Wie berechne ich, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt?

Berechne zuerst die Bruttomietrendite (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis). Dann ziehe alle Kosten (Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltung, Finanzierung) ab, um die Nettomietrendite und den Cashflow zu ermitteln. Eine positive Nettorendite über den Finanzierungskosten ist entscheidend.

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Immobilie lohnt sich als Kapitalanlage, wenn die Nettomietrendite langfristig positiv ist und die Eigenkapitalrendite attraktiv erscheint. Dies ist meist der Fall, wenn der Kaufpreis fair ist, die Lage vielversprechend ist und die Mieteinnahmen alle Kosten inklusive Finanzierung decken oder übersteigen.

Welche Formel nutze ich für die Renditeberechnung bei Immobilien?

Für eine erste Einschätzung dient die Bruttomietrendite: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Für eine realistische Analyse ist die Nettomietrendite entscheidend: ((Jahreskaltmiete - Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100. Beziehe auch die Eigenkapitalrendite mit ein.

Was ist der Kaufpreisfaktor bei Immobilien und wann ist er gut?

Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete) gibt an, wie viele Jahresmieten du für die Immobilie bezahlst. Ein Faktor zwischen 18 und 20 gilt oft als Orientierungspunkt. In Top-Lagen kann er höher sein, auf dem Land niedriger. Ein niedriger Faktor kann auf eine potenziell höhere Rendite hindeuten, muss aber im Kontext der Gesamtkosten geprüft werden.

Welche Risiken sollte ich bei der Rentabilität einer Kapitalanlage beachten?

Zu den größten Risiken zählen Leerstand, Mietausfall, unerwartet hohe Instandhaltungskosten, steigende Finanzierungszinsen und eine falsche Immobilienbewertung. Auch die gesetzlichen Rahmenbedingungen (z.B. Mietpreisbremse) und die steuerlichen Aspekte (z.B. Spekulationssteuer) können die Rentabilität stark beeinflussen.

Immobilien als Kapitalanlage: Lohnt sich das noch? Klartext zur Rentabilität

Viele träumen von einer Immobilie als Kapitalanlage. Doch wann lohnt sich das wirklich? Ich zeige dir, wie du die Rentabilität knallhart berechnest, typische Fehler vermeidest und welche Kennzahlen wirklich zählen.

Rudolf Ring

Geprüfter Fachbeitrag · Immobilienanalyse & Steuern

Veröffentlicht: 7.8.2026Aktualisiert: 8.8.2026

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