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Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde. Man unterscheidet den einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB) und den qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB), der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und alle zwei Jahre angepasst werden muss.
Der Mietspiegel ist die zentrale Basis für jede Mieterhöhung im Bestand, die Anwendung der Mietpreisbremse und die Einschätzung des Mietsteigerungspotenzials. Für Investoren ist er unverzichtbar, um eine realistische nachhaltige Miete im Ertragswertverfahren anzusetzen statt einer optimistisch hochgerechneten Marktmiete.
Mietspiegel Köln, Baujahr 1995, mittlere Lage, Standardausstattung: 10,80 €/m². Eine 75-m²-Wohnung erreicht damit eine ortsübliche Vergleichsmiete von 810 € kalt; eine bestehende Miete von 650 € darf bis 720 € (+15 %-Kappungsgrenze) angehoben werden.
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