohngebäude 2024 (veranschlagte Bauwerkskosten je m² Wohnfläche)",
      "stand": "2024-12-31"
    },
    {
      "schluessel": "mietausfall",
      "bezeichnung": "Mietausfallwagnis",
      "wert": "2 %",
      "herkunft": "gesetzlich",
      "quelle": "Anlage 1 BelWertV",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "bwk_mindestquote",
      "bezeichnung": "Mindestabzug Bewirtschaftungskosten",
      "wert": "15 % des Rohertrags",
      "herkunft": "gesetzlich",
      "quelle": "§ 11 Abs. 2 Satz 3 BelWertV",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "modernisierungsrisiko",
      "bezeichnung": "Modernisierungsrisiko",
      "wert": "nicht angesetzt",
      "herkunft": "modellannahme",
      "quelle": "Anlage 1 BelWertV nennt Wohngebäude ohne besondere Ausstattungsmerkmale nicht (§ 11 Abs. 7)",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "kapitalisierungszins",
      "bezeichnung": "Kapitalisierungszins",
      "wert": "5,5 %",
      "herkunft": "gesetzlich",
      "quelle": "Mindestsatz 5,5 % Wohnen — BaFin-Bekanntgabe vom 08.12.2023 (ab 01.01.2024, zum 01.01.2025 und 01.01.2026 unverändert); regionaler Liegenschaftszins 3,1 % liegt darunter",
      "stand": "2024-01-01"
    },
    {
      "schluessel": "restnutzungsdauer",
      "bezeichnung": "Restnutzungsdauer",
      "wert": "35 Jahre",
      "herkunft": "berechnet",
      "quelle": "aus Baujahr und Zustandsangabe (8 Modernisierungspunkte, ImmoWertV Anlage 2), höchstens 80 Jahre (Anlage 2 BelWertV)",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "bodenwert",
      "bezeichnung": "Bodenwertanteil",
      "wert": "12.642 €",
      "herkunft": "geschaetzt",
      "quelle": "geschätzter Anteil am Vergleichswert (Miteigentumsanteil unbekannt)",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "vergleichswert",
      "bezeichnung": "Vergleichswert (Ausgangswert)",
      "wert": "84.277 €",
      "herkunft": "vergleichsdaten",
      "quelle": "Angebotspreise ähnlicher Objekte im Marktdaten-Pool (keine notariellen Kaufpreise), statistisch bereinigt",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "sicherheitsabschlag",
      "bezeichnung": "Sicherheitsabschlag",
      "wert": "10 %",
      "herkunft": "gesetzlich",
      "quelle": "§ 19 Abs. 1 Satz 2 BelWertV (mindestens 10 %)",
      "stand": null
    },
    {
      "schluessel": "marktwert",
      "bezeichnung": "Marktwert (Obergrenze)",
      "wert": "77.597 €",
      "herkunft": "berechnet",
      "quelle": "Bewertung dieses Objekts (§ 16 Abs. 2 Satz 3 PfandBG)",
      "stand": null
    }
  ],
  "fehlende_angaben": [
    "Angabe, ob das Objekt vermietet ist",
    "Hausgeld und Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft",
    "Zuführung und Stand der Erhaltungsrücklage",
    "Beschlüsse über Sonderumlagen und geplante Maßnahmen (Protokolle der Eigentümerversammlungen)",
    "Miteigentumsanteil und Grundstücksgröße (für den Bodenwertanteil)"
  ],
  "vergleichswert_nach_abschlag": 75849,
  "ertragswert_nicht_moeglich": null,
  "pruefhinweise": [
    "Die Restnutzungsdauer von 35 Jahren folgt aus Ihrer Zustandsangabe (8 Modernisierungspunkte nach ImmoWertV); ohne Modernisierungen wären es 20 Jahre. Die Bank setzt die längere Dauer nur mit Nachweisen der Modernisierungen an (§ 12 Abs. 2 BelWertV).",
    "Stuft die Bank das Objekt als Eigennutzerobjekt ein und bestätigen ihre eigenen Vergleichspreise den Vergleichswert, kann sie sich daran ausrichten (§ 4 Abs. 2 BelWertV) — rechnerisch bis zu 75.000 € (Vergleichswert abzüglich 10 %). Das ist keine Zusage.",
    "Kleine Wohnung (unter 40 m²): Solche Wohnungen werden laut Marktdaten deutlich häufiger vermietet angeboten. Ob Eigennutzer sie dauerhaft nachfragen (§ 4 Abs. 2 BelWertV), prüft die Bank im Einzelfall."
  ],
  "annahmen": [
    "Ihre Mietangabe liegt unter der üblichen Miete von 7,90 €/m² — angesetzt ist die niedrigere Angabe (698 € im Jahr bleiben unberücksichtigt). Ob die Wohnung vermietet ist, wurde nicht angegeben.",
    "Bodenwertanteil der Wohnung geschätzt (Miteigentumsanteil und Bodenrichtwert nicht bekannt).",
    "Eigentumswohnung: Ausrichtung am Vergleichswert nicht möglich — Vergleichspreise von Wohnungen ähnlicher Größe (§ 19 Abs. 1): 1 der 25 ähnlichsten Angebote mit höchstens 30 % Abweichung der Wohnfläche (mindestens 3 nötig). Maßgeblich ist der Ertragswert (§ 4 Abs. 1 BelWertV).",
    "Der Marktwert der Bewertung stützt sich auf alle Vergleichsangebote des Marktmodells und gleicht Unterschiede in Größe und Baujahr rechnerisch aus. Für den Beleihungswert verlangt § 19 Abs. 1 BelWertV dagegen Vergleichspreise von Objekten, die hinreichend übereinstimmen."
  ],
  "grund": null,
  "kleindarlehen_grenze_eur": 600000,
  "hinweis": "Modellbasierte Beleihungswert-Indikation nach den Rechenregeln der BelWertV. Ersetzt kein Gutachten nach § 5 BelWertV; den Beleihungswert setzt die finanzierende Bank fest.",
  "stand_parameter": "2026-10-22"
}

Bereich 3 von 5

Miet- & Marktdaten

Angebotsmieten und Kaufpreise je Gemeinde, PLZ-Gebiet und Stadtteil, Lage-Index und Herkunft der Daten.

Angebotsmieten
Stadtteile & Lage-Index
Datenbasis

Mietdaten

Angebotsmieten und Mietdaten per API

Über GET /v1/angebotsmieten und GET /v1/angebotsmieten/liste rufen Sie Angebotsmieten als Mietdaten-API bzw. Mietpreis-API für Ihre Software ab: den neuesten Monatsstand für jede Gemeinde in Deutschland, optional je PLZ und je Stadtteil, mit Fallzahl, Median sowie unterem und oberem Quartil (P25, P75) in €/m². Mit mit_stadtteilen=true kommen Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen und ein Lage-Index hinzu. Damit ordnen Sie Mieten und Kaufpreise innerhalb einer Stadt ein, schätzen Mietpotenzial grob ab oder beobachten die Entwicklung. Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten — keinen Mietspiegel, keine ortsübliche Vergleichsmiete und keine Kaufpreissammlung. Einzelinserate werden nicht ausgeliefert.

Endpunkt	Parameter	Antwortfelder
GET /v1/angebotsmieten	`stadt_slug` (Gemeinde-Kennung in Kleinbuchstaben mit Bindestrichen; gleichnamige Gemeinden mit Kreis, z. B. `neuenkirchen-steinfurt`) und/oder `plz` (5-stellig; allein bestimmt sie die Gemeinde) · `mit_stadtteilen` (optional, true/false)	`stand`, `berechnet_am`, `stadt` und `plz` (null ohne plz-Parameter) mit je `fallzahl`, `median_eur_m2`, `p25_eur_m2`, `p75_eur_m2`. Ohne Daten: HTTP 200, fallzahl 0, Mietwerte null; PLZ ohne Gemeinde: 404. Nur PLZ angegeben: zusätzlich `gemeinden_der_plz`. Mit mit_stadtteilen=true: `name`, `ags`, `kaufpreis`, `lage_index`, `stadtteile[]` und `lage` (Mindestfallzahl, Katalogstand, Quellen).
GET /v1/angebotsmieten/liste	`stadt_slug` (optional, mehrere kommagetrennt oder wiederholt) · `mit_werten` (optional, true/false) · `mit_stadtteilen` (optional, true/false)	`stand`, `berechnet_am`, `eintraege[]` mit `ebene` (stadt/plz, mit mit_stadtteilen auch stadtteil), `schluessel`, `stadt_slug`, `fallzahl`; bei mit_werten=true zusätzlich Median, P25, P75, bei Stadtteilen auch Lage-Index und Kaufpreis.

Beispielaufruf

curl

curl "https://immoanalyse.pro/api/v1/angebotsmieten?stadt_slug=recklinghausen&plz=45663&mit_stadtteilen=true" \
  -H "X-API-Key: $IMMOANALYSE_API_KEY"

Recklinghausen-Süd (45663) liegt bei der Miete 6 % und beim Kaufpreis 24 % unter dem Gemeindeschnitt (Lage-Index 0,94 bzw. 0,76). Der Ortsteil König Ludwig hat keine eigenen Werte, weil weniger als 10 Inserate adressgenau dort liegen.

Beispielantwort (gekürzt, Stand 29.10.2026)

Ihre Anwendung · Lage im Stadtvergleich200 OK

Recklinghausen · PLZ 45663

König Ludwig / Röllinghausen / Recklinghausen Süd

Werte ab 10 Inseraten

Lage-Index Miete

0,94

6 % unter dem Gemeindeschnitt

Lage-Index Kaufpreis

0,76

24 % unter dem Gemeindeschnitt

Angebotsmiete in €/m² · Median, P25–P75

Gemeinde Recklinghausen

8,19 · 7,22–9,27 · n 263

PLZ-Gebiet 45663

7,66 · 6,52–8,76 · n 58

Ortsteil König Ludwig

keine Werte unter 10 Inseraten

null · n 0

Kaufpreis Eigentumswohnung in €/m² · Median, P25–P75

Gemeinde Recklinghausen

2.231 · 1.904–2.778 · n 273

PLZ-Gebiet 45663

1.697 · 1.331–1.925 · n 24

Ortsteil König Ludwig

keine Werte unter 10 Inseraten

null · n 0

Welche Ortsteile im PLZ-Gebiet liegen (Flächenanteil)

König Ludwig 52,4 %
Röllinghausen 24,4 %
Recklinghausen Süd 20,8 %

Der Ortsteil König Ludwig liefert null statt eines Zufallswerts: Weniger als 10 Inserate liegen adressgenau dort (fallzahl 0).

Stand 29.10.2026 · Angebotswerte aus Inseraten, kein Mietspiegel · © GeoBasis-DE / BKG (VG250), dl-de/by-2-0 · © OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL 1.0

200 OK

{
  "stand": "2026-10-29",
  "berechnet_am": "2026-10-30T12:44:00.102Z",
  "stadt": {
    "stadt_slug": "recklinghausen",
    "schluessel": "recklinghausen",
    "fallzahl": 263,
    "median_eur_m2": 8.19,
    "p25_eur_m2": 7.22,
    "p75_eur_m2": 9.27,
    "name": "Recklinghausen",
    "ags": "05562032",
    "kaufpreis": {
      "fallzahl": 273,
      "median_eur_m2": 2231,
      "p25_eur_m2": 1904,
      "p75_eur_m2": 2778
    }
  },
  "plz": {
    "plz": "45663",
    "schluessel": "45663",
    "stadt_slug": "recklinghausen",
    "fallzahl": 58,
    "median_eur_m2": 7.66,
    "p25_eur_m2": 6.52,
    "p75_eur_m2": 8.76,
    "name": "König Ludwig / Röllinghausen / Recklinghausen Süd",
    "lage_index": 0.94,
    "kaufpreis": {
      "fallzahl": 24,
      "median_eur_m2": 1697,
      "p25_eur_m2": 1331,
      "p75_eur_m2": 1925,
      "lage_index": 0.76
    }
  },
  "stadtteile": [
    {
      "schluessel": "recklinghausen-plz-45663",
      "stadt_slug": "recklinghausen",
      "typ": "plz_gebiet",
      "name": "König Ludwig / Röllinghausen / Recklinghausen Süd",
      "plz_liste": [
        "45663"
      ],
      "fallzahl": 58,
      "median_eur_m2": 7.66,
      "p25_eur_m2": 6.52,
      "p75_eur_m2": 8.76,
      "lage_index": 0.94,
      "kaufpreis": {
        "fallzahl": 24,
        "median_eur_m2": 1697,
        "p25_eur_m2": 1331,
        "p75_eur_m2": 1925,
        "lage_index": 0.76
      },
      "bezug": "alle_inserate",
      "ortsteile": [
        {
          "schluessel": "recklinghausen-koenig-ludwig",
          "name": "König Ludwig",
          "anteil": 0.524
        },
        {
          "schluessel": "recklinghausen-roellinghausen",
          "name": "Röllinghausen",
          "anteil": 0.244
        },
        {
          "schluessel": "recklinghausen-sued",
          "name": "Recklinghausen Süd",
          "anteil": 0.208
        }
      ]
    },
    {
      "schluessel": "recklinghausen-koenig-ludwig",
      "stadt_slug": "recklinghausen",
      "typ": "ortsteil",
      "name": "König Ludwig",
      "plz_liste": [
        "45663"
      ],
      "fallzahl": 0,
      "median_eur_m2": null,
      "p25_eur_m2": null,
      "p75_eur_m2": null,
      "lage_index": null,
      "kaufpreis": {
        "fallzahl": 0,
        "median_eur_m2": null,
        "p25_eur_m2": null,
        "p75_eur_m2": null,
        "lage_index": null
      },
      "bezug": "verortete_inserate",
      "uebergeordnet": null
    },
    "…"
  ],
  "lage": {
    "mindestfallzahl": 10,
    "stand_katalog": {
      "stand_osm": "2026-10-28",
      "stand_vg250": "2026-01-01"
    },
    "quellen": {
      "inserate": "Angebotsmieten (Wohnungen) und Angebotskaufpreise (Eigentumswohnungen) aus Inseraten, rollierend 12 Monate",
      "gemeinden": "© GeoBasis-DE / BKG (VG250), dl-de/by-2-0",
      "plz_und_ortsteile": "© OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL 1.0"
    }
  }
}

Stadtteile, Lage-Index und Kaufpreise

PLZ-Gebiete und Stadtteile decken sich nicht: Eine Stadt kann mehrere PLZ haben, eine einzige PLZ kann mehrere Ortsteile umfassen. Deshalb liefert der Block stadtteile beides – zuerst die PLZ-Gebiete der Gemeinde, danach Bezirke und Ortsteile. Jeder Eintrag hat dieselben Mietfelder wie der Stadt-Block und zusätzlich kaufpreis und lage_index.

Mindestfallzahl	Median, P25, P75 und Lage-Index erst ab 10 Inseraten. Darunter liefert die API null und die wahre Fallzahl – keine Zufallswerte aus zwei oder drei Inseraten.
Lage-Index	Median des Gebiets geteilt durch den Median der Gemeinde, auf zwei Nachkommastellen. 1,00 = Gemeindeschnitt, 0,76 = 24 % darunter, 1,20 = 20 % darüber. Getrennt für Miete und Kaufpreis.
PLZ-Gebiete (plz_gebiet)	Der Teil einer PLZ, der in der Gemeinde liegt – mit allen Inseraten dieser PLZ. Der Name nennt die überwiegenden Ortsteile; ortsteile[] zeigt ihre Flächenanteile.
Bezirke und Ortsteile	Amtlich benannte Stadtbezirke (bezirk) und Stadt- oder Ortsteile (ortsteil), auch innerhalb einer einzigen PLZ – etwa Ahsen, Horneburg oder Meckinghoven in Datteln (45711). Gezählt werden Inserate mit Adresse/Koordinate im Ortsteil oder mit eindeutigem Ortsteilnamen (bezug verortete_inserate).
Kaufpreise	Angebotspreise von Eigentumswohnungen in €/m² ohne Erbbaurecht. Dasselbe Angebot aus mehreren Quellen zählt einmal; offensichtliche Fehlwerte unter 50 % oder über 200 % des PLZ-Medians werden vorher aussortiert. Ein großes Neubauprojekt kann einen kleinen Ortsteil prägen – Fallzahl, P25 und P75 zeigen das.
Bisherige Felder	Die Mietfelder von stadt und plz bleiben wie bisher (Werte ab einem Inserat, Fallzahl beachten). Ohne mit_stadtteilen ändert sich die Antwort nicht.
Quellen	Gemeindegrenzen © GeoBasis-DE / BKG (VG250, dl-de/by-2-0); PLZ-Gebiete, Bezirke und Ortsteile © OpenStreetMap-Mitwirkende (ODbL 1.0). Bitte geben Sie diese Quellen an, wenn Sie Namen oder Gebiete anzeigen.

Abdeckung: Die bundesweite Berechnung liefert Miet- und Kaufpreiswerte für Gemeinden, PLZ-Gebiete, Bezirke und Ortsteile, sobald eine Mindestfallzahl von 10 Inseraten erreicht ist; darunter enthält die Antwort null statt geschätzter Werte. Für Ortsteile innerhalb einer PLZ sind Mietwerte noch selten, weil Mietinserate meist keine genaue Adresse nennen – dort liefert die API null statt geschätzter Werte.

Beide Abrufe zählen nicht auf Ihr Bewertungskontingent, sondern auf Ihr eigenes Marktdaten-Kontingent (siehe Tarife); es gilt die Abrufgrenze pro Minute Ihres Tarifs. Stadtteilwerte sind ab Professional enthalten, im Tarif Starter zubuchbar. Sie benötigen einen gültigen API-Schlüssel im Header X-API-Key und rufen die Endpunkte von Ihrem Server aus ab. Antworten dürfen 24 Stunden zwischengespeichert werden (Cache-Control: private, max-age=86400).

Daten

Datenbasis und Aktualität

Datenbasis: aktuelle Kauf- und Mietinserate aus ganz Deutschland, laufend aktualisiert. Jeder Wert lässt sich auf eine Quelle zurückführen:

Laufend erweitert: Kauf- und Mietangebote im Marktdaten-Pool — Eigener Marktdaten-Pool von ImmoAnalyse.Pro, laufend ergänzt und geprüft
Bundesweit: Postleitzahlen mit Vergleichsdaten — Gebiete mit ausreichend Vergleichsangeboten im eigenen Marktdaten-Pool
Alle Bundesländer: amtliche Bodenrichtwerte (BORIS) — Amtliche Gutachterausschüsse (BORIS)
Server in der EU: DSGVO-konform gespeichert — Rechenzentrum in der Europäischen Union

Aus dem bundesweit gepflegten Marktdatenpool von ImmoAnalyse.Pro (Kauf- und Mietangebote), aus den amtlichen Bodenrichtwert-Portalen der Länder (BORIS) sowie aus regional abgeleiteten Liegenschaftszinsen. Herkunft und Umfang stehen in jeder Antwort. Stand der Daten: Oktober 2026. Ausführlich beschrieben auf der Seite Über die Daten.

Bereich 4 von 5

Integration & Grenzen

Vom ersten Schlüssel bis zum Betrieb: Schnellstart, Authentifizierung, Datenschutz, Abrufgrenzen, Fehlercodes, Versionen und Testumgebung.

Schnellstart
Authentifizierung
Datenschutz
Grenzen & Kontingente
Fehlercodes
Versionierung
Testumgebung

Schnellstart

In drei Schritten zur ersten Bewertung

1
Schlüssel erstellen
Geben Sie Ihre E-Mail-Adresse ein und öffnen Sie den Anmeldelink — ein ImmoAnalyse.Pro-App-Konto oder ein Passwort brauchen Sie nicht. Im API-Konto legen Sie dann einen Schlüssel an; er wird genau einmal angezeigt. Bestehende ImmoAnalyse.Pro-Kundinnen und -Kunden finden denselben Bereich in der App unter Einstellungen → API-Zugang.

Erste Anfrage senden

Mindestangaben: PLZ, Objekttyp und Wohnfläche; bei Wohn- und Geschäftshäusern zusätzlich eine Gewerbefläche größer als 0. Weitere Angaben können die Bewertung präzisieren, erhöhen die Konfidenz aber nicht zwingend.

cURL

curl -X POST "https://immoanalyse.pro/api/v1/valuation" \
  -H "X-API-Key: IHR_API_SCHLUESSEL" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"adresse":"Suderwichstraße 143","plz":"45665","ort":"Recklinghausen","haustyp":"mfh","baujahr":1965,"wohnflaeche":320,"grundstuecksflaeche":1668,"kaltmiete":1800,"zustandSterne":3,"zustand":"modernisiert","energieklasse":"E","kaufpreis":400000}'

Antwort darstellen

Zeigen Sie marktwert immer zusammen mit der Spanne und richten Sie die Darstellung nach bewertbarkeit.status aus (siehe Antwort lesen).

Beispielantwort (Schema 1.10, gekürzt, Beispielwerte)

Ihre Anwendung · Objektbewertung200 OK

Marktwert (Median)

484.124 €

1.513 €/m² · Mehrfamilienhaus · 320 m² · Baujahr 1965

Bewertbarkeit: Belastbar

ab 405.226 €Spanne der Enginebis 563.022 €

Verfahren nach ImmoWertV

Vergleichswert498.240 €

Ertragswert451.187 €

Bodenwert (BORIS)341.940 €

Der Bodenwert macht einen hohen Anteil am Objektwert aus (§ 38 ImmoWertV) — der Vergleichswert wird stärker gewichtet.

Kaufpreis-Prüfung

17,4 % unter

unter Markt

Kaufpreisfaktor

18,5-fach

auf die Jahresnettokaltmiete

Nettorendite

4,21 %

bezogen auf den Kaufpreis

Marktmiete

8,00 €/m²

Ist 5,63 €/m²

Bodenrichtwert

205 €/m²

amtlich (BORIS)

Liegenschaftszins

3,38 %

regionaler Wert

Beleihungswert-Indikation (nach BelWertV-Systematik)nicht berechenbar

Was fehlt noch? Modernisierungsgrad: Ein Modernisierungsgrad von 0–20 Punkten (ImmoWertV Anlage 2) präzisiert die Restnutzungsdauer gegenüber der Sterne-Bewertung.

25 sehr ähnliche Vergleichsobjekte197 in der UmgebungStreuung 30,7 %Kontingent: 24 von 25 frei

200 OK

{
  "request_id": "3b8f2c1e-7d4a-4f6b-9c2e-5a1d8e7f6b40",
  "cached": false,
  "schema_version": "1.10",
  "engine_version": "2026.10.22.2",
  "data_as_of": "2026-10-08T00:00:00.000Z",
  "bewertbarkeit": {
    "status": "valuable",
    "begruendung": "Ausreichend viele sehr ähnliche Vergleichsobjekte mit geringer Preisstreuung; Ergebnis kann als Spanne kommuniziert werden.",
    "limitations": [],
    "vergleichsbasis": {
      "sehr_aehnliche_objekte": 25,
      "streuung_prozent": 30.7,
      "vergleichsobjekte_umgebung": 197
    },
    "empfohlene_aktion": "wert_anzeigen"
  },
  "marktwert": {
    "median": 484124,
    "min": 405226,
    "max": 563022,
    "waehrung": "EUR",
    "preis_pro_m2": 1513
  },
  "konfidenz": {
    "wert": 35,
    "level": "niedrig",
    "treiber": [
      {
        "key": "modellguete",
        "label": "Modellgüte (hedonische Regression)",
        "status": "schwach",
        "beitrag_punkte": 32,
        "einfluss": "hoch",
        "detail": "Bestimmtheitsmaß R² = 32 % über 29 Vergleichsangebote."
      },
      {
        "key": "stichprobe",
        "label": "Umfang der Vergleichsdaten",
        "status": "schwach",
        "beitrag_punkte": -20,
        "einfluss": "hoch",
        "detail": "29 Vergleichsangebote in der Region (PLZ 45665)."
      },
      {
        "key": "verfahrensmix",
        "label": "Zusammenspiel Ertrags- und Vergleichswert",
        "status": "gut",
        "beitrag_punkte": 5,
        "einfluss": "mittel",
        "detail": "Zwei unabhängige Verfahren stützen das Ergebnis."
      }
    ]
  },
  "verbesserungs_hinweise": [
    {
      "feld": "modernisierung_punkte",
      "label": "Modernisierungsgrad",
      "hinweis": "Ein Modernisierungsgrad von 0–20 Punkten (ImmoWertV Anlage 2) präzisiert die Restnutzungsdauer gegenüber der Sterne-Bewertung.",
      "expected_impact": "mittel",
      "estimated_confidence_gain": null
    }
  ],
  "methodik": {
    "berechnungsmethode": "durchschnitt",
    "verfahrensmodus": "ertragswert-fuehrend",
    "regionale_datenbasis": "PLZ 45665",
    "datenpunkte": 29
  },
  "vergleichswert": 498240,
  "vergleichsobjekte": [
    {
      "plz": "45665",
      "ort": "Recklinghausen",
      "haustyp": "mfh",
      "baujahr": 1970,
      "wohnflaeche_m2": 309,
      "kaufpreis_pro_m2": 1456,
      "kaufpreis_geschaetzt": 450000,
      "lage_bezug": "gleiche PLZ",
      "aehnlichkeit": "sehr hoch",
      "aehnlichkeit_score": 100,
      "jahr": 2026,
      "preisart": "angebotspreis"
    }
  ],
  "vergleichsstatistik": {
    "anzahl": 20,
    "median_pro_m2": 1515,
    "p25_pro_m2": 1358,
    "p75_pro_m2": 1861,
    "streuung_prozent": 33,
    "preisart": "angebotspreis"
  },
  "ertragswert": 451187,
  "bodenwert": {
    "gesamt": 341940,
    "pro_m2": 205,
    "quelle": "boris",
    "confidence": "hoch",
    "hinweis": "Amtlicher Bodenrichtwert (BORIS) an der adressgenauen Koordinate.",
    "schaetzung_grund": null
  },
  "liegenschaftszins": {
    "wert": 3.38,
    "quelle": "regional-pool"
  },
  "miete": {
    "quelle": "eingabe",
    "kaltmiete_monat": 1800,
    "marktmiete_pro_m2": 8,
    "marktmiete_pro_m2_min": 7.9,
    "marktmiete_pro_m2_max": 8.5,
    "datenpunkte": 23,
    "brutto_rendite_prozent": 4.46
  },
  "kennzahlen": {
    "marktwert_vor_abschlag": 484124,
    "kaufpreisfaktor": 18.5,
    "jahresnettokaltmiete": 21600,
    "netto_rendite_prozent": 4.21,
    "bwk_quote_prozent": 22,
    "ist_miete_pro_m2": 5.63,
    "mietpotenzial_prozent": 42.1,
    "bodenwert_dominanz": "dominiert",
    "bodenwert_anteil_prozent": 73,
    "liquidationswert_greift": false,
    "hedonik_anker_korrektur": null,
    "merkmal_anpassung": {
      "prozent": 2.1,
      "posten": [
        {
          "merkmal": "zustand",
          "wert": "modernisiert",
          "label": "Modernisiert",
          "prozent": 4.9,
          "datenpunkte": 266
        },
        {
          "merkmal": "energieklasse",
          "wert": "E",
          "label": "Energieklasse E",
          "prozent": -2.6,
          "datenpunkte": 297
        }
      ],
      "ohne_effekt": [],
      "stand": "2026-10-19"
    }
  },
  "gebaeude": {
    "restnutzungsdauer_jahre": 36,
    "modernisierungspunkte": 8,
    "zustand_modifikator_prozent": 0,
    "gewerbeanteil_prozent": null
  },
  "erklaerungen": {
    "marktwert": "Der Marktwert von 484.124 € ergibt sich aus dem gewichteten Zusammenspiel von Ertrags- und Vergleichswert. Die Spanne von 405.226 € bis 563.022 € (±16 %) leitet sich aus der Güte des Regressionsmodells (R² 32 %, 29 Vergleichsobjekte) ab.",
    "vergleichswert": "Der Vergleichswert basiert auf einer hedonischen Regression über 29 reale Angebote in der Region (PLZ 45665). Der Modellpreis von 1524 €/m² wurde um gemessene Zu-/Abschläge für Modernisiert (+4,9 %), Energieklasse E (-2,6 %) auf 1557 €/m² angepasst und mit 320 m² multipliziert.",
    "kaufpreis_check": "Der genannte Kaufpreis liegt 17.4 % unter dem ermittelten Marktwert (unter Markt)."
  },
  "warnungen": [
    "Der Bodenwert macht einen hohen Anteil am Objektwert aus (§ 38 ImmoWertV) — der Vergleichswert wird stärker gewichtet."
  ],
  "kontingent": {
    "limit": 25,
    "verbraucht": 1,
    "verbleibend": 24,
    "reset_at": "2026-11-01T00:00:00.000Z",
    "tarif": "developer"
  },
  "kaufpreis_check": {
    "kaufpreis": 400000,
    "abweichung_prozent": -17.4,
    "einordnung": "unter Markt"
  },
  "beleihungswert": {
    "status": "nicht_berechenbar",
    "bezeichnung": "Beleihungswert-Indikation (nach BelWertV-Systematik)",
    "wert": null,
    "beleihungsgrenzen": null,
    "herleitung": null,
    "verfahrenswahl": null,
    "fehlende_angaben": [],
    "grund": "Nach Abzug der Bodenwertverzinsung bleibt kein Gebäudeertrag (§ 13 Abs. 1 BelWertV) — der Wert hängt dann von Abbruchkosten ab, die nur ein Gutachten ermitteln kann. Bei Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern ist der Ertragswert maßgeblich (§ 4 Abs. 1 BelWertV); ein Vergleichswert ersetzt ihn nicht.",
    "kleindarlehen_grenze_eur": 600000,
    "hinweis": "Modellbasierte Beleihungswert-Indikation nach den Rechenregeln der BelWertV. Ersetzt kein Gutachten nach § 5 BelWertV; den Beleihungswert setzt die finanzierende Bank fest.",
    "stand_parameter": "2026-10-22",
    "wert_pro_m2": null,
    "abschlag_zum_marktwert_prozent": null,
    "abschlag_zum_kaufpreis_prozent": null
  }
}

Ab Schema 1.8 enthält jede Antwort zusätzlich das Objekt beleihungswert — Aufbau und Felder unter Beleihungswert-Indikation. openapi.json beschreibt die zentralen Antwortfelder; einige Detailstrukturen sind noch offen typisiert. GET /schema beschreibt die Eingabefelder für Formulare.

Sicherheit

Authentifizierung

Jede Anfrage trägt Ihren Schlüssel im Header X-API-Key (alternativ Authorization: Bearer …).

Header

X-API-Key: iap_live_…
Content-Type: application/json

Nur Server-zu-Server: den Schlüssel nie im Browser, in Apps oder öffentlichen Repositories verwenden.
Gespeichert wird nur ein Fingerabdruck (SHA-256). Verlorene Schlüssel löschen und neu erstellen.
Schlüssel lassen sich pausieren und sofort löschen — gelöschte Schlüssel liefern 401.
Tarifgebundene Schlüssel eines Kontos teilen sich Kontingent und Abrufgrenze pro Minute. Individuell vereinbarte Bestandsschlüssel können eigene Grenzen haben.

Sicherheit

Datenschutz und Sicherheit

Die API wird DSGVO-konform mit Hosting in der EU betrieben. Der Zugriff erfolgt ausschließlich von Server zu Server mit persönlichem API-Schlüssel; den Schlüssel speichern wir nur als SHA-256-Fingerabdruck, nie im Klartext. Ihre Anfragen sollen keine personenbezogenen Daten von Endkunden enthalten. Objektadressen verarbeiten wir nur zur Bewertung, zur Abrechnung, zur Nachvollziehbarkeit und zur Qualitätssicherung. Einzelheiten regeln die API-Nutzungsbedingungen.

Fair Use

Grenzen & Kontingente

Kontingente gelten je Kalendermonat (UTC) und Konto. Es zählen nur erfolgreiche, nicht zwischengespeicherte Bewertungen bzw. Adressprüfungen und Marktdaten-Abrufe — Schema, Objekttypen und Ergebnis-Abruf kosten kein Monatskontingent, zählen aber zur Abrufgrenze pro Minute.

Tarif	Bewertungen / Monat	Adressprüfungen / Monat	Marktdaten-Abrufe / Monat	Anfragen / Minute	Schlüssel
Developer	10	20	50	10	1
Starter	100	500	1.000	30	2
Professional	500	2.000	5.000	60	3
Business	2.500	10.000	25.000	120	10
Scale	10.000	40.000	100.000	300	25
Enterprise	individuell	individuell	individuell	individuell	individuell

Antwort-Header

X-RateLimit-Limit: 30
X-RateLimit-Remaining: 29
X-RateLimit-Reset: 1792396800
X-Quota-Limit: 500
X-Quota-Remaining: 412
X-Quota-Reset: 2026-11-01T00:00:00.000Z

Abrufgrenze pro Minute: gleitendes 60-Sekunden-Fenster. Bei Überschreitung 429 mit Retry-After.
Monatskontingent: Ab Starter wird jede Bewertung über dem Kontingent einzeln berechnet statt gesperrt; ein vorhandenes Paket-Guthaben wird zuerst verbraucht. Im Tarif Developer antwortet die API ab der 11. Bewertung bis zum Monatsersten mit HTTP 429. Ein Tarifwechsel im API-Konto (in der App: Einstellungen → API-Zugang) gilt sofort.
Zwischenspeicher: identische Bewertungen 10 Minuten, Adressen 30 Tage — Erfolgreich zwischengespeicherte Wiederholungen kosten kein Monatskontingent, zählen aber zur Abrufgrenze pro Minute. Bei Adressprüfungen wird derzeit zuerst das Monatskontingent geprüft: Ist es ausgeschöpft, liefert auch eine gespeicherte Adresse 402. Orts-/PLZ-Mittelpunkte werden nicht 30 Tage gespeichert.
Zahlungsverzug: der gebuchte Tarif läuft 7 Tage weiter, danach gelten die Developer-Grenzen bis zur Zahlung.

Fehlerbehandlung

Fehlercodes

Fehler haben immer dieselbe Form. code bleibt stabil, status ist der genaue Grund. Beide können unterschiedlich sein: Bei zu wenigen Regionaldaten lautet code = insufficient_data und status = region_data_insufficient.

HTTP	error.status	Bedeutung
400	validation_error, invalid_json	Eingaben oder JSON ungültig — error.details kann ein Objekt mit Feldnamen und Fehlerlisten oder eine Liste von Plausibilitätshinweisen enthalten.
401	unauthorized, key_expired	Schlüssel fehlt, ist falsch, pausiert, gelöscht oder abgelaufen.
402	quota_exceeded	Kontingent der Adressprüfungen ausgeschöpft — X-Quota-Reset nennt den Neubeginn.
404	not_found, result_not_found	Route oder request_id unbekannt.
405	method_not_allowed	HTTP-Methode nicht unterstützt — für Bewertungen POST verwenden.
413	payload_too_large	Anfrage größer als 64 KB.
422	property_type_not_supported	z. B. unbebautes Grundstück oder reines Gewerbe — es wird nie ein Wert geliefert.
422	input_implausible	Eingaben widersprüchlich (z. B. Jahres- statt Monatsmiete).
422	region_data_insufficient	Zu wenig Vergleichsdaten in der Region.
422	property_not_automatically_valuable	Die Engine kann für dieses Objekt keinen positiven Marktwert liefern.
422	address_not_resolved	Adresse nicht auflösbar.
429	rate_limited	Abrufgrenze pro Minute erreicht — Retry-After nennt die Wartezeit in Sekunden.
429	quota_exceeded, marktdaten_kontingent_erschoepft	Tarif Developer: Bewertungskontingent ausgeschöpft (ab der 11. Bewertung); alle Tarife: Marktdaten-Kontingent ausgeschöpft. Neubeginn zum Monatsersten.
403	stadtteilwerte_nicht_im_tarif	Stadtteilwerte sind im Tarif Starter nur mit dem Zusatz Stadtteilwerte enthalten.
503	temporary_market_data_unavailable	Marktdatenquelle vorübergehend gestört — später erneut versuchen.
502	temporary_market_data_unavailable	Die Bewertungs-Engine ist vorübergehend nicht erreichbar.
504	upstream_timeout	Die Bewertung überschreitet die Wartezeit von 55 Sekunden — später erneut versuchen.
500	internal_error	Unerwarteter Fehler — bitte request_id bzw. Zeitpunkt an den Support senden.

422 — Beispiel

{
  "error": {
    "code": "property_type_not_supported",
    "status": "property_type_not_supported",
    "message": "Unbebaute Grundstücke werden nicht automatisch bewertet: die hedonische Vergleichswert-Engine ist auf bebaute Wohnimmobilien (€/m² Wohnfläche) trainiert. Für Grundstücke ist der Bodenrichtwert (BORIS) die maßgebliche Größe — er kann über den Address-Lookup bzw. das Feld bodenrichtwert_pro_m2 bezogen werden, ersetzt aber keine Verkehrswertermittlung."
  }
}

Stabilität

Versionierung & Änderungen

Bewertungs-, Adress- und Metadaten-Ergebnisse enthalten schema_version (aktuell 1.10) und engine_version (aktuell 2026.10.22.2). Die Angebotsmieten-Endpunkte gehören nicht zu diesem Vertrag: ihre Antworten führen beide Felder nicht, und openapi.json behält als info.version die schema_version der Bewertung. Fehlerantworten enthalten schema_version und engine_version nicht durchgängig. Gespeicherte und zwischengespeicherte Bewertungen behalten ihre ursprünglichen Versionen. Neue Felder kommen nur additiv hinzu — ignorieren Sie unbekannte Felder. Inkompatible Änderungen erscheinen ausschließlich unter einer neuen Hauptversion und werden vorab per E-Mail angekündigt.

Stadtteile
- Angebotsmieten jetzt bundesweit für jede Gemeinde (amtliches Gemeindeverzeichnis), nicht mehr nur für ausgewählte Städte; Einzelabfrage auch nur mit plz
- Neuer Parameter mit_stadtteilen=true: Kaufpreise (Eigentumswohnungen), Lage-Index und der Block stadtteile mit PLZ-Gebieten, Bezirken und Ortsteilen – Werte erst ab 10 Inseraten, darunter null
- Verzeichnis: mit_stadtteilen=true hängt Stadtteile als ebene stadtteil an
- Vollständigere Zuordnung: Inserate aus PLZ, die im bisherigen Städteverzeichnis fehlten, zählen jetzt mit.
- Additiv: Ohne mit_stadtteilen bleiben Felder und Bedeutung der Antwort unverändert
Angebotsmieten
- Neue Endpunkte GET /api/v1/angebotsmieten und GET /api/v1/angebotsmieten/liste. Die Antworten enthalten kein schema_version und kein engine_version; die Bewertungs-schema_version bleibt 1.10, OpenAPI info.version ebenfalls
- Felder: stand, berechnet_am, ebene (plz oder stadt), schluessel, stadt_slug, fallzahl; die Einzelabfrage zusätzlich median_eur_m2, p25_eur_m2 und p75_eur_m2. Das Verzeichnis nennt je Zeile ebene, schluessel, stadt_slug und fallzahl. Mit mit_werten=true kommen dieselben drei €/m²-Felder in jeder Verzeichniszeile dazu; ohne den Parameter bleibt die Verzeichnisantwort unverändert
- Monatliche Aktualisierung. Es sind Angebotsmieten aus Inseraten, kein Mietspiegel und keine ortsübliche Vergleichsmiete
- Additiv: Bewertung, Adressprüfung und alle bisherigen Felder bleiben unverändert
Version 1.10
- Neue Eingaben für Wohnungen: miteigentumsanteil (Tausendstel laut Teilungserklärung) und grundstuecksflaeche_gesamt (Grundstück der Eigentümergemeinschaft). Nur gemeinsam wirksam: Der Bodenwertanteil wird dann aus amtlichem Bodenrichtwert × Grundstück × Miteigentumsanteil / 1.000 berechnet statt geschätzt; grundstuecksflaeche wird bei Wohnungen dann ignoriert
- Wirkung nur auf Bodenwert und Ertragswert, nicht auf den Vergleichswert; ohne beide Angaben rechnet die API wie bisher
- Erbbaurecht-Felder (ist_erbbaurecht, erbbauzins_jahr, erbbaurecht_restlaufzeit) unverändert für alle Objektarten — ohne Grundstückswert, Erbbauzins mindert den Reinertrag
Version 1.9
- beleihungswert.verfahrenswahl: warum Ertrags- oder Vergleichswert maßgeblich ist, mit geprüften Kriterien (Gesetz oder Modellannahme)
- Wohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser nur noch bei tragfähigen Vergleichsdaten am Vergleichswert ausgerichtet; die 5-Objekte-Regel gilt nur für Ein-/Zweifamilienhäuser, Vermietung nur mit gemessenem Abschlag — sonst Ertragswert, Wert bei Ausrichtung am Vergleichswert nur informativ in wert_bei_ausrichtung_am_vergleichswert
- Neue Eingabe sonderumlage_eur (Wohnungen) und beleihungswert.abschlaege_par_4_abs_3: Schäden und Sonderumlagen gesondert abgezogen; herleitung.ertragswert jetzt vor diesen Abschlägen
- beleihungswert.parameter (Datenherkunft und Stand), fehlende_angaben, herleitung.miete_art, herleitung.mindestzins_gueltig_ab; Mindestzins nach Stichtag
- § 13 BelWertV nach Wortlaut: bei weniger als 30 Jahren Restnutzungsdauer Ertragswert = Reinertrag × Vervielfältiger, der Bodenwert wird nicht mehr hinzugerechnet (neu: herleitung.bodenwert_ansatz); bleibt kein Gebäudeertrag, gilt § 13 Abs. 1 auch bei kurzer Restnutzungsdauer (keine Indikation ohne Abbruchkosten)
- Engine 2026.10.22.2: keine Beleihungswert-Indikation für Burgen, besondere und sonstige Immobilien sowie Objekte im Bau — Marktwert unverändert
Version 1.8
- Neues Objekt beleihungswert: Beleihungswert-Indikation nach BelWertV-Systematik mit Herleitung, Kapitalisierungszins, Bewirtschaftungskosten und 60-/80-%-Grenzen
- Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser über den Ertragswert (nachhaltiger Rohertrag, mindestens 15 % Bewirtschaftungskosten, mindestens 5,5 % Wohnen / 6,5 % Gewerbe); Wohnungen und Einfamilienhäuser über den Vergleichswert abzüglich 10 %
- Mit kaufpreis zusätzlich abschlag_zum_kaufpreis_prozent; ohne ausreichende Angaben status = nicht_berechenbar mit grund
- Rein additiv — Marktwert und alle bestehenden Felder bleiben unverändert
- Engine 2026.10.22: Vergleich je Objektart wie in der App — Wohn- und Geschäftshäuser gegen Mehrfamilienhäuser, Reihen- und Reihenendhäuser zusammen mit Doppelhaushälften, Bauernhäuser untereinander; Sonderobjekte (Bauernhaus, Burg, besondere Immobilie, Sonstiges) mit Spanne von mindestens ±30 %; Verwaltung je Stellplatz wird nicht mehr doppelt angesetzt
Version 1.7
- Neues Feld bodenwert.schaetzung_grund: warum der Bodenwert geschätzt wurde (keine_adresse, amtlich_nicht_verfuegbar, keine_grundstuecksflaeche, etw_anteil)
- Neues Feld bewertbarkeit.empfohlene_aktion: was Ihre Oberfläche zeigen oder abfragen sollte
- Rein additiv — Werte und bestehende Felder bleiben unverändert
Version 1.6
- Neue optionale Eingaben anzahl_wohneinheiten und anzahl_stellplaetze für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser
- Mit Angabe werden die Verwaltungskosten im Ertragswert je Einheit angesetzt (297,84 € je Wohneinheit, 34 € je Stellplatz pro Jahr, ImmoWertV Anlage 1) statt pauschal 3 % der Miete — gleiche Sätze wie in der Angebotsakte
- Stellplatzmieten weiter über stellplatzMieteMonat; unvermietete Garagen/Stellplätze erhöhen den Wert bewusst nicht pauschal
- Ohne die neuen Felder bleibt das Ergebnis unverändert
Version 1.5
- Neue optionale Eingabe vermietet (true/false) für Wohnungen und Einfamilienhäuser — GET /schema zeigt das Feld nur dort, wo ein Abschlag gemessen ist
- Vermietete Objekte erhalten einen gemessenen Abschlag auf den Vergleichswert (Posten vermietung in kennzahlen.merkmal_anpassung); Mehrfamilienhäuser bewusst ohne, ihr Wert folgt der Miete
- Im räumlich getrennten Test lag der Vergleichswert vermieteter Wohnungen ohne Abschlag im Mittel 4,7 % über dem Angebotspreis, mit gemessenem Abschlag 0,5 %; bei Einfamilienhäusern 21,6 % bzw. 4,0 %
- Bei identischer Eingabe ohne vermietet können sich Werte leicht verschieben: Zu-/Abschläge wurden auf dem bereinigten Marktdatenpool neu geschätzt
Version 1.4
- Neue optionale Eingaben zustand, energieklasse und ausstattung (wie im Exposé) — GET /schema nennt je Objekttyp die möglichen Werte
- Gemessener Zu-/Abschlag auf den Vergleichswert, ausgewiesen in kennzahlen.merkmal_anpassung; ein angegebener Zustand ersetzt beim Vergleichswert den pauschalen Sterne-Faktor
- Im Test mit 8.000 Wohnungen sank die mittlere Abweichung des Vergleichswerts vom Angebotspreis von 21,1 % auf 18,5 %
Version 1.3
- bewertbarkeit.status wird aus der Vergleichsbasis abgeleitet: Zahl sehr ähnlicher Vergleichsobjekte (Lage, Baujahr, Fläche) und deren Preisstreuung
- Neues Feld bewertbarkeit.vergleichsbasis mit sehr_aehnliche_objekte, streuung_prozent und vergleichsobjekte_umgebung
- Deutlich erweiterte Vergleichsbasis im Marktdatenpool
Version 1.2
- Eigene Adresse https://immoanalyse.pro/api/v1 und OpenAPI-Spezifikation
- Tarife mit Kontingent je Konto statt je Schlüssel
- Neue Header X-RateLimit-Reset und X-Quota-Limit/-Remaining/-Reset; kontingent.reset_at und kontingent.tarif
- Adressprüfung mit präziserem Geocoding und 30 Tage Zwischenspeicher (cached)
Version 1.1
- bewertbarkeit, konfidenz.treiber[], verbesserungs_hinweise[], data_as_of
- Endpunkte /address-lookup, /schema, /types und /result/{request_id}
- Idempotenz: identische Anfragen innerhalb von 10 Minuten zählen nicht erneut
Version 1.0
- Erste Version der Bewertung per API

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API-Schlüssel

Wird nur für diese Anfrage verwendet und nicht gespeichert. Testaufrufe zählen auf Ihr Kontingent. Schlüssel erstellen

Endpunkt

Beispiel für

Anfrage (JSON)

Die Antwort erscheint hier — inklusive Status, Dauer und verbleibendem Kontingent.

Diese Anfrage im eigenen Code

cURL

curl -X POST "https://immoanalyse.pro/api/v1/valuation" \
  -H "X-API-Key: IHR_API_SCHLUESSEL" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"adresse":"Suderwichstraße 143","plz":"45665","ort":"Recklinghausen","haustyp":"mfh","baujahr":1965,"wohnflaeche":320,"grundstuecksflaeche":1668,"kaltmiete":1800,"zustandSterne":3,"zustand":"modernisiert","energieklasse":"E","kaufpreis":400000}'

Bereich 5 von 5

Tarife & FAQ

Tarife netto zzgl. Umsatzsteuer, direkte Buchung und Antworten auf häufige Fragen.

Tarife und Preise
Häufige Fragen

Preise

Tarife und Preise der API

Direkt hier buchbar — eigenständig ohne ImmoAnalyse.Pro-App-Konto oder als Ergänzung zu Ihrem bestehenden Konto. Zahlung monatlich über Stripe mit Rechnung. Alle Preise netto zzgl. USt. Ab Starter wird jede Bewertung über dem Kontingent einzeln berechnet statt gesperrt. Datenbasis: aktuelle Kauf- und Mietinserate aus ganz Deutschland, laufend aktualisiert.

Alle Preise netto zzgl. USt.

Developer

Entwickler, Test

0,00 €/ Monat

ohne Zahlungsdaten

10 Bewertungen pro Monat
20 Adressprüfungen pro Monat
50 Marktdaten-Abrufe pro Monat
Stadtteilwerte im Kontingent
1 API-Schlüssel
10 Anfragen pro Minute
Über dem Kontingent gesperrt (HTTP 429)

Starter

Einzelmakler, Gutachter

29,00 €/ Monat

zzgl. 19 % USt., monatlich kündbar

100 Bewertungen pro Monat
500 Adressprüfungen pro Monat
1.000 Marktdaten-Abrufe pro Monat
Stadtteilwerte zubuchbar (15 € im Monat), sonst Gemeinde und PLZ
Bis zu 2 API-Schlüssel
30 Anfragen pro Minute
Weitere Bewertungen je 0,39 € statt Sperre

Beliebt bei Maklerbüros

Professional

Maklerbüros, Hausverwaltungen, Finanzberater

79,00 €/ Monat

zzgl. 19 % USt., monatlich kündbar

500 Bewertungen pro Monat
2.000 Adressprüfungen pro Monat
5.000 Marktdaten-Abrufe pro Monat
Stadtteilwerte inklusive
Bis zu 3 API-Schlüssel
60 Anfragen pro Minute
Weitere Bewertungen je 0,25 € statt Sperre

Business

Portale, Rechner, Lead-Strecken

249,00 €/ Monat

zzgl. 19 % USt., monatlich kündbar

2.500 Bewertungen pro Monat
10.000 Adressprüfungen pro Monat
25.000 Marktdaten-Abrufe pro Monat
Stadtteilwerte inklusive, Anzeige für Ihre Endkunden erlaubt
Bis zu 10 API-Schlüssel
120 Anfragen pro Minute
Weitere Bewertungen je 0,12 € statt Sperre

Scale

Proptechs, Finanzierer

690,00 €/ Monat

zzgl. 19 % USt., monatlich kündbar

10.000 Bewertungen pro Monat
40.000 Adressprüfungen pro Monat
100.000 Marktdaten-Abrufe pro Monat
Stadtteilwerte inklusive, Anzeige für Ihre Endkunden erlaubt
Bis zu 25 API-Schlüssel
300 Anfragen pro Minute
Weitere Bewertungen je 0,08 € statt Sperre

Enterprise

Banken, große Portale, Bewerter

ab1.500,00 €/ Monat

zzgl. 19 % USt., auf Anfrage mit Vertrag

Bewertungen und Adressprüfungen nach Vertrag
Marktdaten individuell oder als Datenlizenz
Stadtteilwerte inklusive, auch als Datenlieferung
Schlüssel und Anfragen pro Minute nach Bedarf

Angebot anfragen

Paket 25 Bewertungen für 19,00 €

Einmalig, 12 Monate gültig – für Gelegenheitsnutzer. Das Guthaben wird Ihrem Konto gutgeschrieben und vor einem Mehrabruf verbraucht. Buchbar im API-Konto, zzgl. 19 % USt.

Zusatz Stadtteilwerte für Starter: 15,00 € im Monat

Stadtteilwerte im Tarif Starter zubuchbar, monatlich kündbar. Ab Professional sind Stadtteilwerte enthalten.

Ab Starter wird jede Bewertung über dem Kontingent einzeln berechnet statt gesperrt.
Angebotsmieten und Stadtteilwerte haben ein eigenes Marktdaten-Kontingent je Tarif. Ist es ausgeschöpft, antwortet die API bis zum Monatsersten mit HTTP 429.
Developer: höchstens 10 Bewertungen pro Monat, ab der 11. Bewertung HTTP 429. Genau 1 API-Schlüssel je Konto, nur zum Testen und zur Anbindung – keine gewerbliche Nutzung und kein Einsatz für Kunden.

Mehr Volumen, eigene Grenzen oder eine Datenlizenz? Enterprise ab 1.500 € netto im Monat auf Anfrage. Schreiben Sie uns.

Wie kündige ich? Monatlich über „Abo verwalten“ im API-Konto (in der App: Einstellungen → API-Zugang). Bis zum Ende des bezahlten Monats gelten die Grenzen Ihres Tarifs, danach automatisch der kostenlose Tarif.

FAQ

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung API

Was ist eine Immobilienbewertung API?

Eine Immobilienbewertung API ist eine Schnittstelle, über die Ihre Software Objektdaten an einen Bewertungsdienst sendet und den Marktwert als JSON zurückerhält. Bei ImmoAnalyse.Pro geschieht das per REST-Endpunkt POST /v1/valuation nach den Verfahren der ImmoWertV. Wie ein Automated Valuation Model (AVM) berechnet die API den Marktwert aus Daten statt aus einer Besichtigung und weist jede Zahl mit ihrer Herkunft aus.

Wie kann ich die API kostenlos testen?

Im Tarif Developer sind 10 Bewertungen pro Monat kostenlos – ohne Zahlungsdaten. Ein ImmoAnalyse.Pro-App-Konto brauchen Sie dafür nicht: E-Mail-Adresse eingeben, Anmeldelink öffnen und im API-Konto einen Schlüssel erstellen. Testen können Sie in der Testumgebung auf dieser Seite mit Ihrem Schlüssel, per curl oder mit Postman bzw. einem Code-Generator über die OpenAPI-Spezifikation. Schema, Objekttypen und der Abruf früherer Ergebnisse kosten kein Kontingent.

Welche Bewertungsverfahren nutzt die API?

Die Verfahren der ImmoWertV 2021: das Vergleichswertverfahren (Preismodell über reale Angebote derselben Region), das Ertragswertverfahren (Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer) und den Bodenwert aus amtlichen Bodenrichtwerten. Gewichtet wird je Objekttyp: Mehrfamilienhäuser überwiegend nach Ertragswert, Eigentumswohnungen überwiegend und Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser ausschließlich nach Vergleichswert.

Liefert die API auch den Bodenrichtwert?

Ja. Die Bewertung enthält den verwendeten amtlichen Bodenrichtwert aus BORIS und den daraus berechneten Bodenwert. Mit Straße und Hausnummer wird der Bodenrichtwert adressgenau abgefragt; das ist nicht für jede Adresse oder Zone verfügbar.

Kann ich mit der API einen Beleihungswert berechnen?

Ja, als Beleihungswert-Indikation nach BelWertV-Systematik: nachhaltiger Rohertrag, mindestens 15 % Bewirtschaftungskosten, Mindest-Kapitalisierungszins der BaFin zum Stichtag (derzeit 5,5 % für Wohnen und 6,5 % für Gewerbe), bei Wohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern der Vergleichswert abzüglich 10 % nur bei tragfähigen Vergleichsdaten (sonst der Ertragswert, Begründung in verfahrenswahl), Schäden und Sonderumlagen gesondert abgezogen – höchstens der Marktwert, mit 60- und 80-%-Grenze. Die Indikation ersetzt kein Gutachten nach § 5 BelWertV; den Beleihungswert setzt die finanzierende Bank fest.

Kann ich mit der API einen Kaufpreis prüfen?

Ja. Die API schätzt den Marktwert mit Spanne. Der Kaufpreis ist das Ergebnis einer Verhandlung und kann darüber oder darunter liegen – genau diese Einordnung ist ein häufiger Einsatzzweck, etwa am Inserat oder in der Ankaufsprüfung. Mit übergebenem kaufpreis ordnet kaufpreis_check ihn als unter Markt, marktkonform oder über Markt ein; kennzahlen liefert Kaufpreisfaktor und Renditen. Das ist eine Einordnung, kein eigenständiger Marktwert und keine Finanzierungszusage.

Lässt sich die API in Maklersoftware oder ein CRM einbinden?

Ja. Die API ist eine REST-Schnittstelle mit JSON. Jede Software, die HTTP-Anfragen senden kann, lässt sich anbinden – der Aufruf läuft von Server zu Server, der Schlüssel gehört nie in den Browser.

Ist das Ergebnis ein Verkehrswertgutachten?

Nein. Die API liefert eine Wertindikation nach der Systematik der ImmoWertV. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und keine Beleihungswertermittlung.

Immobilienbewertung API nach ImmoWertV

Was die API in einer einzigen Antwort vereint

Nachvollziehbare Wertermittlung nach ImmoWertV statt undurchsichtiger Schätzwerte.

Amtliche Daten der Gutachterausschüsse direkt integriert — inklusive anteiligem Bodenwert für Wohnungen.

Wissen, was die Bank finanziert — gerechnet nach der Systematik der BelWertV.

Mikrolagen für Gemeinden und Ortsteile bundesweit datenbasiert einordnen — Werte erst ab 10 Inseraten.

Angebote in Sekunden auf Unter- oder Überbewertung prüfen.

Überblick

Die Bewertungs-API im Überblick: alle Endpunkte

Was die Immobilienbewertung API liefert

Marktwert mit Spanne

Konfidenz & Bewertbarkeit

Amtlicher Bodenrichtwert

Adressprüfung

Schema für Formulare

Reproduzierbar

Beleihungswert-Indikation

Für wen sich die Schnittstelle eignet

Eigene Apps & Rechner bauen

Integration in bestehende Software

Online-Wertermittlung für Makler

Portale & Marktplätze

Finanzierung & Vorprüfung

Investoren & Bestandshalter

KI-Assistenten & Automatisierung

Bewertung & BORIS

Bodenrichtwert und Bodenwert per API

Marktmiete in der Bewertung

Kaufpreis-Prüfung, Kaufpreisfaktor und Rendite

Adressprüfung und Geocoding

Endpunkte

Felder je Objekttyp

Antwort lesen

Umgang mit Schätzwerten

Beleihungswert per API (BelWertV)

Felder

Miet- & Marktdaten

Angebotsmieten und Mietdaten per API

Stadtteile, Lage-Index und Kaufpreise

Datenbasis und Aktualität

Integration & Grenzen

In drei Schritten zur ersten Bewertung

Schlüssel erstellen

Erste Anfrage senden

Antwort darstellen

Authentifizierung

Datenschutz und Sicherheit

Grenzen & Kontingente

Fehlercodes

Versionierung & Änderungen

Testumgebung: API kostenlos testen

Tarife & FAQ

Tarife und Preise der API

Developer

Starter

Professional

Business

Scale

Enterprise

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung API

Was ist eine Immobilienbewertung API?

Wie kann ich die API kostenlos testen?

Welche Bewertungsverfahren nutzt die API?

Liefert die API auch den Bodenrichtwert?

Kann ich mit der API einen Beleihungswert berechnen?

Kann ich mit der API einen Kaufpreis prüfen?

Lässt sich die API in Maklersoftware oder ein CRM einbinden?

Ist das Ergebnis ein Verkehrswertgutachten?

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